Oczarowani procentami. Co dalej z rynkiem condohoteli?

Ostatnie kilka lat dla polskiej turystyki i hotelarstwa były historycznie najlepsze – nieustająco wzrostowy trend przyjazdów gości, sprzedawanych tzw. pokojonocy i rosnąca liczba obiektów hotelowych. W tych okolicznościach rozwój rynku condo stał się oczywisty. Deweloperzy, inwestorzy, a wreszcie sami goście hotelowi coraz liczniej zaczęli korzystać z tej stosunkowo nowej oferty oraz formy inwestowania.

Zobacz także: Dobra wiadomość. Odbicie w turystyce może przyjść szybciej, niż się wszyscy spodziewają

Condohotel. Czym jest?

Czym tak naprawdę jest condo? Czy i czym różni się od aparthoteli i zwykłych hoteli?

Przedrostek condo wywodzi się od angielskiego słowa condominium i oznacza sposób, w jaki nieruchomość hotelowa lub mieszkaniowa jest finansowana, komercjalizowana i zarządzana.

Condo oznacza sprzedaż poszczególnych pokoi hotelowych lub lokali mieszkalnych indywidualnym nabywcom z zamiarem ich dalszego wynajmu. Najczęściej towarzyszą temu obietnice wypłaty premii, liczonych z reguły od wartości netto nabywanego lokalu. Czyli np. w hotelu, który ma 300 pokoi, zamiast jednego właściciela może być ich trzystu. Nabywającymi mogą być osoby fizyczne jak i firmy – przybywa transakcji, gdzie np. kilkadziesiąt lokali nabywa fundusz inwestycyjny.

Oprócz zakupu samego lokalu nabywca z reguły nabywa również współwłasność w częściach wspólnych, jakkolwiek zdarza się, że deweloper/inwestor, zwłaszcza w sytuacji, w której dalej sam zarządza nieruchomością, pozostawia sobie kontrolę nad częściami wspólnymi.

Aparthotel z kolei to rodzaj hotelu z większymi pokojami, często z aneksami kuchennymi, przeznaczony na dłuższe pobyty gości. Może, ale nie musi być finansowany w formule condo, tak samo jak klasyczny hotel – może mieć jednego właściciela lub wielu indywidualnych.

Zobacz także: Władysław Grochowski. Romantyk w biznesie

Skąd w Polsce wzięły się condohotele

Ostatnie lata gospodarka notowała wysokie wzrosty. Stopy procentowe były niskie, pieniądze inwestorów „szukały” projektów. Rosnące niemal od 10 lat ceny mieszkań zachęcały deweloperów do realizacji kolejnych projektów. Jednak tam gdzie nie udało się z klasyczną mieszkaniówką – bo nie pozwalały na to warunki formalne albo biznesowo nie miało to sensu – deweloperzy dochodzili do jedynego słusznego wniosku – że wybudują condo.

Pierwsze tzw. apartamenty wakacyjne – pomyślane nie jako produkt pod wynajem, ale mieszkania w lokalizacjach urlopowych (tzw. second homes dla osób zamożnych, które chcą korzystać z lokali wtedy, gdy mają na to ochotę i niekoniecznie komukolwiek je udostępniać) – zaczęły powstawać na początku lat 2000. Nierzadko były to bardzo udane projekty w Juracie, Świnoujściu, Sopocie czy Jastarni. Z czasem jednak okazało się, że właściciele zaczynają przyjeżdżać coraz rzadziej. Miejsce im się nudzi albo zwyczajnie utrzymanie zbyt drogo kosztuje. Zaczynają więc wynajmować.

Pojawiają się pierwsze firmy zarządzające i portale rezerwacyjne dla apartamentów wakacyjnych – dzieje się to, co miało już miejsce we wszystkich rozwiniętych krajach. Rynek powoli dojrzewa i się różnicuje. Niestety, towarzyszą temu również zjawiska złe i niepokojące.

Dla części deweloperów projektowanie w formule condo okazuje się lepsze niż sprzedaż mieszkań, bo przy mieszkaniówce podpada się pod ustawę deweloperską, trzeba zakładać rachunki powiernicze, wnosić własny kapitał. Tymczasem przy projektach condo często wystarczyło postawić na działce baner reklamowy, a ludzie sami przychodzili płacić. Projekt okazywał się spektakularnym sukcesem. Kwestią czasu (krótkiego) było, kiedy pojawią się naśladowcy.

