Sześć rzeczy do zrobienia przed zakupem mieszkania od dewelopera

Zobacz także: Kupno mieszkania w czasie pandemii. Co załatwimy bez wychodzenia z domu?

Sprawdź dewelopera

Kupujący obawiają się zakupu od nierzetelnego dewelopera. Stąd wnikliwe prześwietlenie drugiej strony powinno być jednym z pierwszych etapów procesu zakupu mieszkania.

To co zwiększa wiarygodność dewelopera, jest przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich – organizacji zrzeszającej firmy deweloperskie i dbającej o wizerunek branży. PZFD promuje dobre praktyki na rynku i weryfikuje firmy przed przyjęciem ich do grona członków. Obecność na liście PZFD nie gwarantuje oczywiście niczego, ale zwiększa szansę na to, że cały proces przebiegnie w porządku.

Łatwiejszą drogę do prześwietlenia dewelopera mają osoby kupujące mieszkanie od firmy notowanej na giełdzie. Tego typu spółki muszą publikować raporty z wynikami finansowymi, a ich sytuacja jest analizowana i komentowana przez analityków i indywidualnych inwestorów. Wystarczy więc „poszperać” w internecie.

Warto też przyjrzeć się inwestycjom zrealizowanym przez dewelopera w ostatnim czasie. Stan bloku kilka lat po wybudowaniu jest papierkiem lakmusowym dla jakości wykonania. Rozmowa z mieszkańcami osiedla czy lektura lokalnego forum może z kolei pokazać podejście dewelopera do reklamacji czy obsługi posprzedażowej.

Przyjrzyj się okolicy osiedla

Kupując mieszkanie i analizując jego lokalizację należy pamiętać, że to, co znajduje się za oknem czy bramą osiedla nie jest wieczne. Zgodnie ze wspomnianą wcześniej ustawą deweloperską, sprzedający nowe mieszkania mają obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego.

Nie jest to materiał marketingowy; deweloper nie może układać go według własnego pomysłu. Ustawa precyzuje, co powinien zawierać i w jakiej kolejności powinny być ułożone informacje. Składa się on z części ogólnej (o deweloperze oraz inwestycji) i indywidualnej (o mieszkaniu). Ta standaryzacja sprawia, że klient może łatwo porównać kilka prospektów przygotowanych przez różne firmy, co powinno mu ułatwić podjęcie decyzji zakupowej.

Jednym z obowiązkowych punktów prospektu jest informacja o ewentualnych planowanych w promieniu kilometra inwestycjach, takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia. Lektura tej części prospektu pozwoli uniknąć niemiłej niespodzianki w przyszłości. Warto jednak wyjść poza schemat i samodzielnie poszukać informacji.

Zweryfikuj terminy

W części wspólnej prospektu informacyjnego – w sekcji dotyczącej budynku – znajdziemy planowane terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. To data maksymalna.

Warto sprawdzić, czy informacje z prospektu pokrywają się z tymi, które przekazano w biurze sprzedaży oraz w materiałach marketingowych. Większość mieszkań dostępnych w ofertach deweloperów jest w trakcie budowy, stąd wypadałoby wiedzieć, kiedy kupowane przez nas mieszkanie będzie gotowe.

Zobacz także: Oczarowani procentami. Co dalej z rynkiem condohoteli?

Weź mieszkanie pod lupę

Nie zaszkodzi również zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości i sprawdzić tam, czy działka lub budynek nie są obciążone służebnością lub hipoteką inną niż ta na budowę.

W części indywidualnej prospektu, która opisujące konkretne mieszkanie, należy przyjrzeć się cenie i powierzchni mieszkania oraz układowi pomieszczeń. Dokładne zapoznanie się z tymi informacjami i skonfrontowanie ich z własnym stanem wiedzy pozwoli uniknąć niemiłych rozczarowań. Przy okazji należy pamiętać o tym, że ścianki działowe wliczają się do powierzchni mieszkania, a przy mieszkaniu ze skosami istnieją inne zasady pomiaru powierzchni.

Prospekt informacyjny zawiera też wpisy dotyczące zakresu i standardu prac wykończeniowych. W części ogólnej powinniśmy szukać szczegółów dla budynku i całego osiedla, a w części indywidualnej – dla mieszkania. To ważne informacje, które potem przy odbiorze nieruchomości powinny być skonfrontowane z rzeczywistością.

Sprawdź rachunek powierniczy

Zdecydowana większość inwestycji sprzedawanych dziś objęta jest rachunkiem powierniczym, ale na rynku funkcjonuje kilka typów rachunków, warto więc dowiedzieć się, z jakim mamy do czynienia. Kupujący nie mają wpływu na to, jaki rachunek będzie przypisany do danej inwestycji, bo decyzję tę podejmuje deweloper. Ale mając do wyboru kilka mieszkań, trzeba i na to zwrócić uwagę.

Na rynku występują cztery rodzaje rachunków powierniczych. Najmniejsze bezpieczeństwo daje kupującemu otwarty rachunek bez dodatkowych zabezpieczeń – pojawiają się zresztą pomysły, by takie rachunki w ogóle zlikwidować. Rachunek otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową znacznie polepsza sytuację kupującego, będąc przy tym bardziej przyjaznym dla dewelopera niż rachunek zamknięty.

Przy wyborze dewelopera kierujmy się nie tylko kwestią rachunku powierniczego, ale przede wszystkim doświadczeniem i sytuacją firmy.

Przeczytaj dokładnie umowę deweloperską

Jedną z rzeczy wprowadzonych przez ustawę deweloperską jest tak zwana umowa deweloperska, która właściwie przejęła funkcję umowy przedwstępnej. Umowa deweloperska nie jest umową kupna-sprzedaży, choć podpisuje się ją u notariusza. Zobowiązuje ona strony do przeprowadzenia transakcji w przyszłości. Deweloper deklaruje wybudowanie mieszkania i przekazanie prawa własności do niego nabywcy, a ten uiszcza odpowiednią zapłatę.

Z punktu widzenia kupującego istotne są szczegóły, które umowa powinna zawierać. Chodzi m.in. o to, jak będzie wyglądać mieszkanie czy całe osiedle. Kupujący powinien dopilnować, by jego przyszłą nieruchomość opisano jak najdokładniej. Zwracajmy uwagę m.in. na powierzchnię, stan prawny czy standard wykończenia – nie tylko mieszkania, ale i części wspólnych budynku. Nieodzowne będzie dokładne opisanie pomieszczeń, ich rozkładu i funkcji oraz dokładny rysunek z planem mieszkania.

Zakup mieszkania jest zbyt dużą inwestycją, by podejść do niego bez przygotowania. Stosując środki ostrożności znacząco obniżamy ryzyko wpadki i… zapewniamy sobie spokojny sen.

Zobacz także: Jak się zarabia na frankowiczach

Marcin Krasoń – ekspert obido.pl

Zgłoś naruszenie/Błąd