Tomasz Lella: Nie wolno zalewać miasta betonem [ROZMOWA]

— Prezydent mówi, że 62 proc. miasta objęto planem zagospodarowania. To dużo czy mało?
— Trudno określić. Plany miejscowe też się przecież zmieniają. Nie ma czegoś takiego jak stabilizacja, bo miasto rozwija się nieustannie. Są inne potrzeby co do danych obszarów, jak i poszczególnych dzielnic. Planowanie jest więc ważne, ale procedowanie trwa bardzo długo. Te plany, które były wykonane 20 lat temu i zakładały jakieś funkcje, czasami są niezgodne z obecnymi oczekiwaniami. Uważam, że na obszarze gęstej zabudowy ciężko jest wykonać plan miejscowy.

— Plany miejscowe mają jednak wielu zwolenników. Czy faktycznie są takim dobrym rozwiązaniem?
— Nie zawsze. One są dosyć ogólne, wskazują na pewne rzeczy, ale często też zamykają drogę. Przykładem są np. koszary przy ul. Artyleryjskiej. Plan miejscowy dla tego obszaru zakładał, że mają tam być hotele, pensjonaty, akademiki. Nie dopuszcza więc zabudowy mieszkaniowej. Uważam to za niedogodność. Mogłaby to być również jedna z funkcji uzupełniających dla tego obszaru. Projekt wykonywany dla tego obszaru musi mieć funkcje hotelu lub pensjonatu, co nie zawsze jest zgodne z intencją Inwestora, a za koszarami już budowane są bloki mieszkalne.

— Można to zmienić?
— Plany robi się w okresach długoletnich. Przeważnie wykonuje je miasto. Kiedyś taki plan mógł wykonać inwestor na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jednak to, co 20 lat temu wydawało się być praktyczne i potrzebne, w tym miejscu niekoniecznie znajduje teraz uzasadnienie. W Paryżu postanowiono kiedyś, żeby wyburzyć część zabytkowych kwartałów i udrożnić miasto poprzez gwiaździsty układ ulic. Do tej pory to funkcjonuje.

— Ale jakieś plusy chyba są?
— Plany są konieczne i nie należy do nich podchodzić negatywnie. Powinny określać ogólne parametry techniczne, powierzchnię zabudowy i zagospodarowania terenu. Moja pracownia np. od lat proponuje zagospodarowywanie wody deszczowej na obszarze własnej działki w postaci oczka wodnego czy zbiornika wodnego. Po co marnować wodę deszczową i włączać ją do kanalizacji, gdy można ją zagospodarować?

Przy kupnie terenu inwestor myśli wyłącznie w kategoriach uzyskania jak największej powierzchni użytkowej mieszkań. Inne rzeczy są analizowane w drugiej kolejności. To też nie do końca jest dobre, bo trzeba myśleć, co będzie po wybudowaniu danego obiektu. Ludzie mają coraz więcej samochodów, potrzeba miejsca w garażach podziemnych, więc gęstość zaludnienia w budynkach powinna być inna.

— Kiedy brakuje planów zagospodarowania, rodzą się konflikty, np. niedawno na Redykajnach.
— Każdy, kto kupuje dom lub mieszkanie, słyszy od dewelopera, że przed oknami będzie las, łąka, staw czy jezioro. Nie zwraca uwagi na to, że na tej samej łące, na podstawie podobnej decyzji o warunkach zabudowy, ktoś inny może postawić budynek, który ten widok zasłoni. To samo dotyczy osiedli zarówno jedno-, jak i wielorodzinnych.

Gdyby dla danego obszaru powstały plany z konkretnym projektem architektonicznym, choćby wstępnym, to mogłoby chronić przed takimi sytuacjami. Ale trudno to zrobić. Byłoby łatwiej, gdyby był jeden właściciel działki czy terenu. A tak właściciel sprzedaje działkę, chce uzyskać jak największą kwotę i takie samo jest podejście dewelopera. Architektura odchodzi na dalszy plan. Ludzie chcą z kolei tanio kupić i powstaje konflikt interesów. Brak złotego środka.

— Jak go znaleźć?
— Kiedyś zaprojektowałem dwa osiedla domów jednorodzinnych dla deweloperów. Teraz projektuję podobne osiedle domów jednorodzinnych o architekturze regionalnej Warmii. Będzie tam panował reżim budowlany. Trzeba budować wedle ściśle określonego projektu, dzięki czemu powstaje porządek. Tak powinno być na innych terenach. Kupujący powinien zwracać uwagę na otoczenie, co znaczy, że nie wszystko wokół jest jego własnością. Jeśli powstanie jeden budynek, to jeszcze nie jest zabudowa kompleksowa, ale jeżeli powstanie ich 30 o podobnym kształcie i w nawiązaniu np. do tradycji regionalnych, to już jest przemyślany projekt.

— Co pan sądzi o propozycji radnego Pawła Klonowskiego, który chce przygotowania planu zagospodarowania m.in. na wystawionej na sprzedaż działce z basenem przy ul. Głowackiego?
— Kiedyś wykonywałem obok tego terenu koncepcję architektoniczną i ona też zakładała obiekty o 12 kondygnacjach. W moim projekcie były trzy wysokie budynki i na dole galeria handlowa. Wybrano jednak inną ofertę. Uważałem, że Olsztyn zasługuje na nowszą część miasta pod względem architektury. W Paryżu powstało kiedyś Centrum Pompidou i ludzie też chodzili zbulwersowani, bo w ich ocenie to w ogóle nie pasowało do reszty.

Powtórzę się. Miasta się rozwijają i jeśli chcemy iść do przodu, to musimy postawić również na nowoczesną architekturę, ale w nawiązaniu do tożsamości regionu. Dobrze by było, gdyby ona pasowała do innej części miasta, ale tak się nie stanie. Każdy pomysł jest oczywiście wart rozpatrzenia, ale gdy miasto będzie chciało sprzedać działkę przy ul. Głowackiego lub inne i określi np. liczbę kondygnacji mniejszą niż w sąsiednim budynku, to potencjalny nabywca może to oprotestować. Albo miasto chce zarobić jak najwięcej, albo ogranicza warunki i dostaje mniej.

— Uważa pan, że mądrze planujemy przestrzeń miejską?
— Kiedyś zabrałem głos w kwestii budowy dworca Olsztyn Zachodni. Został wybudowany, jako dworzec szablonowy. Porównując do obiektu, który tam był, jest bez wątpienia lepszy. Ale według mnie tam nie pasuje, bo dla tego terenu powinny być użyte inne materiały, np. czerwona cegła. Można to było zrobić niedużym kosztem.

— Olsztyn jest faktycznie betonowym miastem?
— Nie. To dobre miasto do mieszkania. Cieszy mnie inicjatywa odnawiania starych bruków na ulicach, które zalano kiedyś asfaltem. Chciałbym, żeby było więcej takich fragmentów, np. przy ul. Chrobrego czy Rodziewiczówny.

— Nie wszyscy są fanami takiego rozwiązania…
— Kiedyś jeździło się wolniej. Można to robić i dziś. Olsztynowi daleko do slow city, ale naprawdę nie musimy wszędzie szybko się przemieszczać. Czasami celowo zwalniam, choć pracuję intensywnie, bo warto się rozejrzeć po mieście i dostrzec zmiany. Elementy starej architektury powinny pozostać i nie wolno zalewać ich betonem.

Paweł Jaszczanin

***

Dołącz do nas!

“Maseczka to znak solidarności”. To nasza kampania społeczna związana z koronawirusem. Zachęcamy wszystkich do wysyłania zdjęć w maseczkach! Będziemy je publikować na gazetaolsztynska.pl i w Gazecie Olsztyńskiej. Nie dajmy się zarazie. Żyjmy normalnie, ale “z dystansem”.

Zgłoś naruszenie/Błąd