Wzrost, spadek czy stabilizacja? 7 ekspertów o przyszłości cen nieruchomości w Polsce

Jak mogą zmieniać się ceny na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach? Zapytaliśmy o to kilku polskich ekspertów:

• Jan Dziekoński, fltr.pl;
• Maciej Gołębiewski, dobregonajmu.pl;
• Bartosz Guss, Polski Związek Firm Deweloperskich;
• Wojciech Orzechowski, Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości;
• Ronald Szczepankiewicz, RM Kredyty hipoteczne;
• Marek Wielgo, portal rynekpierwotny.pl;
• Wojciech Woźniczka, negocjator i inwestor na rynku nieruchomości.

Jak przewiduje Jan Dziekoński, “gdybyśmy mieli uprościć oczekiwania na najbliższe 6 do 12 miesięcy, to mamy tutaj dwa główne scenariusze“.

Ekspert wyjaśnia, że pierwszy z nich zakłada taką sytuację, jaka jest obecnie – brak nowego programu wsparcia mieszkalnictwa.

Taki scenariusz powodowałby kontynuację czegoś, co widzimy od kilku miesięcy, czyli stabilizacji albo nawet powolnego spadku cen, który trwa praktycznie od drugiego kwartału 2024 roku – mówi.

Podkreśla, że po stronie deweloperów “raczej pojawiają się akcje promocyjne, polegające nie na tym, że cennik idzie w dół, tylko przede wszystkim na rabatach w postaci miejsca postojowego za złotówkę, darmowego wykończenia itd.”.

Zdaniem Dziekońskiego, w przypadku braku nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych “prawdopodobnie od 2025 roku zaczniemy obserwować większą skłonność do tego, żeby ceny jednak spadały”.

Dlaczego? Mamy obecnie do czynienia od początku roku z przewagą podaży nowych ofert deweloperskich wobec sprzedaży, czyli popytu. Im dłużej się to utrzymuje, tym większa skłonność do tego, żeby faktycznie aktywizować się po stronie cenowej, czyli obniżać ceny, nawet oficjalne – wyjaśnia analityk.

Jan Dziekoński zaznacza, że “w stosunku do zdolności kredytowej mamy dzisiaj ekstremalnie wysokie ceny”.

Zdaniem eksperta, drugi scenariusz, to wejście w życie programu “#naStart”, choć – jak mówi – prawdopodobnie nie od stycznia, lecz w kolejnych miesiącach 2025 roku.

To będzie bardzo ograniczony program ilościowo, kwotowo, wartościowo. Ten program o tyle by zmienił sytuację w stosunku do tej zarysowanej przeze mnie w pierwszym scenariuszu, że w określonych segmentach mieszkań czy domów jednorodzinnych w określonych lokalizacjach program różnicuje bardzo mocno dopłaty i można powiedzieć, że on jest wycelowany tylko w określone segmenty mieszkaniowe – mówi.

Podkreśla, że w takiej sytuacji wzrosty cen mogą być w zauważalny sposób widoczne np. w szeregowcach o metrażu 80-140 m2 oraz mieszkaniach 3-5 pokojowych.

Dziekoński podkreśla, że wzrost cen niezależnie od programu “#naStart” mógłby nastąpić z powodu jakiegoś “szoku zewnętrznego”.

To mogłaby być sytuacja szybkich obniżek stóp procentowych, na co się nie zanosi, ale to może być wywołane np. recesją za granicą, w której zagraniczne banki centralne, zwłaszcza Europejski Bank Centralny czy amerykański Fed, zaczną obniżać stopy procentowe w kontrze do tej recesji. To mogłoby wywołać analogiczne ruchy po stronie naszego Narodowego Banku Polskiego – np. po to, żeby utrzymać złotówkę na konkurencyjnym poziomie – wyjaśnia.

Ekspert dodaje jednak, że “ceny w Polsce w ostatnim roku rosły de facto najszybciej w Unii Europejskiej i niewspółmiernie do dochodów czy zdolności kredytowej”. A to są to czynniki, które przemawiałyby raczej za korektą cenową mniejszą czy większą, a przynajmniej brakiem wzrostów cen – stwierdza.

Jak zwraca uwagę Maciej Gołębiewski, “wokół tematu cen mieszkań pojawia się coraz więcej emocji, a coraz mniej analizy”.

Podkreśla on, że długoterminowo na ceny będą miały wpływ trzy główne czynniki: sytuacja demograficzna, realne wynagrodzenia w Polsce (nie nominalne) oraz tempo rozwoju gospodarki.

W kwestii demografii ekspert zaznacza, że nie chodzi tylko o liczbę mieszkańców naszego kraju, ale o gospodarstwa domowe. A ich liczba “jest w trendzie wzrostowym”.

