Będzie boom na mieszkania pod Warszawą? Cenowy raport Wyborczej

Dom Development rzucił na rynek tę inwestycję, wstrzymując jednocześnie inną – przy ul. Stanisława Augusta na Kamionku, w pobliżu skrzyżowania z Terespolską, na obrzeżach parku przy Kanale Wystawowym. To inwestycja położona bliżej centrum miasta, z wyższej półki niż ta przy Głębockiej. Tu ceny i standard będą znacznie wyższe.

Posunięcia Dom Development jak w soczewce pokazują, czego w najbliższych miesiącach możemy się spodziewać na warszawskim rynku mieszkaniowym.

Najpierw spada podaż, potem popyt, a na końcu ceny

– Poprzedni kryzys uczy, że w pierwszych miesiącach najszybciej spada nowa podaż, potem popyt, a dopiero na końcu ceny. Jednak oczekiwanie, że inwestycje wprowadzane przez deweloperów do sprzedaży w najbliższych miesiącach będą tańsze, nie jest pozbawione słuszności – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie JLL. – Prędzej jednak należy się spodziewać zmiany geografii podaży i zwiększenia aktywności deweloperów w peryferyjnych dzielnicach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach niż wyjątkowych okazji na Woli, Mokotowie czy Pradze – zaznacza.

Dlaczego ceny nie spadną? Przecież popyt na mieszkania ostro wyhamował. Biuro Informacji Kredytowych podało, że banki i SKOK-i przesłały w maju do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę o blisko jedną czwartą niższą niż w maju 2019 r.

Mieszkania to nie banany tracące świeżość

Nic dziwnego. W drugiej połowie marca, gdy rząd wprowadził w Polsce obostrzenia związane z epidemią koronawirusa, sprzedaż mieszkań po prostu stanęła. Firmy budowlane zamknęły swoje biura sprzedaży, w których i tak nie było klientów. Część aktywności przeniosła się do internetu. Nie całość – umowy sprzedaży nadal trzeba podpisać u notariusza. Liczba takich transakcji to ułamek tego, co przed epidemią. Dopiero pod koniec maja firmy na powrót zaczęły otwierać swoje biura sprzedaży.

Mimo to deweloperzy nie rzucili się przeceniać mieszkań. Rynek mieszkaniowy to nie warzywniak, w którym tracące świeżość banany trzeba za wszelką cenę natychmiast sprzedać.

Przez ostatnie siedem lat firmy budujące mieszkania korzystały z długiej fali boomu mieszkaniowego. Siła nabywcza rosła, kredyty były stosunkowo tanie, miejsc pracy w Warszawie przybywało, rosło więc też grono chętnych, by kupić tu mieszkanie. W ślad za tym rosły ceny. W 2019 r. w Warszawie sprzedano 24,3 tys. mieszkań. Był to drugi najlepszy wynik w historii po rekordowym 2017 r. Mieszkania szły jak woda, mimo że ich ceny rosły: średnia cena metra kwadratowego na koniec 2019 r. przekroczyła 10,5 tys. zł i była o 9 proc. wyższa od tej w 2018 r. Rok wcześniej ceny wzrosły o ponad 13 proc., jeszcze rok wcześniej – o ponad 8 proc. Trudno uwierzyć, że jeszcze w 2017 r. średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wynosiła zaledwie ok. 8,6 tys., a wcześniej przez sześć lat oscylowała stabilnie wokół 8 tys. zł.

W pierwszym kwartale 2020 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkania w ofercie w Warszawie sięgnęła 10,9 tys. zł i była o 9 proc. wyższa, niż rok wcześniej. infografika – JLL

Deweloperzy już zakręcili kurek

Jeszcze w pierwszym kwartale 2020 r. warszawscy deweloperzy sprzedali 6,9 tys. nowych mieszkań. To był najlepszy wynik dla pojedynczego kwartału od blisko dwóch lat. Ale od miesięcy ostrzegano, że koniunktura może się kończyć, deweloperzy byli ostrożni z wprowadzaniem nowych projektów. W pierwszych trzech miesiącach roku do sprzedaży wprowadzili zaledwie 3,7 tys. lokali, prawie o połowę mniej niż w ostatnim kwartale 2019 r. W konsekwencji na koniec marca na stołecznym pierwotnym rynku mieszkaniowym w ofercie pozostało zaledwie 13,7 tys. mieszkań. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, ostatni raz tak niski poziom oferty odnotowano w pierwszym kwartale 2010 r.

