Wkład własny kredytów mieszkaniowych. Czy jego zgromadzenie może stawać się z czasem coraz trudniejsze?

Decyzję o wprowadzeniu instytucji obligatoryjnego wkładu własnego kredytów mieszkaniowych Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) podjęła w 2013 roku za sprawą zapisów rekomendacji S. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl intencją nadzorcy było oczywiście podniesienie poziomów bezpieczeństwa zarówno kredytobiorców, jak i krajowego systemu bankowego poprzez maksymalną redukcję ryzyka kredytowego. I tak w 2014 roku wprowadzono obowiązek 5-procentowego udziału własnego, by po corocznych podwyżkach o 5 pp. osiągnąć poziom docelowy 20 proc. w roku 2017.

W początkowym okresie obowiązek udziału własnego przy kredytowaniu zakupu mieszkania wzbudzał wiele obaw, a docelowy 20-procentowy poziom traktowany był np. przez deweloperów jako wręcz potencjalny wyrok na ich biznes. W momencie dopiero co kiełkowania koniunkturalnego ożywienia na mieszkaniowym rynku pierwotnym, skutki nowych przepisów były trudne do przewidzenia.

Na szczęście skończyło się tylko na strachu. Rosnący z roku na rok w latach 2014-2017 wkład własny kredytów mieszkaniowych nie załamał ani rynku hipotek, ani też nie zachwiał popytem na mieszkania z pierwszej ręki. Co więcej, w momencie osiągnięcia swego docelowego 20-proc. pułapu w roku 2017, pierwotny rynek mieszkaniowy ustanawiał historyczny rekord sprzedaży nowych lokali.

Zobacz: Jawne wynagrodzenia w ofertach pracy? “Zdecydowane nie”

Szczególną uwagę zwraca jednak fakt, że moment wprowadzenia obowiązku udziału własnego przez KNF, niemal dokładnie zbiegł się w czasie z początkiem popytowej prosperity w pierwotnym segmencie mieszkaniówki.

Dodatkowo jego potencjalnie negatywne skutki w istotnym stopniu neutralizował rządowy program subwencji mieszkaniowych Mieszkanie dla Młodych, który tysiącom beneficjentów fundował środki na pokrycie wkładu własnego preferencyjnych kredytów hipotecznych. Stąd prosty wniosek, że wpływ wkładu własnego na rynek mieszkaniowy jak dotąd testowany był wyłącznie w “cieplarnianych” warunkach koniunkturalnej prosperity, wspartej dodatkowo pieniędzmi podatników przez rządowy program dopłat. Pytanie, czy w warunkach rynkowego spowolnienia, które prędzej czy później stanie się faktem, sytuacja ta nie ulegnie mniej lub bardziej radykalnej zmianie.

Utrzymująca się wciąż bardzo dobra koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ale także na rynku hipotek, nie oznacza, że problem wkładu własnego nie istnieje. Co więcej, jest on obecnie dla młodych Polaków myślących o kupnie własnych “czterech kątów” zdecydowanie większym wyzwaniem niż zdolność kredytowa. Innymi słowy, na rynku funkcjonuje dziś pokaźnych rozmiarów potencjalny popyt mieszkaniowy, który tworzą tysiące głównie młodych rodaków posiadających zdolność kredytową, jednak nie dysponujących oszczędnościami na wkład własny, nawet ten niepełny dziesięcioprocentowy. Wkrótce może być jednak coraz trudniej także o kredyt w takiej opcji.

Na dziś dzień mniej więcej dwie trzecie krajowych banków dopuszcza możliwość udzielenia kredytu na mieszkanie z wkładem własnym mniejszym od obowiązujących 20 proc., z minimum na poziomie 10 proc. Wiąże się to z ubezpieczeniem brakującej sumy przez podniesioną marżę kredytu, co oczywiście istotnie winduje całkowity koszt zadłużenia, pomijając nawet perspektywę podniesienia stóp procentowych.

Widoczny jednak już od dłuższego czasu proces zaostrzania polityki kredytowej banków, to sygnał przygotowywania się sektora do nadchodzącego dużymi krokami spowolnienia gospodarczego. Gdyby jednak miało się okazać, że choćby za sprawą wyroków TSUE sytuacja rodzimej bankowości może poddać się szczególnej komplikacji, dostępność kredytów mieszkaniowych prawdopodobnie ulegnie już nie tyle pogorszeniu, ale poważniejszemu tąpnięciu, a o tych z 10-proc. udziałem własnym będzie można tylko pomarzyć.

Wysokość wkładu własnego kredytów hipotecznych zależy jednak przede wszystkim nie od polityki banków, ale od obowiązujących na rynku cen mieszkań. A te pną się w górę w przyspieszonym tempie od trzech lat. W efekcie są już wyższe średnio o około 40 proc. w stosunku do poziomów z początku cyklicznego ożywienia. A to raczej nie koniec. Rok 2020 przyniesie kolejne wzrosty, co gorsza wywołane nie rosnącym popytem, ale niekorzystnymi czynnikami okołorynkowymi.

Bez problemu więc z 40 proc. obecnie kilkuletnie wzrosty przekroczą za kilka miesięcy równe 50 proc. A to oznacza proporcjonalny wzrost wartości wkładu własnego i coraz większe problemy z jego zgromadzeniem przez potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży. Być może zanosi się więc na prawdziwy test oddziaływania wkładu własnego kredytów hipotecznych na mieszkaniówkę, tym razem w zdecydowanie mniej komfortowych warunkach spowolnienia gospodarczego.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 65 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.