Ważny jest aspekt migracji do dużych miast – rozwija się ograniczona liczba największych miast; ludność w mniejszych miejscowościach będzie spadać, co doprowadzi do spadku popytu – to znacznie zróżnicuje, co się będzie działo z cenami w metropoliach i na prowincji – zaznacza i podkreśla, że wiele zależy również od migracji z innych krajów do Polski.

W kwestii finansowej, podkreśla, że “w Polsce wynagrodzenia rosną w rekordowym tempie – zarówno nominalne, jak i w ostatnim roku realne”, ale efekt ten jest zmniejszony przez wysokie stopy procentowe, które powodują niską dostępność kredytu.

Co zaś do kondycji gospodarki, to choć – jak mówi – “istnieje wiele obaw co do tempa wzrostu PKB w najbliższych latach” i “jest sporo niepokojących zjawisk w gospodarce”, to “Polska wykazywała w ostatnich latach zaskakującą odporność i może tym razem będzie lepiej niż się wydaje”.

Czy gdyby podaż nieruchomości przewyższała popyt, można spodziewać się obniżek cen?

Deweloperzy są w tak dobrej kondycji po ostatnich bardzo dobrych dla nich latach, że w sytuacji, gdyby wysoka podaż wywierała presję na obniżkę ceny, mogą ten moment przeczekać – mają bowiem silne bilanse i stać ich na czekanie – stwierdza Gołębiewski.

Jak dodaje, w krótkim terminie spodziewa się kilku zjawisk.

Trendu bocznego w cenach średnich w dużych miastach. Lekkiego spadku cen (powolnego) w małych miastach. Wyspowych głośnych dowodów na spadki i na wzrosty – to znaczy w zależności od tezy – będzie można znaleźć dane potwierdzające zarówno spadki (w wybranych segmentach, metrażach, rynek pierwotny versus rynek wtórny, miastach, etc.), jak i wzrosty – mówi.

Podkreśla, że “coraz mniejszy sens będzie miało patrzenie na średnie ceny dla Polski, a coraz ważniejsze będzie patrzenie przez pryzmat poszczególnych segmentów”.

W mojej ocenie cały czas będzie silny, choć nie rosnący, trend inwestowania w mieszkania na wynajem. To mega trend zgodny z całkowitą przebudową rynku od “mieszkam w swoim mieszkaniu” do “mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu”. Będą to zarówno inwestycje PRS (Private Rented Sector, czyli sektor najmu instytucjonalnego – przyp. red.) w najem instytucjonalny, jak i tradycyjne zakupy inwestycyjne osób indywidualnych – wyjaśnia.

Zaznacza: jak zawsze sugeruję zachować spokój, bez emocji. Nic nie wskazuje, by czekało nas załamanie, ani dalsza koniunktura jak ostatnio. Musimy pamiętać, że jesteśmy po latach rekordowych pod wieloma względami i kolejne lata będą na ich tle wzbudzały emocje.

Zdaniem Bartosza Gussa, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, “najbliższa przyszłość upłynie pod hasłem stabilizacji cen”.

Na rynku mamy dziś dużo nowych mieszkań w ofercie, a to powoduje, że firmy deweloperskie konkurują o klienta – wyjaśnia.

Ekspert podkreśla, że “pokazuje to, jak ważną rolę w procesie wyhamowywania cen nieruchomości odgrywa podaż”. Wystarczyło dać deweloperom czas na odbudowanie oferty, a presja na wzrost cen mieszkań zniknęła. Więcej, w niektórych regionach w Polsce zanotowano nawet niewielkie spadki. Dlatego tak bardzo ważne jest uruchomienie kolejnych propodażowych inicjatyw, których wprowadzenie zapowiadał resort rozwoju – mówi.

Ekspert zwraca uwagę, że “dzisiejsza sytuacja na rynku to paradoksalnie wynik działania programu Bezpieczny Kredyt 2 procent”.

Jego uruchomienie w ubiegłym roku i fakt, że wprowadzany był w momencie, gdy popyt istotnie przewyższał podaż mieszkań, skłoniło wiele firm deweloperskich do uruchomienia nowych projektów. Ponieważ jednak rynek nieruchomości reaguje dość powoli na wszelkie zewnętrzne bodźce, efekt BK2 widzimy dopiero dziś – po tym, gdy program formalnie się zakończył – stwierdza.

Jak powiedział, “na dalszy wzrost podaży nowych mieszkań z pewnością miałby wpływ program Kredyt na Start”. Zdaniem Bartosza Gussa, “fakt, że jego obowiązywanie planowane jest na kilka lat do przodu, pozwoliłoby inwestorom na przygotowanie odpowiedniej oferty”.

