Po sygnale czytelnika: Sprzedam mieszkanie z panią

Pani Ania szuka mieszkania dla syna. W oczy rzucił jej się dosyć tani lokal. Jeden pokój, mała kuchnia, niewielka cena.
— Z tym, że to mieszkanie kupuje się z… panią. Z kobietą, która ma w nim mieszkać do swojej śmierci. To mieszkanie ze służebnością. To jest zgodne z prawem. Jednak mam mieszane uczucia. Gdy rozmawiałam z osobą sprzedającą mieszkanie, niewiele chciała mówić. A gdy chciałam obejrzeć mieszkanie i poznać panią, sprzedający miał trudność, żeby się ze mną umówić — opowiada pani Anna. — Dlatego martwię się, że to mieszkanie jest sprzedawane wbrew woli zamieszkującej w nim osoby. Ona ma 60 lat, więc nie jest u schyłku życia. Może tam mieszkać jeszcze ze 20 lat! Oczywiście decyzja zależy od osoby kupującej, ale… mam mieszane uczucia. Zresztą nie kupuje się kota w worku! Chyba że właściciel ma coś do ukrycia? Może ta kobieta nie jest w pełni świadoma swojej sytuacji?

Kiedy dzwonimy pod numer wskazany w ogłoszeniu, słyszymy, że możemy umówić się kolejnego dnia. Że nie ma problemu, aby obejrzeć mieszkanie i poznać lokatorkę. Jednak przed zakupem warto poznać też opinię prawnika w tej sprawie. Dlatego pytamy, z jakimi niedogodnościami może spotkać się kupujący mieszkanie ze służebnością. I jakie minusy ma służebnik w tej sytuacji?

— Zagrożenia dla służebnika płynące z takiej transakcji są w praktyce uzależnione od treści służebności ustanowionej na jego rzecz. To właśnie treść służebności określa zakres uprawnień służebnika — poza wspomnianymi już osobistymi potrzebami uprawnionego, zasadami współżycia społecznego i miejscowymi zwyczajami — wyjaśnia Maciej Piotrowski, adwokat z kancelarii Chojniak i Wspólnicy. — Może on mieć ustanowione prawo do korzystania z jednego pokoju w domu wraz z pomieszczeniami wspólnymi takimi jak ciągi komunikacyjne czy kuchnia. Można również ustanowić na jego rzecz wyłączne prawo do korzystania z danej nieruchomości. Stąd też tak istotne jest, z punktu widzenia uprawnionego, aby treść służebności była ściśle określona. Najbezpieczniejszym wyjściem dla służebnika wydaje się ustanowienie prawa do wyłącznego korzystania z danej nieruchomości. Jeśli takiego zapisu o wyłączności brakuje, może się okazać, że nabywca nieruchomości jako jej właściciel będzie również chciał w tej nieruchomości zamieszkać. To z punktu widzenia służebnika może okazać się uciążliwością. Tutaj widzę możliwość ewentualnych nadużyć ze strony nabywcy będącego osobą obcą w stosunku do służebnika, które jednak prawdopodobnie zostałyby przez sąd — gdyby doszło do wytoczenia odpowiedniego powództwa przez służebnika — uznane za niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Wymaga to jednak działania ze strony służebnika i poniesienia pewnych kosztów. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości zagrożeniem jest natomiast choćby brak płatności służebnika za opłaty eksploatacyjne związane z konserwacją i utrzymaniem lokalu – takich jak fundusze remontowe we wspólnotach mieszkaniowych lub opłaty za bieżące zużycie wody.

I dodaje: — Służebność mieszkania daje prawo służebnikowi do bezpłatnego korzystania z obciążonej nieruchomości celem realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych. Co do zasady nie ogranicza jednak właściciela w prawie do zbycia czy obciążenia nieruchomości. Zakres służebności mieszkania wyznacza przede wszystkim jej treść, która ujawniona powinna być w księdze wieczystej, ale także osobiste potrzeby uprawnionego, zasady współżycia społecznego i miejscowe zwyczaje. Owa „bezpłatność” oznacza, że służebnik nie musi płacić właścicielowi za korzystanie z jego nieruchomości. Nie oznacza natomiast, że nie jest zobowiązany do ponoszenia żadnych kosztów związanych z utrzymaniem lokalu. Co do zasady obciążają go bowiem wszelkie opłaty za utrzymanie i konserwację lokalu oraz zużyte media. Choćby przez wzgląd na powyższe służebnik, w mojej ocenie, powinien zostać poinformowany o zbyciu nieruchomości, bowiem jeśli z tych opłat rozlicza się on z właścicielem, to ma on świadczyć na rzecz innej osoby. Takiego jednoznacznego obowiązku informowania służebnika wprawdzie nie ma, jednak jest to z pewnością w interesie nabywcy.

ADA ROMANOWSKA

Zgłoś naruszenie/Błąd