Kupiłeś mieszkanie na górce cenowej 2006-08? Sprawdzamy, ile jest warte obecnie

fot. Adam Chełstowski / FORUM

Właściciele mieszkań, którzy kupowali swoje nieruchomości w latach pierwszej hossy na rynku, czyli w okresie 2006-08, długo czekali na to, aż po mocnym hamowaniu rynku i przecenie ich mieszkania wrócą do cen, za które zostały kupione. Obecnie są one warte więcej niż w czasie zakupu. Poziom ten “pokonały” jednak dopiero w zeszłym roku.

W okresie 2006-08 na polskim rynku nieruchomości mieliśmy do czynienia z boomem, według niektórych interpretacji z pierwszą w historii rynku bańką cenową. Po wejściu do Unii Europejskiej Polacy zyskali dostęp do łatwiejszego finansowania zakupów mieszkaniowych kredytem. Dzięki temu oraz dzięki poprawie sytuacji materialnej rodzin ukształtował się silny popyt na nieruchomości, co przy ograniczonej podaży skutkowało dynamicznym wzrostem cen. Mechanizm zaczął się sam napędzać, nie bez pomocy pośredników kredytowych i agentów nieruchomości, którzy przekonywali klientów, że trzeba kupować jak najszybciej, bo później już będzie “tylko drożej”.

Prognoza się sprawdzała – do momentu wybuchu ogólnoświatowego kryzysu finansowego, który uderzył też w polski rynek nieruchomości. Większa ostrożność klientów w połączeniu ze stopniowym zaostrzaniem rygorów kredytowych skutkowały ograniczeniem popytu, nadpodażą i mocnymi przecenami mieszkań.

Jednak zanim tak było – ceny rosły jak na drożdżach. Przykładem niech będzie rynek stołeczny. Z danych na temat średnich cen mieszkań publikowanych cyklicznie przez NBP wynika, że szczyt ówczesnej górki cenowej przypadał w Warszawie na II kw. 2008 roku, gdy metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował tam 8600 zł (ceny transakcyjne). Od tamtej pory mieszkania w stolicy taniały. Najniższe ceny odnotowano w IV kw. 2012 roku, gdy za 1 mkw. płaciło się średnio w Warszawie 6400 zł. Od szczytu górki ceny spadły więc o 25 proc.

Co ciekawe – 8600 zł za metr kwadratowy na tle obecnych “realiów” cenowych ze stolicy nie wydaje się kwotą wygórowaną, jednak z danych NBP wynika, że nowe mieszkania w Warszawie po spadkach wróciły do takich stawek za 1 mkw. dopiero w zeszłym roku. Obecnie – dane za III kw. 2020 – metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztuje niecałe 10200 zł. Zakładając więc, że ktoś na szczycie górki sprzed 12 lat kupił 50 mkw., to zapłacił średnio 430 tysięcy złotych. Dziś przeciętna cena transakcyjna za mieszkanie o takim metrażu wynosiłaby 510 tysięcy. Wynika więc z tego, że obecnie mieszkanie jest warte o 18,6 proc. więcej, niż w momencie zakupu, a ‘modelowy” Kowalski od 2008 roku na swoim mieszkaniu zarobił 80 tysięcy zł.

Należy jednak pamiętać, że po pierwsze mówimy o wartościach nominalnych, bez uwzględnienia inflacji a także kosztów utrzymania nieruchomości, remontów itp., a po drugie podajemy ceny mieszkań z 2020 roku, z rynku pierwotnego, a przecież modelowy nabywca, który dziś sprzedawałby swoje mieszkanie, musiałby dostosować cenę do warunków na rynku wtórnym.

Ile obecnie kosztują używane mieszkania w Warszawie? Aktualna wg NBP średnia cen transakcyjnych  wynosi 9962 zł. Sprzedając mieszkanie w tej cenie, właściciel uzyskałby 498 100 zł, a więc zarobiłby na nim niecałe 70 tysięcy w ciągu 12 lat.

Czy taka kwota zysku z inwestycji mieszkaniowej to dużo? Wydaje się, że tak, jednak inaczej można to zinterpretować, jeśli sprzedający sfinansował pierwotny zakup kredytem mieszkaniowym i za uzyskane pieniądze spłaci resztę  zadłużenia. Jeśli po spłacie kredytu pozostałego do uregulowania, z kwoty ze sprzedaży pozostałoby mu tylko owe 70 czy 80 tysięcy, to na stołecznym rynku może mu to nie wystarczyć na wymagany przez większość banków 20 procentowy wkład własny potrzebny, by starać się o kolejny kredyt na kolejne mieszkanie. Tak więc jego “siła nabywcza” na rynku nieruchomości, rozumiana jako możliwość uzyskania finansowania na korzystniejszych warunkach, np. poprzez możliwość wyłożenia dużego wkładu własnego, wcale nie wzrosła.

Znacznie więcej zarobili ci, którzy kupowali mieszkania jeszcze przed szczytem poprzedniej górki cenowej.  W I kw. 2007 metr kwadratowy na rynku pierwotnym w stolicy kosztował średnio 7300 zł. Kupno 50 mkw. w tej cenie było wydatkiem  365 tysięcy złotych. Dziś ze sprzedaży na rynku wtórnym uzyskaliby o blisko 36,5 proc., czyli o 133 tysiące zł więcej.

Takie też wnioski płyną z danych zawartych w raportach Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich. Zawierają one wykresy pokazujące zmianę wartości zabezpieczenia kredytów hipotecznych z lat 2007 – 2009, czyli po prostu zmianę wartości nieruchomości kupionych na kredyt (i będących zabezpieczeniem kredytyu) w tym czasie. Poniżej przedstawuamy wykres z raportu Amron Sarfin za III kw. 2020 (Raport AMRON-SARfiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych 3/2020) 

Jak widzimy –  z tego raportu wynika, że wartość nieruchomości kupowanych w szczycie górki cenowej z analizowanego okresu jest obecnie – po 12 latach tylko o niecałe 10 proc. wyższa niż w momencie zakupu. Ci, którzy kupowali zaledwie rok przed maksimum cenowym, czyli w 2007 roku, są posiadaczami mieszkań wartych o ponad 30 proc. więcej niż w momencie zakupu. 

Marcin Moneta 

Źródło:

Zgłoś naruszenie/Błąd