Brak jasnych deklaracji, w którą stronę zmierza koalicja rządząca, jeśli chodzi o realizację obietnic wyborczych, powoduje, że wiele rodzin przesuwa decyzję o zakupie mieszkania na kolejne miesiące licząc, że program zacznie obowiązywać. Bardzo ostrożnie do decyzji dotyczących startów nowych inwestycji podchodzą również deweloperzy, a to z uwagi na słabą sprzedaż – wyjaśnia.

Guss zaznacza, że “z pewnością” można spodziewać się kolejnych wzrostów cen. Ale po pierwsze, nie będą one gwałtowne, a po drugie będą punktowe – uzależnione bowiem od wprowadzania do oferty nowych, droższych inwestycji. Powtórzenie scenariusza z zeszłego roku z pewnością nie jest możliwe – dodaje.

Również na kilka czynników zwraca uwagę Wojciech Orzechowski.

Jeśli stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie, może to ograniczyć dostępność kredytów hipotecznych, co wpłynie na popyt i potencjalnie spowoduje stagnację lub spadki cen. Zwiększenie stóp procentowych jeszcze bardziej osłabi rynek i może dojść do zastoju w sprzedaży nieruchomości. Skutkiem tego będzie możliwa obniżka cen nieruchomości przez osoby sprzedające na rynku wtórnym przez tych, którzy nie mogą dłużej czekać ze sprzedażą – podkreśla.

Jednocześnie zaznacza, że “rynek pierwotny jest w stanie utrzymać obecne ceny przez okres nawet do dwóch lat”.

Deweloperzy być może będą wtedy przygotowywać promocyjne pakiety dla inwestorów. Ale ceny więcej niż o 5 proc. nie spadną – dodaje.

Co jeśli stopy procentowe zostaną obniżone? Taka sytuacja będzie miała miejsce w najbliższych 2 latach według moich analiz, a wtedy ceny nieruchomości mogą wzrosnąć nawet o 20 proc. – wyjaśnia.

Orzechowski mówi, że na wzrost cen nowych nieruchomości może wpłynąć wysoka inflacja, choć – z drugiej strony – może to również zmniejszyć siłę nabywczą konsumentów.

Ekspert zwraca uwagę, że w przypadku zakończenia wojny na Ukrainie może nastąpić odpływ ludności ukraińskiej, a wówczas “na rynek wejdzie dużo mieszkań, tym samym osłabiając cenę”.

Wojciech Orzechowski zaznacza, że “w najbliższych miesiącach można spodziewać się raczej stagnacji w wielu regionach, z potencjalnymi lokalnymi spadkami lub wzrostami w zależności od specyficznych warunków rynkowych”. W dłuższej perspektywie, jeśli sytuacja gospodarcza się ustabilizuje, możliwe są umiarkowane wzrosty cen – dodaje.

Jak natomiast na ceny nieruchomości wpłynąłby – gdyby wszedł w życie – program “#naStart”? Orzechowski mówi, że “może mieć istotny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce, prowadząc do wzrostu cen, szczególnie w obszarach o wysokim popycie“.

Jest to jeden z istotnych czynników, który zaważy o rynku nieruchomości w Polsce w najbliższym czasie. Warto jednak monitorować jego wdrożenie oraz reakcje rynku, aby lepiej zrozumieć jego długofalowe skutki – kwituje.

Co o rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości uważa Ronald Szczepankiewicz?

Stagnacja ceny: przy obecnych warunkach ekonomicznych i niepewności związanej z programem kredyt “#naStart”, jest prawdopodobne, że ceny mieszkań będą rosły, ale w znacznie wolniejszym tempie. Wiele zależy od decyzji politycznych oraz kondycji gospodarki – mówi.

Podkreśla, że “jeśli sytuacja kredytowa nie ulegnie poprawie, a podaż mieszkań nadal będzie rosła, możemy zobaczyć niewielkie spadki cen”. Coraz więcej sprzedających będzie zmuszonych do obniżenia swoich oczekiwań cenowych, aby przyciągnąć nabywców – dodaje.

Zwraca uwagę, że może jednak nastąpić kontynuacja wzrostów cen. W przypadku nagłego wprowadzenia korzystnych programów rządowych lub poprawy warunków kredytowych, ceny mieszkań mogą znów zacząć rosnąć szybciej. Taki scenariusz jest jednak mniej prawdopodobny, biorąc pod uwagę obecną sytuację ekonomiczną – stwierdza.

Szczepankiewicz twierdzi, że “w najbliższym roku możemy spodziewać się raczej stagnacji lub niewielkich spadków cen mieszkań”. Sytuacja kredytowa i polityczna będzie kluczowa dla dalszego rozwoju rynku. Warto uważnie śledzić te zmiany, aby móc podejmować świadome decyzje dotyczące zakupu lub sprzedaży nieruchomości – mówi.

Zdaniem Marka Wielgo, “mieszkania w nowych inwestycjach prawdopodobnie będą coraz droższe z przyczyn często niezależnych od deweloperów”.

Chodzi o ceny działek i koszty budowy. Wprawdzie nie rosną one już tak szybko jak w ubiegłym roku, jednak istnieje ryzyko, że w perspektywie roku ceny wielu materiałów budowlanych i koszty robocizny pójdą w górę – stwierdza. Powód? Inwestycje realizowane w ramach Krajowego Planu Odbudowy.

Każdy z zapytanych przez nas ekspertów mówiąc o tym, co może czekać rynek nieruchomości, zaznacza, że wiele zależy od tego, czy wejdzie w życie program mieszkaniowy “#naStart”. Ekspert portalu rynekpierwotny.pl podkreśla, że trudno jest ocenić skutki ewentualnego wejścia w życie tej propozycji, choć “ze względu na ograniczenia nie spowoduje on szturmu na banki”.

Liczę natomiast, że na skutek poprawy dostępności kredytów, także udzielanych przez banki na warunkach rynkowych, więcej firm uwzględni w swoich planach inwestycyjnych budowę lokali w segmencie popularnym, czyli na kieszeń kredytobiorców. Mogłoby się to przyczynić do ustabilizowania się średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie deweloperów – wyjaśnia Wielgo.

Jak zaznacza, “rosnąca podaż na rynku pierwotnym zmusi sprzedających używane mieszkania do umiaru w kwestii cen”.

Co natomiast może dziać się na samym rynku pierwotnym? Marek Wielgo podkreśla, że “obserwowany obecnie spadek popytu na mieszkania może zmusić część sprzedających do obniżenia ich cen”. Jednak radość może być krótka. Pamiętajmy, że firmy deweloperskie mają w gruncie rzeczy dość ograniczone pole manewru. Jeśli widzą, że spada popyt na mieszkania, a nie mogą ich budować taniej, po prostu ograniczają podaż i adresują ją do zamożnych klientów – konkluduje.

Zdaniem Wojciecha Woźniczki, cena nieruchomości – w odróżnieniu od innych dóbr – “jest nie tyle wypadkową popytu i podaży, co oczekiwań uczestników rynku w zakresie popytu i podaży w przyszłości“.

Upraszczając, jeśli konsumenci uważają, że w przyszłości z jakiegoś powodu popyt spadnie, to ceny będą spadać, a jeśli myślą odwrotnie, to wywołuje to taki sam efekt tylko z przeciwnym wektorem – stwierdza.

Przywołuje rok 2022, gdy “wzrost cen znacząco wyhamował”, głównie z powodu wzrostu stóp procentowych.

Jednakże, biorąc pod uwagę, że w tym czasie blisko połowa mieszkań była nabywana za gotówkę, rodzi się pytanie, dlaczego zahamowanie było tak znaczące? I tutaj właśnie ujawnia się kwestia oczekiwań uczestników rynku. Osoby posiadające gotówkę odkładały decyzję zakupową, gdyż wiele z nich oczekiwało spadków w przyszłości w związku z choćby z ograniczoną podażą kredytów hipotecznych. Takie zachowanie wpłynęło na spadki cen – wyjaśnia.

W jakiej sytuacji jesteśmy obecnie na rynku nieruchomości? Kto miał za dużo gotówki i chciał kupić, najprawdopodobniej już kupił. Spada również rentowność wynajmu, więc na rynku mamy spore wyhamowanie działalności osób kupujących mieszkania inwestycyjnie – mówi.

Wojciech Woźniczka nie sądzi, aby nowy program mieszkaniowy “#naStart”, o ile wejdzie w życie, miał wpływ na wzrost cen większy niż 10-12 proc. (choć, jak mówi, to 10 proc. od obecnych cen to znacznie więcej niż 10 proc. od cen z 2022 roku).

W mojej ocenie w najbliższych miesiącach czeka nas stabilizacja cen i nie spodziewałbym się spektakularnych wzrostów przewyższających poziom inflacji. Czy możemy liczyć na spadki i łatwiejsze negocjacje? Z pewnością będą na rynku takie nieruchomości, na których popyt będzie mniejszy, a co za tym idzie, większa skłonność sprzedających do negocjacji – mówi ekspert.

Podkreśla, że “na pewno dla skutecznych negocjacji duże znaczenie będzie miała umiejętność zarządzania przekonaniami sprzedających w kontekście cen w przyszłości i znajomość argumentów przemawiających za spadkiem”.

W ramach akcji “Mieszkaniówka bez tajemnic w RMF FM” na stronie internetowej RMF24.pl znajdziecie informacje o zaletach i wadach domów do 70 m2 według uproszczonych procedur, a także o dostępnych obecnie w Polsce formach wsparcia w zakresie własnego M.