Minister
niedawno potwierdził, że trwają prace nad wprowadzeniem przepisów o REIT-ach.
Coraz większa grupa wynajmujących obawia się konkurencji.
Niedawny wywiad ministra rozwoju i technologii, który został opublikowany 1 lipca 2024 roku,
zdominowała kwestia programu “Kredyt na start”. Dlatego niewiele osób zapewne
zwróciło uwagę na fakt, że minister potwierdził kontynuowanie prac nad
przepisami dotyczącymi REIT-ów.
Historia związana z planami wprowadzenia tych
regulacji sięga 2016 r. Wydaje się jednak, że teraz perspektywa powstania
preferencyjnie opodatkowanych spółek inwestujących m.in. w najem mieszkań jest
najbliższa od 2018 r. Dlatego wielu właścicieli 1-2 lokali na wynajem już
teraz obawia się konkurencji ze strony REIT-ów oraz podmiotów najmu
instytucjonalnego (PRS). Eksperci RynekPierwotny.pl
zastanawiają się, czy takie obawy są uzasadnione. Ciekawym punktem odniesienia
może być rynek najmu u zachodniego sąsiada.
U sąsiada
instytucjonalny najem jest potęgą
Obawy drobnych
wynajmujących dotyczące konkurencji ze strony „korponajmu” mogą być związane z
obserwacją sytuacji widocznej u zachodniego sąsiada. Niemcy to bowiem kraj,
który wyróżnia się udziałem najmu instytucjonalnego w całym rynku wynajmu
mieszkań. Przypomnijmy, że chodzi o bardzo duży rynek, ponieważ według danych
Eurostatu około 47% mieszkańców Niemiec (40 mln) zasiedla lokum wynajmowane za
rynkowy czynsz.
Niestety, nie mamy
wielu precyzyjnych informacji mówiących o tym, jaką część niemieckiego rynku
najmu kontrolują profesjonalni inwestorzy. Szacunki firmy JLL z końca minionej
dekady (zobacz raport: „Housing Market Report Germany | Full year 2019”)
wskazują, że wówczas podział grupy komercyjnych niemieckich wynajmujących był
następujący:
- drobni, prywatni właściciele mieszkań na
wynajem – własność 5,6 mln mieszkań - instytucjonalni właściciele mieszkań na
wynajem (m.in. firmy inwestujące w najem większych pakietów mieszkań, fundusze
inwestycyjne, banki oraz firmy ubezpieczeniowe) – własność 2,9 mln mieszkań -
pozostali komercyjni wynajmujący – własność
0,3 mln mieszkań
Można przypuszczać, że
obecnie wyniki wykluczające m.in. spółdzielnie oraz spółki z udziałem państwa
wyglądają podobnie jak powyższe. Domeną instytucjonalnych wynajmujących są duże
miasta. Z raportu „Housing Market Report Berlin 2024, Berlin Hyp & CBRE”
wynika, że w Berlinie niecałe 80% nowych mieszkań planowanych do wybudowania lub
już powstających zostanie przeznaczonych na profesjonalny wynajem. Mowa o
inwestycjach powstających od razu z myślą o wynajmie dużych pakietów lokali. W
2019 r. analogiczny udział takich berlińskich lokali dla dużych wynajmujących
wynosił jeszcze niewiele ponad 2/3. Faktyczny odsetek nowych lokali z Berlina
przeznaczonych na wynajem może przekroczyć wspomniany wcześniej wynik (niecałe
80%), gdyż pewną część tych „M” kupią jeszcze drobni inwestorzy.
W Polsce takiej
skali najmu nie będzie, ale…
Niemcy to oczywiście
specyficzny przykład, którego nie można odnieść całkowicie do polskich
warunków. Jeżeli chodzi o nasz kraj, to zbudowanie podobnie dużego rynku
wynajmu (w tym instytucjonalnego) jest już niemożliwe ze względu na wysoki
udział własności mieszkaniowej oraz generalną niechęć młodych rodaków do
długoterminowego wynajmu. W tym kontekście przypomnijmy, że 87% mieszkańców
Polski zasiedla własnościowe lokum (lokal mieszkalny lub dom). To jeden z
najwyższych wyników w UE, choć musimy pamiętać, że uwzględnia on również
młodych dorosłych zamieszkujących z rodzicami.
Natomiast wyniki
badania przeprowadzonego niedawno przez łódzki oddział NBP wskazują, że największa
grupa najemców z miast wojewódzkich (40%) wybrała najem z powodów czysto
finansowych, czyli braku możliwości kupna lokum. Te osoby będą w pierwszej
kolejności zainteresowane własnością mieszkaniową jeśli nadarzy się okazja do
jej pozyskania.
Podobna sytuacja może dotyczyć licznych osób, które jako
przyczynę najmu mieszkania podają przeprowadzkę z powodu pracy/edukacji lub
wyprowadzkę od rodziców (łącznie: 33%).
Tylko co trzynasty ankietowany wskazał najem
jako wybór związany z elastycznością zawodową i brakiem decyzji co do ostatecznego
miejsca zamieszkania (odpowiedź: „najmuję, ponieważ nie wiem, gdzie chcę
mieszkać/pracować za kilka lat”).
Inwestorzy będą
obserwować np. imigrację
Z drugiej strony,
trzeba pamiętać o specyfice dużych aglomeracji, czyli tych miejsc, którymi instytucjonalni
inwestorzy są i będą zainteresowani w pierwszej kolejności. Młode osoby
zamieszkujące na terenie największych krajowych miast mogą być częściej niż
wszyscy ich rówieśnicy zmuszone do długoletniego wynajmu. Warto tutaj wspomnieć,
że najgorszą relacją cen metrażu i płac cechują się właśnie największe polskie
miasta. Chodzi zwłaszcza o Warszawę i Kraków. Poza tym wiodące ośrodki miejskie
oraz ich okolice będą się wyróżniać w przyszłości imigracją zarobkową na skalę
większą niż średnia ogólnopolska.
Naturalnie, duzi
inwestorzy mieszkaniowi będą obserwować np. politykę imigracyjną Polski i na
jej podstawie weryfikować swoje plany. Analiza inwestycyjna obejmie również
mocno rozdrobniony, lecz konkurencyjny dla dużych podmiotów rynek prywatnego
najmu w takich miastach jak np. Warszawa, Kraków lub Wrocław.
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS