– PK informuje:
Prokurator Generalny wniósł do Sądu Najwyższego skargę nadzwyczajną od prawomocnego postanowienia Sądu Okręgowego w Koszalinie z dnia 13 lipca 2017 r. oddalającego apelację uczestników postępowania od postanowienia Sądu Rejonowego w Kołobrzegu V Wydział Ksiąg Wieczystych z 6 marca 2017 r. Na mocy wadliwego postanowienia Sądu doszło do wpisania w księdze wieczystej nieruchomości należącej do uczestników postępowania – osób, na rzecz których kierowana jest skarga, hipoteki w łącznej kaucyjnej w kwocie ponad 27 mln zł w związku z przekształceniem z mocy ustawy przysługującego im spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu w prawo własności przy sprzedaży upadłej spółdzielni, której grunty obciążone były hipoteką. W ocenie Prokuratora Generalnego orzeczenie Sądu narusza zasady wolności i praw człowieka i obywatela określone w Konstytucji RP, w tym prawo do równej dla wszystkich ochrony prawnej poprzez wydanie orzeczenia skutkującego niezasadnym pokrzywdzeniem osób, de facto pozbawiając te osoby ich prawa majątkowego, a także rażąco narusza przepisy prawa materialnego: Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Stan faktyczny sprawy
W lipcu 2002 r. w związku z prawomocnym nakazem zapłaty wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie doszło do wpisania hipoteki przymusowej do kwoty ponad 27 mln zł na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. Na mocy umowy z 16 grudnia 2008 r. bank zbył zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein, w związku z czym 5 maja 2009 r. Sąd Rejonowy w Kołobrzegu na wniosek nabywcy wpisał spółkę do księgi wieczystej jako wierzyciela hipotecznego. Następnie 13 kwietnia 2012 r. syndyk masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej z Kołobrzegu sprzedał upadłe przedsiębiorstwo – spółdzielnię wraz z jego udziałem w nieruchomości. Udział upadłej spółdzielni był obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali. Na nieruchomości macierzystej i na lokalach z niej wówczas wyodrębnionych ciążyła hipoteka przymusowa kaucyjna łączna na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein w wysokości ponad 27 mln zł. W dacie nabycia przedsiębiorstwa, tj. 13 kwietnia 2012 r. osobom fizycznym, na rzecz których wnoszona jest przedmiotowa skarga, przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które w związku ze sprzedażą spółdzielni podmiotowi nie będącego spółdzielnią mieszkaniową zostało automatycznie przekształcone na mocy art. 17(18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w prawo własności tego lokalu. W oparciu o wniosek właścicieli, Sąd Rejonowy w Kołobrzegu w grudniu 2013 r. odłączył z księgi wieczystej nieruchomości macierzystej należący do nich lokal mieszkalny i założył nową księgę wieczystą dla tego lokalu. Pod koniec czerwca 2016 r. do Sądu Rejonowego w Kołobrzegu wpłynął wniosek spółki z siedzibą w Księstwie Lichenstein o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln zł na odłączonej nieruchomości. Wnioskodawca argumentował, że w związku z przekształceniem z mocy prawa na podstawie umowy zawartej przez syndyka masy upadłości spółdzielni z nabywcą przedsiębiorstwa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości lokalowej położonej na nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ta zgodnie z prawem obciążyła także lokal wyodrębniony, dla którego została założona nowa księga wieczysta. W związku z wnioskiem podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein referendarz sądowy dokonał wpisu hipoteki na kwotę ponad 27 mln zł. Hipoteka do tej kwoty obciążała również nieruchomość macierzystą i inne nieruchomości lokalowe. W wyniku skargi właścicieli lokalu na czynność referendarza sądowego, Sąd Rejonowy w Kołobrzegu utrzymał zaskarżony wpis w mocy. Właściciele lokalu wnieśli apelację od tego postanowienia, którą wyrokiem z dnia 19 października 2016 r. oddalił Sąd Okręgowy w Koszalinie. Sąd Okręgowy uzasadniał wyrok utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, zgodnie z którym następstwem podziału nieruchomości obciążonej hipoteką wskutek ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu, jest co do zasady, powstanie hipoteki łącznej. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca ograniczone prawo rzeczowe staje się hipoteką na nieruchomości. Postanowienie o wpisie hipoteki stało się prawomocne. Skarga kasacyjna uczestników postępowania została oddalona postanowieniem z dnia 20 marca 2018 r.
W związku z uprawomocnieniem się postanowienia, spółka z siedzibą w Księstwie Lichenstein wystąpiła przeciwko aktualnym właścicielom lokalu jako dłużnikom rzeczowym do Sądu Okręgowego w Szczecinie z pozwem o zapłatę 300 tys. zł z tytułu ustanowionej hipoteki. Postępowanie w tym zakresie pozostaje w toku.
Wadliwe postanowienie Sądu
Działając z upoważnienia Prokuratora Generalnego skargę nadzwyczajną od nakazu zapłaty wniósł do Izby Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych Sądu Najwyższego, Zastępca Prokuratora Generalnego Robert Hernand.