We wrześniu 2019 roku na konferencji FAIN, największym forum poświęconym rynkowi condo w Polsce, na zadane z sali pytanie „z jakich źródeł finansuje pan gwarancje zwrotu”, znany deweloper odpowiedział: „z przyszłych projektów”…

Mamy maj 2020 roku i pandemię koronawirusa. Na rynku zapanował strach. Ale, zanim wybuchła pandemia, już na początku tego roku w styczniu i lutym byłem informowany o kilkunastu projektach, które stanęły z budową lub w całości zostały wystawione na sprzedaż. Nie brakowało również projektów skończonych i funkcjonujących, które nie wypłacały obiecanych premii.

Rynek condo napotkał na problemy zanim zaczęła się epidemia, która niestety tylko drastycznie pogorszyła sytuację. W bieżącym roku dokona się selekcja wielu projektów, które są w sprzedaży. Te zaś, które deweloperom udało się skończyć, mogą nie wypłacić żadnego zysku swoim właścicielom.

Z rynkiem nieruchomości związany jestem ponad 20 lat. Pamiętam lata 90., kiedy kilku ówczesnych warszawskich deweloperów z pieniędzy pozyskanych od klientów na pierwszy projekt kupiło sobie domy, samochody i motorówki. Potem bankrutowali, pozostawiając za sobą dziesiątki poszkodowanych osób. Najlepsi potrafili zebrać pieniądze na 4–5 osiedli mieszkaniowych i nie dokończyć żadnego.

Obecna sytuacja na rynku condo trochę to przypomina – za niektóre projekty wzięły się firmy bez doświadczenia i, co gorsza, bez pieniędzy. Condohotele okazały się genialnym pomysłem na zarobienie szybkich milionów bez kapitału. Powstały projekty w miejscach słabych, nieatrakcyjnych, źle zaplanowane i wykonane. Ale niektórym z nich udało się osiągnąć sukces, ponieważ były pierwsze w swoim regionie, miejscowości, i ściągnęły popyt. Na tej podstawie wielu kolejnych deweloperów wyciągnęło wniosek, że skoro udał się taki czy inny projekt, to ich też musi się udać. Nastąpił wysyp inwestycji.

Podkreślić należy, że pojawiło się także wiele przemyślanych i profesjonalnie przeprowadzonych projektów. Tylko że przy tak silnej konkurencji sprzedaż spadła. Rynek condo nie jest workiem bez dna, popyt jest ograniczony. Do tego ujawniły się dość oczywiste problemy.

Zobacz także: Jak bracia Wróblewscy zostali milionerami

Czy rynkiem condo rządzi chaos?

Na rynku condo istnieje chaos inwestycyjny, prawny i operacyjny. Mamy wspomniane projekty wybudowane jako apartamenty wakacyjne, nieprzystosowane do wynajmu – duże mieszkania, małe części wspólne, brak pomieszczeń zaplecza takich jak magazyny pościeli, bagażownie, pomieszczenia dla służb sprzątających, czy wreszcie brak zwykłej recepcji, nie mówiąc już o pralni, restauracji i zapleczu gastronomicznym. A są one wynajmowane, przewijają się przez nie setki ludzi. Nikt nad tym nie ma kontroli – często sam właściciel nie wie, ilu osobom wynajmuje. Po klucze zgłasza się miła studentka z koleżanką, a przyjeżdża sześciu gentlemenów do mieszkania, które teoretycznie może pomieścić trzy osoby.

Mamy też projekty, które od początku zostały pomyślane jako mieszkania na wynajem, ale deweloper nie uregulował kwestii zarządzania i pozostawił je właścicielom. To skutkuje m.in. tym, że w jednym obiekcie znajdują się lokale zarządzane przez dwóch operatorów (bo jednego wybrała wspólnota, a innego niebędący jej członkami właściciele) i takie, których właściciele nie zgodzili się na podział zysków z kimkolwiek i samodzielnie je wynajmują. Jak taki obiekt sprzątać? Jak go utrzymywać? Jak wreszcie skutecznie go chronić i kontrolować?

Do tego dochodzą szalenie istotne kwestie bezpieczeństwa – obiekty hotelarskie przechodzą restrykcyjne kontrole przeciwpożarowe, kategoryzacyjne itp. Są znaczne różnice w poziomie wymogów, wyśrubowane przez oczekiwania sieci hotelowych. Zawodowo zajmuję się negocjacjami umów dotyczących zarządzania i udzielania franczyzy z sieciami hotelarskimi i z doświadczenia wiem, że obszar dotyczący wymogów bezpieczeństwa nie podlega żadnej dyskusji. Wymogi często są zdecydowanie ostrzejsze, niż wymagają tego polskie przepisy i inwestor hotelowy musi je spełnić. Deweloper condo już niekoniecznie.

Są oczywiście poważne firmy, które swoje inwestycje przeprowadziły w taki sposób, że prawdopodobnie bez kłopotu uzyskałyby afiliację sieci hotelowej. Niektóre z nich już to zlecają, traktując pozyskanie marki hotelowej jako kolejny krok w rozwoju biznesu oraz budowanie własnej wiarygodności (i ceny). Niepokoić się należy o tych, którzy poszli po linii najmniejszego oporu, a nabywcy im uwierzyli.

To wszystko powoduje, że rynek condo wymaga analizy i regulacji na wielu poziomach. Deweloperzy projektów condo są uprzywilejowani w stosunku do inwestorów i właścicieli hoteli sieciowych – nie muszą spełniać wielu wymogów formalnych i technicznych, czyli mogą budować taniej. Przykładowo, renomowane sieci hotelowe wymagają w wielu wypadkach, aby cały obiekt był objęty instalacją tryskaczową, tzw. sprinklerami. Wymagane są dwie lub więcej klatki schodowe, funkcjonujące jako strefy przeciwpożarowe i wyprowadzające gości na zewnątrz. Co do metra mierzone są tzw. ścieżki dojścia, czyli odległości od każdego pokoju do ewakuacji. Innymi słowy, jest masa wymogów, których deweloper działający niezależnie nie musi spełniać. Albo też wspomniane wymagania są lżejsze.

Do tego dochodzą kwestie formalne. Aby stać się partnerem sieci hotelowej, uzyskać prawo do używania marki, należy udokumentować swoją wiarygodność zarówno w kwestii możliwości sfinansowania budowy jak i kompetencji do jej przeprowadzenia oraz ewentualnego późniejszego zarządzania obiektem. Trzeba poddać się rygorowi sieci. W zamian jednak zyskuje się wiarygodność w oczach przyszłych klientów.

Tymczasem działając niezależnie, unika się tych wymogów. Do realizacji obiektu zabierają się firmy bez doświadczenia, a zarządzanie powierza się często podmiotom założonym jako spółki celowe w trakcie budowy. Można oczywiście dyskutować, że hotele oferując bardziej kompleksową usługę osiągają też wyższe ceny najmu, ale nie może być mowy o kompromisach w kwestiach dotyczących bezpieczeństwa. Zastanówmy się – budynek hotelowy ma sto pokoi dwuosobowych, czyli może w nim przebywać do dwustu gości, na tyle też przewidziana jest wentylacja, wydajność wszelkich instalacji, wreszcie przepustowość klatek schodowych. Jest to ściśle kontrolowane od wejścia i zameldowania gościa do jego wyjścia. Co się dzieje w budynkach mieszkalnych, które nagle stały się lokalami na wynajem? Czy zaczniemy się tym martwić dopiero, gdy wydarzy się coś złego?

Zobacz także: Koronawirus – seryjny zabójca hoteli

Pandemia a condohotele

Wydaje się, że epidemia koronawirusa spycha dzisiaj wszystko na plan dalszy. Obiekty condohotelowe, tak jak hotele, pozostawały do 4 maja zamknięte, nie generując przychodu. Otwarcie obiektów noclegowych niestety nie oznacza, że klienci od razu skorzystają z tej oferty. To cały proces; część funkcji takich jak basen czy SPA nadal będzie niedostępnych. Ograniczona jest gastronomia. Operatorzy i właściciele dalej będą mieli ogromny kłopot, jak pokryć bieżące koszty utrzymania, utrzymać załogi. Ich sytuacja nadal jest bardzo trudna.

Podejrzewam, że niektórzy będą chcieli wykorzystać epidemię do usprawiedliwienia swoich działań, które i bez niej sprowadzałyby się do obniżenia obiecanych premii, renegocjacji umów czy ogłaszania upadłości. Z reguły operatorzy condohoteli każdą inwestycję rozliczają poprzez wspomniane spółki celowe i jeżeli projekt był w kłopotach przed pandemią, to teraz „położenie go do piachu” może być z ich punktu widzenia tym bardziej zasadne i proste. Reszta biznesu pozostaje nietknięta i o ile nie napiszą o tym gazety, to ich reputacja specjalnie nie ucierpi. Można działać dalej.

Z zaciekawieniem więc przyglądałem się niektórym projektom, niemającym w mojej ocenie szans na wypracowanie 3 proc. zysku, nie mówiąc już o 7 czy 8 proc., za realizację którego brała się dość znana firma. Chodzi tu o przejmowanie rynku i wypychanie potencjalnej konkurencji. Ale czy premie uda się wypłacić, to już inny problem. To bardzo zła praktyka, psująca rynek i opinie tym, którzy działają uczciwie i odpowiedzialnie.

Reakcja państwa. Możliwe rozwiązania

Do tej pory polskie państwo zareagowało jedynie w kwestii tzw. gwarancji finansowych. Pojawiła się m.in. kampania pod szyldem KNF i UOKiK pod nazwą „oczarowani.pl”. Dobrze że podjęto te działania, ale dotyczą one jedynie wspomnianej kwestii wiarygodności finansowej deweloperów i operatorów condo, a zupełnie pomijają kwestie bezpieczeństwa i operacyjnego zarządzania lokalami.

Odbiór tej kampanii na rynku jest taki, że zniechęca ona w ogóle do inwestowania w condo. A przecież nie o to powinno chodzić, tylko o ucywilizowanie tego obszaru rynku nieruchomości. Akurat KNF i UOKiK mają ku temu odpowiednie instrumenty i kompetencje.

Należałoby rozważyć zastosowanie rozwiązań podobnych jak w przypadku ustawy deweloperskiej oraz ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. Jeżeli ktoś gwarantuje 7, 8 i więcej procent w skali roku na 3, 5 lub nawet 10 lat, to co to jest, jeśli nie instrument finansowy? Uważam, że jeżeli ktoś gwarantuje np. 8 proc. przez 10 lat, to powinien pokazać, że te pieniądze ma albo nie powinien niczego obiecywać.

Uczestniczę w przygotowaniu projektów hotelowych m.in. w Niemczech. U naszych zachodnich sąsiadów w momencie, kiedy pojawia się dzierżawca hotelu z ofertą najmu na 10 lat, przynosi dokładnie tyle samo wartą gwarancję bankową. Tak wygląda dojrzały rynek.

Operator czy deweloper, który gwarantuje jakiekolwiek zwroty, powinien to robić na podstawie eksperckiej analizy, posiadanych zdolności finansowych oraz rezerw. A jeżeli ich nie posiada, to nie znaczy, że nie może zrobić nic. Istnieje równoległa ścieżka. Sprawdzona, bezpieczna i co najważniejsze ekonomicznie korzystna dla wszystkich uczestników procesu. To zaplanowanie, zaprojektowanie i współpraca z siecią hotelową.

Sieci hotelowe to ogromne organizacje, wydające miliony dolarów rocznie na innowacje swoich rozwiązań technicznych, teleinformatycznych, zarządczych, w tym przede wszystkim na rozwój swoich silników rezerwacyjnych. Sieci otwierają co roku setki obiektów na całym świecie. To potężna kopalnia wiedzy i doświadczenia.

Deweloper, który zdecyduje się na współpracę z siecią hotelową, jest prowadzony za rękę od „gołej ziemi” aż po gotowy obiekt. Nie musi wszystkiego wiedzieć sam, bo w ramach oferowanego wsparcia technicznego konsultowana jest cała koncepcja projektu, konstrukcja, architektura, podział funkcjonalny, wreszcie projekt wnętrz.

Sieci coraz częściej akceptują współpracę w formule condo. Ale warunkiem współpracy jest właśnie finansowa wiarygodność. Jako firma uczestniczymy od kilku lat w negocjacjach projektów hotelowych pod znanymi międzynarodowymi markami, które są lub będą sprzedawane w tej formule. Na bardzo konkurencyjnym rynku, jakim stały się duże miasta i kierunki turystyczne, tylko w profesjonalny sposób przeprowadzone i zarządzane projekty będą w stanie zapewnić zyski swoim właścicielom.

Zobacz także: Podróże po kwarantannie? Nie czy, ale dokąd

Przyszłość po kryzysie

Niestety pandemia koronawirusa spowoduje, że powrót do opłacalności w wypadku istniejących obiektów zajmie długie miesiące. Tym obiektom, które są planowane albo są w budowie koronawirus bardzo utrudni lub wręcz uniemożliwi wejście w rynek. Popyt się zmieni. Z jednej strony nadzieją jest nasza wewnętrzna konsumpcja oraz fakt, że po epidemii Polacy raczej nie będą wybierać się za granicę. Z drugiej, goście będą w pierwszej kolejności poszukiwać ofert bezpiecznych. W miejscach gdzie operatorzy postawią na bezpieczeństwo, procedury higieniczne, tam obiekty będą mogły skutecznie konkurować.

Dla tych projektów, które są w jakikolwiek sposób zagrożone, współpraca z siecią i ekspertami hotelowymi może okazać się jedynym i najlepszym rozwiązaniem. Posiadając prawa do wykorzystania nazwy, logo, systemu rezerwacyjnego i wszelkich narzędzi sprzedażowych międzynarodowej marki hotelowej, nie trzeba dodatkowo mamić klientów gwarancją. Współpraca z marką hotelową powoduje, że presja nabywców na gwarantowanie premii jest znacznie mniejsza. Marka jest pewniejszym gwarantem zysku niż jakakolwiek premia zapisana na papierze.

Naturalnie nie wszystkie obiekty muszą i nadają się, aby powiesić na nich znany szyld. Każdy obiekt to inne możliwości i szanse. Są polscy deweloperzy o uznanej reputacji i długim doświadczeniu, którzy mają własne, rozbudowane zespoły zarządzające i kompetencje do budowania swojej marki. Jest też cała grupa mniejszych obiektów condohotelowych 30, 40, 60-pokojowych, które wyłącznie z racji skali nie mogłyby stać się markowe, ale mają teraz szansę konkurować właśnie dzięki kameralności i możliwości zapewnienia większego poczucia dystansu swoim gościom.

To kwestia wyłącznie właściwego zaplanowania strategii na nowe czasy i odpowiedniego zarządzania – skorzystania z wiedzy branży hotelowej i zastosowania tej wiedzy w skali mikro. Na drugim końcu skali są wielopiętrowe „lotniskowce”. Obawiam się, że na razie wiele osób będzie miało obawy, aby w nich zamieszkać. Zapewnienie bezpieczeństwa w tego typu obiektach będzie najtrudniejsze.

Potentat na rynku dużych obiektów hotelowo-wypoczynkowych Tadeusz Gołębiewski właśnie ogłosił, że wstrzymuje budowę swojego najnowszego obiektu w Pobierowie, a pozostałych hoteli nie otworzy co najmniej do końca maja. To smutny znak obecnych czasów. Potężna praca musi zostać wykonana i eksperci hotelowi od początku pandemii tworzą szczegółowe scenariusze powrotu na rynek takich obiektów. Nowym obiektom nastawionym na duże grupy będzie niezwykle trudno przekonać do siebie inwestorów oraz klientów.

Tymczasem analizy rynkowe, które wykonujemy, wskazują że zamiast Sopotu, Świnoujścia, Mikołajek czy Karpacza znacząco urośnie grupa klientów, która wybierze np. Jantar, Czołpino, Hajnówkę albo Wetlinę. Miejsca do tej pory zapominane lub niedoceniane dostają właśnie swoją szansę.

Zobacz także: Ostatnia szarża króla hoteli. Tadeusz Gołębiewski chce odejść z przytupem

Marcin J. Podobas – założyciel i partner zarządzający FORTECH Consulting

Zgłoś naruszenie/Błąd