Tabela: Ceny mieszkań w Warszawie. Rynek pierwotny, wtórny i wynajem MPW

– Zaobserwowaliśmy spadek zainteresowania mieszkaniami, co niewątpliwie jest związane z koronawirusem – zakomunikował w kwietniu mediom Michał Hulbój, p.o. prezesa Develii, firmy, która w Warszawie buduje m.in. osiedle Na Woli przy ul. Sowińskiego. – Rozumiemy, że część klientów decyzję o zakupie mieszkania odkłada w czasie. Na bieżąco monitorujemy sytuację i staramy się na nią elastycznie reagować.

To znaczy przykręcać kurek z mieszkaniami. To wypróbowana reakcja deweloperów na turbulencje na rynku mieszkaniowym. W razie kłopotów opóźniają inwestycje, pilnując, by wybór nie był za duży. To pozwala im utrzymać ceny.

Przez ostatnie kwartały zainteresowanie mieszkaniami było bardzo wysokie, klienci nie mieli oporów, by je kupować na bardzo wczesnym etapie inwestycji, nawet przed wbiciem pierwszej łopaty. W efekcie spośród tych mieszkań, które mają być oddane do użytku w ciągu najbliższego roku, ponad połowa jest już sprzedana. To najwyższy poziom przedsprzedaży od 2008 r. To w zasadzie wyklucza możliwość, by w perspektywie najbliższych miesięcy mieszkania staniały.

Zdalna praca sprawi, że znów zaczniemy szukać mieszkań pod Warszawą?

Owszem, tańsze mogą być mieszkania w inwestycjach nowo wprowadzanych do sprzedaży – kryzys ekonomiczny i cięcie inwestycji przez samorządy sprawiają, że firmy budowlane muszą zmierzyć się z perspektywą mniejszej liczby zamówień, więc są bardziej skłonne walczyć o każdy nowy kontrakt. Deweloperzy zaś prawdopodobnie będą przesuwać na później relatywnie droższe inwestycje w centrum miasta, zwiększając aktywność na peryferiach i obniżając standard np. tańszym wykończeniem części wspólnych.

Należy pamiętać, że Warszawa jest największym i najbardziej zróżnicowanym rynkiem. Średnie ceny mieszkań wahają się od 7,4 tys. zł za m kw. na Białołęce do 20,9 tys. w Śródmieściu. Może się okazać, że zobaczymy mniej ogłoszeń o mieszkaniach na Mokotowie, Żoliborzu czy nawet Pradze-Północ w sąsiedztwie metra. Być może do oferty będą trafiać głównie mieszkania na Skoroszach, Chrzanowie, Zielonej Białołęce albo terenach poprzemysłowych.

Mapa cen mieszkań w warszawskich dzielnicach mapa: JLL/Gazeta Wyborcza

Można się spodziewać, że ożywią się deweloperzy w podwarszawskich miejscowościach, takich jak Piaseczno, Pruszków, Legionowo, kusząc cenami, które zawsze były niższe niż w Warszawie. Dotąd barierą hamującą popyt na te mieszkania były uciążliwe dojazdy do stolicy. Dziś, gdy wielu pracowników warszawskich firm przestawiło się na pracę zdalną, mogą być bardziej skłonni do rozważenia kupna mieszkania pod Warszawą, o ile będą mieć gwarancję  dobrych łącz internetowych.

– W 2021 r. zacznie się proces oficjalnej redukcji cen, głównie za sprawą wejścia do oferty nowych inwestycji, w większości realizowanych w niższym standardzie wykończenia i mniej prestiżowych lokalizacjach – przewiduje Katarzyna Kuniewicz. Pierwsze jaskółki takiego podejścia deweloperów widzimy na przykładzie decyzji Dom Development.

Na rynku wtórnym niechęć do obniżek

Skłonności do obniżek nie widać też na rynku wtórnym oraz na rynku mieszkań na wynajem. – Jednym z najważniejszych powodów jest podejście samych sprzedających – tłumaczy Bartosz Turek, analityk HRE Investments. Powołuje się na dane firmy Sonar Home, według których średnia cena ofertowa od początku epidemii spadła w stolicy o mniej niż 1 proc. – Powodów takiej sytuacji jest sporo. Przede wszystkim rynek nieruchomości reaguje na wszystkie zmiany z opóźnieniem. Działają tu m.in. czynniki psychologiczne. Po prostu właściciele szybko przyzwyczajają się do wysokich wycen i część z nich woli zrezygnować ze sprzedaży niż sprzedać z dyskontem. Do tego może dochodzić obawa o zdrowie i fakt, że część sprzedających nie chce pokazywać mieszkań, przez co ogranicza ofertę – mówi Turek.

Zgłoś naruszenie/Błąd