Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

Ceny mieszkań – Polska na innych państw europejskich

Jedno jest pewne – mieszkania w Polsce tanie nie są. Czy jednak są aż tak drogie, że możemy mówić o bańce spekulacyjnej? Na sprawę można patrzeć na co najmniej kilka sposobów. Wspólnie prześledźmy więc trzy z nich, a na koniec porównajmy się do sąsiadów.

Za metr trzeba płacić obiektywnie więcej

Po pierwsze spójrzmy po prostu na dane o cenach z transakcji zawieranych przez Polaków. Tu nie ma wątpliwości, że mieszkania są droższe niż u szczytu ostatniej hossy. Dziś np. w Warszawie za metr mieszkania trzeba już płacić ponad 10 tys. złotych, a w trzecim kwartale 2007 roku (szczyt ostatniej hossy) było to trochę ponad 9 tys. zł – tak wynika z danych NBP. Bezapelacyjnie jest więc drożej.

Nie zapominajmy o rosnących kosztach

Porównywanie wartości nominalnych pomiędzy którymi jest kilkanaście lat różnicy jest jednak rozwiązaniem zbyt uproszczonym. Po prostu tych kilkanaście lat zamazuje obraz. Przecież w międzyczasie w ogóle ceny zupełnie się zmieniły. I tak na przykład w trzecim kwartale 2007 roku litr benzyny 95 kosztował około 4,2-4,4 złote. Według danych GUS wtedy bochenek chleba kosztował około 1,6-1,7 złotych, a litr mleka około 2 złote. Każdy kto robi zakupy wie, że dziś ceny są zupełnie inne.

W międzyczasie wzrosły też koszty zakupu ziemi pod budowę bloku mieszkalnego czy same ceny materiałów i robocizny. Wzrost był potężny, bo licząc od 2008 roku NBP szacuje podwyżki tych kosztów w największych miastach nawet na 30-50%. To sugerowałoby nawet mocniejszy wzrost kosztów budowy mieszkań niż obserwowany w tym czasie wzrost ich cen.

Spójrzmy jednak na sprawę bardziej z punktu widzenia kupujących, a nie deweloperów. Skorygujmy więc wcześniej wspomniane ceny nominalne o głośną ostatnio inflację. Po takim urealnieniu okazałoby się, że wciąż realnie za metr płacimy np. w Warszawie o kilkanaście procent mniej niż u szczytu ostatniej hossy.

Możliwości zakupowe wzrosły 2-3 krotnie

To drugie ujęcie dalej nie uwzględnia jeszcze tego, że w międzyczasie nasze pensje rosły (wg GUS o ponad połowę przez ostatnią dekadę) i wyraźnie zmalało oprocentowanie kredytów. W tym ujęciu efekt byłby taki, że możliwości nabywcze Polaków jeszcze nigdy nie były tak wysokie jak dziś.

Gdyby bowiem para zarabiająca łącznie dwie średnie krajowe przeznaczała 30% swojego wynagrodzenia netto na ratę kredytu mieszkaniowego, to mogłaby kupić w dużym mieście mieszkanie o powierzchni 74,5 m kw. Dla porównania w 2008 roku było to mniej niż 29 metrów.

Bańka spekulacyjna? Szybciej w Europie niż w Polsce

Stopy procentowe mogą się jednak w końcu kiedyś zmienić, więc aby porównywać się z innymi krajami porzućmy ten czynnik. Patrzmy tylko na to jak w okresie hossy wzrosły ceny nieruchomości i wynagrodzenia. Potrzebne dane publikuje Eurostat. Przy tym warto dodać, że dla wszystkich Państw liczymy o ile wzrosły ceny mieszkań od tzw. „dołka”. Dla każdego kraju określiliśmy więc moment, w którym rozpoczął się okres wzrostów cen trwający do dziś. W większości przypadków – w tym w Polsce – „bazą” były lata 2013 – 2014. Nie wszędzie jednak scenariusz był taki jak u nas.

Jaki jest efekt tych obliczeń? W Polsce ceny mieszkań rosły w trakcie obecnej hossy mniej więcej w takim samym tempie, w jakim rosły też dochody ludności. Takiej sytuacji może nam zazdrościć większość krajów Europejskich. Okazuje się bowiem, że standardem był wzrost cen nieruchomości 2-3 krotnie wyższy niż to o ile wzrosły dochody ludności. Było tak w Estonii, na Węgrzech, Słowenii, we Francji, w krajach Skandynawskich, Holandii, na Islandii, Czechach, Hiszpanii czy Niemczech. Nie brakuje przy tym jeszcze jaskrawszych przykładów – krajów, w których ceny nieruchomości poszły w górę nawet 4 czy 5 razy szybciej niż dochody obywateli. Z takim problemem boryka się Słowacja i Luksemburg.

Przy tym ważna jest jeszcze jedna uwaga. Dla niektórych krajów Eurostat wciąż nie opublikował informacji o dochodach za 2020 rok. Wtedy do wyliczeń przyjmowaliśmy dane za 2019 rok. Nie powinno to zamazywać zbyt mocno obrazu, bo w większości przypadków hossa trwa na starym kontynencie od co najmniej kilku lat. Brak jednej obserwacji nie powinien więc diametralnie zmieniać wyników.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Może Cię także zainteresować

Samochód w firmie

Tylko teraz

Przejdź do sklepu

Zgłoś naruszenie/Błąd