Wynajem o 40 proc. droższy niż przed rokiem. To nie koniec podwyżek

Odnotowaliśmy wzrost cen najmu mieszkań o 40 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Głównym powodem był wybuch wojny w Ukrainie i przyjazd przybyszów zza wschodniej granicy. Wcześniej pandemia spowodowała spadek wysokości czynszów o około 20 proc., ale obecna sytuacja zmieniła obraz rynku. Średnio, za dwupokojowe mieszkanie trzeba zapłacić około 2,5 tysiąca złotych, ale oczywiście są duże rozbieżności dotyczące np. lokalizacji nieruchomości. Drugi czynnik, który się na to nałożył, to podwyżka stóp i utrata zdolności kredytowej osób, które przed podwyżkami stóp mogły zaciągnąć kredyt. Około połowa z tych osób straciła teraz taką możliwość i im pozostało tylko jedno, czyli wynajęcie mieszkania – mówi Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitoringu Nieruchomości.

W Krakowie można zauważyć braki na rynku mieszkań na wynajem. Przed pandemią średnio do wynajęcia było 2 tysiące mieszkań, teraz jest mniej niż tysiąc. Jak mówią eksperci najgorsza sytuacja była w lutym tego roku, zaraz po wybuchu wojny w Ukrainie, do wynajęcia pozostało tylko kilkadziesiąt mieszkań na terenie miasta.

Po tym okresie zaczęło się jednak pojawiać co raz więcej mieszkań, to głównie nieruchomości, które zakupione zostały w celach inwestycyjnych, bez celu najmu – czyli pustostany. Podczas pandemii, gdy czynsze były niskie, także takich mieszkań nie wynajmowano.

To w marcu i w kwietniu tego roku okazało się, że ekipy remontowe miały pełne ręce roboty. Właściciele takich mieszkań, po wzroście stóp procentowych i podwyżce czynszów, postawili zacząć wynajmować również takie mieszkania.

Sytuacja, z którą obecnie mamy do czynienia, nie ustabilizuje się, dopóki nie skończy się wojna w Ukrainie, to wtedy będziemy mogli liczyć na powolną stabilizację. Mała liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia powoduje, że bardzo szybko ceny idą w górę i możemy się spodziewać kolejnych wzrostów. We wrześniu możemy się spodziewać, że ceny przekroczą 50 proc. zwyżki w stosunku do września ubiegłego roku. Dla osób wynajmujących to biedzi ciężki czas, bo w górę idą także media – dodaje Krochmal.

Rynek nieruchomości na wynajem jest mocno związany z rynkiem nieruchomości na sprzedaż i zachowaniem deweloperów. Mieszkań w Krakowie buduje się teraz mniej, mniej osób też decyduje się na zaciągnięcie kredytu.

Rynek pierwotny, to tutaj nastąpiło gwałtowne organicznie podaży. Deweloperzy, którzy mogli uciec z rynku, to się wycofali. Nie wiedzą, ile tak naprawdę będzie kosztowała budowa, bo gwałtownie rosną ceny materiałów. Te są teraz droższe o około 32 proc. niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Deweloperzy też chcą mieć stabilną sytuację i czekają, aż wszystko się uspokoi. Jest jednak mniej towaru i mniej kupujących. Ale nie jest tak, że mieszkania się nie przedają. Część ludzi uważa, że mieszkanie daje większy zwrot niż trzymanie pieniędzy na rachunkach. Teraz nawet 80 proc. to nabywcy gotówkowi. Deweloperzy bardzo pilnie obserwują rynek i maja przygotowane inwestycje które mogą w każdej chwili uruchomić i zaczną je kiedy stopy procentowe pójdą w dół – mówi Piotr Krochmal.

Wiele osób nie zrezygnowało z zakupu mieszkania, ale odkłada tę decyzję na później. To te osoby pierwsze wrócą na rynek, po stabilizacji stóp procentowych i ich obniżeniu. Wtedy też na rynku powinno pojawić się więcej mieszkań. Zawsze jednak, przy powrocie wielu nabywców na rynek, ceny wzrastały. Jak twierdzą eksperci – teraz będzie podobnie. Ceny mieszkań więc prawdopodobnie wzrosną, na stabilizację rynku, czyli dostępność nowych mieszkań w stosunku do powrotu chętnych na mieszkania, trzeba będzie poczekać nawet kilka lat. Średnio realizacja inwestycji trwa dwa lata.

Obawiam się, że deweloperzy nie będą w stanie zaspokoić silnego popytu. Te osoby wrócą na rynek, a deweloperzy po prostu wycofali się z rynku. Co druga inwestycja jest realizowana z tych, które były zaplanowane i obawiam się, że skończy się to kolejnymi wzrostami cen. Na pewno deweloperzy będą chcieli bardzo szybko zareagować na to. Czas budowy inwestycji to dwa lata, jeśli stopy spadną szybko, to szybko znajdą się chętni na mieszkania, jeśli zaś stopy będą spadać powoli, to pomoże to rynkowi, bo nie dojdzie do gwałtownego wzrostu cen – mówi Krochmal w rozmowie z RMF FM.

Kraków jest w czołówce miast, w  których ceny za wynajem mieszkania rosną najszybciej. Największy problem ze znalezieniem lokum mogą mieć nowi studenci. Z badań ekspertów wynika, że sierpień to ten miesiąc, w którym studenci najczęściej szukają mieszkań. Ofert lokali do wynajęcia na rynku jest jednak co raz mniej. Im zainteresowane osoby dłużej będą zwlekać, tym trudnej będzie im znaleźć mieszkanie przed początkiem roku akademickiego.