Prokurator Generalny wskazał, iż przede wszystkim w niniejszej sprawie doszło do naruszenia zasad, wolności i praw człowieka i obywatela określonych w Konstytucji RP, w tym prawa do równej dla wszystkich ochrony prawnej do prawa własności i innych praw majątkowych poprzez wydanie orzeczenia skutkującego uprawomocnieniem się wpisu hipoteki łącznej w księdze wieczystej nieruchomości de facto pozbawiającego uprawnionych ochrony ich prawa majątkowego. Powyższe było wynikiem rażącego naruszenia prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 17 (18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 76 ust 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez niezasadne zastosowanie w tym stanie faktycznym art. 76 ust 1 Ustawy o księgach wieczystych i przyjęcie, że w wyniku sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni, obejmującego również budynek spółdzielczy, na rzecz podmiotu niebędącego spółdzielnią, obciążająca budynek hipoteka obciąża również prawa odrębne własności lokali, które powstały z mocy art. 17 (18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Podniósł, iż kluczowym zagadnieniem w tej sprawie jest ustalenie jakie konsekwencje prawne dla osoby, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wywołuje zbycie nieruchomości budynkowej wchodzącej w skład upadłego przedsiębiorstwa spółdzielni w toku postępowania upadłościowego, na rzecz podmiotu niebędącego spółdzielnią mieszkaniową.
Wskazał na pierwotne orzecznictwo Sądu Najwyższego w tym zakresie, kreowane w dużej mierze na kanwie spraw związanych ze sprzedażą upadłego przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu, które było niekorzystane dla aktualnych właścicieli nieruchomości lokalowych położonych w budynku spółdzielczym wchodzących w skład zbytego przedsiębiorstwa. Orzecznictwo przyjmowało, że ustanowienie odrębnej własności lokali w związku ze sprzedażą spółdzielni podmiotowi nie będącemu spółdzielnią stanowi zarówno z punktu widzenia prawnego jak i ekonomicznego podział nieruchomości. W konsekwencji, jeśli nieruchomość macierzysta była obciążona hipoteką, to przy podziale powstaje hipoteka łączna obciążająca nieruchomości lokalowe, do których prawo własności powstało w drodze przekształcenia, o którym mowa wyżej.
W ocenie Prokuratora Generalnego powyższa linia orzecznicza była niesłuszna i stała w sprzeczności z ochronnym charakterem i celem art. 17 (18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, którym jest zapewnienie ochrony prawnej podmiotowi, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sytuacji zbycia nieruchomości macierzystej w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo w postępowania egzekucyjnego – a więc sytuacji od niego niezależnej. Cel nie mógłby zostać osiągnięty, gdyby zaakceptować wnioski płynące z poprzedniej linii orzeczniczej. Ich akceptacja sprowadzałaby się do tego, że uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabywałby formalnie silniejsze prawo własności ale obciążone hipoteką ciążącą wcześniej na nieruchomości spółdzielczej. W efekcie dochodziłoby do tak istotnego pomniejszenia wartości nieruchomości lokalowej, że prowadziłoby to do faktycznej utraty jakiegokolwiek prawa do tego lokalu, a zatem istotnego pogorszenia sytuacji takich osób. Taki stan prowadziłby do przerzucenia na osoby uprawnione ze spółdzielczego prawa do lokalu odpowiedzialności za zobowiązania spółdzielni, w sytuacji kiedy art. 19 par 3 Ustawy prawo spółdzielcze stanowi, iż członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli za jej zobowiązania. Ponadto powodowałby trudne do wytłumaczenia zróżnicowanie osób w zależności od tego czy nieruchomość upadłej spółdzielni nabyła inna spółdzielnia mieszkaniowa, czy podmiot nie będący spółdzielnią. W pierwszym przypadku prawa spółdzielcze pozostawałyby bez zmian, zachowując swoją pełną wartość ekonomiczną, w drugim natomiast ich wartość ekonomiczna zostałaby radykalnie zmniejszona, co niewątpliwie godziłoby w podstawy egzystencji tych osób, które dysponują spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, unicestwiając cel ich ochrony założony przez ustawodawcę.
Stanowisko Prokuratora Generalnego wyrażone w skardze nadzwyczajnej znajduje potwierdzenie w aktualnej linii orzeczniczej Sadu Najwyższego z 2019 r., która została ukształtowana również w sprawach związanych ze sprzedażą spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu.
Wniosek o uchylenie wadliwego postanowienia
Kierując skargę Prokurator Generalny wniósł o uchylenie wadliwego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Koszalinie do ponownego rozpoznana.
Sąd Okręgowy w Koszalinie dokonując błędnej wykładni przepisów prawa de facto pozbawił uprawnionych ochrony wynikającej z art. 17(18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Błędnie uznał, że z momentem sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej obejmującego również budynek, gdzie znajduje się lokal uprawnionych doszło do podziału nieruchomości, skutkującego obciążeniem wydzielonej nieruchomości hipoteką, a zatem że właściciele lokalu będą odpowiadali za długi zabezpieczone hipoteką na nieruchomości macierzystej. Uznał tak pomimo tego, iż zgodnie z postanowieniami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółdzielni, a sami właściciele nie przyczynili się do ich powstania oraz nie mieli żadnego wpływu na to, kto będzie nabywcą przedsiębiorstwa.
UWAGA: komunikaty publikowane są w serwisie PAP bez wprowadzania przez PAP SA jakichkolwiek zmian w ich treści, w formie dostarczonej przez nadawcę. Nadawca komunikatu ponosi odpowiedzialność za jego treść – z zastrzeżeniem postanowień art. 42 ust. 2 ustawy prawo prasowe.(PAP)
kom/ jml/ aj/
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS