Wywłaszczenie nieruchomości pod CPK – skargi do RPO

Wystąpienie RPO w sprawie CPK

W związku z obawami mieszkańców terenów, które może objąć CPK,  Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Marcina Horały, pełnomocnika rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają bowiem liczne skargi zaniepokojonych mieszkańców Baranowa, Teresina, Wiskitek oraz gmin ościennych w sprawie planowanej budowy wielkiego portu lotniczego.

To jedna z największych planowanych przez rząd inwestycji. We wrześniu 2017 r. ogłoszono, że rekomendowaną lokalizacją CPK jest wieś Stanisławów w gminie Baranów. Ostateczna lokalizacja lotniska nie została jednak dotychczas potwierdzona decyzją administracyjną. Nie przeprowadzono też jeszcze analiz środowiskowych, w tym przede wszystkim ws. hałasu związanego z funkcjonowaniem ogromnego portu lotniczego.

Wywłaszczenie nieruchomości pod CPK – na co skarżą się mieszkańcy

Skarżący wskazują na iluzoryczny charakter przeprowadzanych konsultacji społecznych, jak i na niezapewnienie pełnej, wyczerpującej informacji dotyczącej planowanego procesu wywłaszczeń pod budowę inwestycji.

Podkreślają, że choć nie ma jeszcze ostatecznej lokalizacji lotniska, rozpoczęto  Program Dobrowolnych Nabyć gruntów pod jego budowę. Zatrzymuje to ruch na rynku nieruchomości, z uwagi na niepewność inwestorów co do objęcia danej nieruchomości późniejszym wywłaszczeniem pod budowę CPK. Jednocześnie zdezorientowani właściciele gruntów nie mają pewności, czy należące do nich nieruchomości znajdą się ostatecznie na terenie objętym CPK.

Ponieważ nie jest znany m.in. zasięg oddziaływania różnych uciążliwości związanych z planowanym lotniskiem, nie jest możliwe określenie terenów, gdzie możliwa będzie bezpieczna lokalizacja zabudowy mieszkaniowej.

Obywatele wskazują, że zdarza się, gdy na teren nieruchomości znajdujących się w obszarze wstępnie zapowiedzianych wywłaszczeń pod budowę CPK – bez zgody właścicieli – wchodzą przedstawiciele inwestora, aby przeprowadzić „inwentaryzacje przyrodnicze”. Wywołuje to uzasadnione obawy mieszkańców co do podstawy prawnej wejścia na ich grunt – zwłaszcza że bez zgody właścicieli sporządzana jest dokumentacja fotograficzna działek i zabudowań. 

Skarżący podnoszą, że konsultacje społeczne są prowadzone niezgodnie ze standardami wynikającymi z Konwencji o dostępie do informacji, udziale społeczeństwa w podejmowaniu decyzji oraz dostępie do sprawiedliwości w sprawach dotyczących środowiska, podpisanej 25 czerwca 1998 r. w Aarhus.

Chodzi o to, że konsultacje formalnie się odbywają i są obwieszczane społeczności lokalnej, lecz inwestor nie uwzględnia zgłaszanych postulatów, forsując przyjęty przez siebie wariant realizacji inwestycji. Dodatkowym utrudnieniem jest także fakt prowadzenia konsultacji w okresie pandemii Covid-19.

O podejmowanych działaniach ludzie dowiadują się de facto ze strony internetowej inwestycji. W ten sposób okazało się m.in., że ostatnio spółka Centralny Port Komunikacyjny podpisała umowę z konsultantem ds. badań terenu na obszarze przyszłego portu lotniczego. Świadczy to o bardzo wstępnym etapie przygotowań do inwestycji. Umacnia też skarżących w przekonaniu, że jeszcze przez długi czas będą oczekiwać na wyznaczenie szczegółowego obszaru wysiedleń. Nie wiedzą, w jaki sposób ukształtować swoje sprawy w przyszłości.

Ze skarg wyłania się szerszy problem dotyczący zapewnienia obywatelom odpowiedniego mechanizmu zapewniającego ich prawa – jako właścicieli nieruchomości przeznaczonych na realizację celów publicznych, które dopiero mają zostać zrealizowane. Niepewność co do sytuacji prawnej właściciela wobec planowanej realizacji jest zjawiskiem niepożądanym.

Biorąc pod uwagę, że publiczne ogłoszenie, iż rekomendowaną lokalizacją  CPK jest wieś Stanisławów w gminie Baranów, nastąpiło we wrześniu 2017 r.,  trzeba stwierdzić, iż od tego momentu grunty położone w obszarze objętym przyszłą lokalizacją zostały na wiele lat inwestycyjnie „zamrożone”.

Nie odbywa się to w sposób formalny (decyzją administracyjną czy aktem prawa miejscowego), ale faktyczny. Informacja o położeniu gruntu na terenie potencjalnej lokalizacji lotniska znacząco utrudnia korzystanie z takiej nieruchomości (uzasadniając wstrzymanie się przez właścicieli z decyzjami inwestycyjnymi) czy też dysponowanie nią – skoro w rzeczywistości jej jedynym realnym nabywcą może być właściwie Skarb Państwa albo jednostka samorządowa.

Stanowi to dla właścicieli gruntów nadmierną, nieproporcjonalną uciążliwość w korzystaniu z ich praw, podlegających konstytucyjnej ochronie. Nieprzeprowadzenie prawidłowej procedury wywłaszczeniowej uniemożliwia wszak uzyskanie odszkodowania za odjęcie lub ograniczenie prawa własności.

Dopóki nie zostanie ustalona dokładna lokalizacja CPK, dopóty koszty perspektywy budowy tej inwestycji ponosić będą właściciele gruntów położnych w zasięgu zapowiedzianego oddziaływania inwestycji.

Program Dobrowolnych Nabyć – wątpliwości RPO

W tym kontekście uzasadnione wydają się skargi obywateli na prowadzony obecnie sposób przejmowania tych nieruchomości, a polegający na zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości na podstawie Programu Dobrowolnych Nabyć – w trybie cywilnoprawnym.

Taka forma nabywania nieruchomości – bez wszczynania procedury wywłaszczeniowej i w momencie, gdy nie ma dokładnej lokalizacji lotniska –  wydaje się stać w opozycji do konstytucyjnych zasad: legalizmu (art. 7 Konstytucji) oraz zaufania obywatela do władzy publicznej, stanowiących jeden z komponentów zasady demokratycznego państwa prawa, jaką wyraża art. 2 Konstytucji. Wobec terenów, na których ma zostać zrealizowany cel publiczny zasadą powinno być wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, aby możliwe było ustalenie odszkodowania – słusznego i odpowiadającego wartości nieruchomości.

Tymczasem przejęcie nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej, zawieranej całkowicie poza procedurą wywłaszczenia – a zatem wydawałoby się w pełni dobrowolne – dla właścicieli rodzi niekorzystne skutki (poza obawami co do niekorzystnych dla właścicieli różnic w cenach nieruchomości).

Gdyby bowiem okazało się, że na danej nieruchomości zamierzona inwestycja jednak nie powstanie – czego  w wielu sytuacjach, wobec braku jednoznacznego ustalenia jej lokalizacji, wykluczyć nie można – właściciele nie będą mogli skorzystać z uprawnień określonych w przepisach o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości.

Właściciel nieruchomości, co do której sformułowano choćby ogólne plany wysiedleń, polega na organach władzy publicznej, których obowiązkiem jest właściwe przeprowadzenie wywłaszczenia na koszt państwa. Brak precyzyjnego ustalenia lokalizacji CPK powoduje, że w konsekwencji część gruntów może zostać wykupiona po niższych cenach.

Dla właścicieli rodzi to dodatkowe utrudnienie, ponieważ nie będą mogli tych nieruchomości odzyskać w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Jednocześnie jakaś część gruntów może w ogóle nie zostać wykorzystana pod planowaną inwestycję – mimo początkowych zapewnień inwestora. Pewne jest zaś, że inwestycja niesie za sobą wysokie koszty społeczne w postaci m.in. przesiedleń mieszkańców z terenu planowanego lotniska i infrastruktury kolejowej. Już sama zapowiedź wywłaszczeń wywiera skutek na rynku sprzedaży nieruchomości, wpływając znacząco na obniżenie ich atrakcyjności.

Umowy sprzedaży zawierane w takich właśnie okolicznościach – ze świadomością grożącego wywłaszczenia na cele publicznoprawne – nie są zatem zawierane w sposób swobodny; istnieje tu swoisty przymus.

Dlatego w ocenie Rzecznika za wysoce niepożądaną należy uznać sytuację, w której obywatele nie mają pewności, jaki dokładnie obszar zostanie objęty wywłaszczeniem pod budowę CPK i kiedy to dokładnie nastąpi.

Nie ulega wątpliwości, że planowana inwestycja będzie oddziaływać nie tylko na nieruchomości w Baranowie, Teresinie i Wiskitkach, tj. gminach, co do których ogłoszono, że planowane są wysiedlenia obywateli, lecz zasięg ten będzie znacznie szerszy, z uwagi na konieczność realizacji infrastruktury towarzyszącej CPK, obejmującej m.in. węzeł kolejowy.

Mając na uwadze uzasadnione obawy mieszkańców zamieszkujących na terenie objętym zapowiedziami o powstaniu CPK, związane z niepewnością co do dalszego ukształtowania swych losów na dotychczas zamieszkiwanej nieruchomości, w tym m.in. wpływające na sytuację zawodową i rodzinną,  Rzecznik poprosił pełnomocnika o pełną informację w tej sprawie i ustosunkowanie się do skarg obywateli przesłanych RPO.

Wystąpienie RPO z 3 marca 2021 r. do Pełnomocnika Rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego