Kiedy w 2010 roku miasto sprzedało zamek ełckiemu przedsiębiorcy, ełczanie nie kryli swego zadowolenia. Na wyspie miał powstać hotel, a zabytkowa ruina miała przestać szpecić miasto. Jednak od transakcji minęła dekada, a na wyspie zamkowej nie dzieje się praktycznie nic. Za to zamiast widocznych prac jest wokół zamku dużo sztucznie wywołanego szumu medialnego.
To właśnie ostatnie informacje, które pojawiły się w przestrzeni publicznej (przedstawienie ostatniej koncepcji zamku w obrazkach), skłoniły mnie do pochylenia się nad sprawą zamku od samego początku.
Na potrzeby tego materiału przejrzałam kilka teczek dokumentów, przeprowadziłam rozmowy z archeologami, konserwatorami, Narodowym Instytutem Dziedzictwa i prawnikami. Praca nad tym tematem i zebraniem materiałów zajęła mi dwa i pół miesiąca.
Ten tekst jest też moją własną opinią, są to moje wątpliwości i moje pytania, które chcę postawić publicznie. Moją intencją jest ujawnienie też pewnych faktów, do których poznania — my — ełczanie mamy prawo.
Rok 2010 – wspaniały prezydent Tomasz Andrukiewicz
Zamek od lat próbowali sprzedać poprzednicy obecnego prezydenta. Udało się to Tomaszowi Andrukiewiczowi. Zgodnie z umową największa atrakcja turystyczna Ełku ma przestać być ruiną, a stać się nadzieją na pobudzenie ruchu turystycznego. Samorząd może więc śmiało ogłosić sukces — i słusznie. Niewątpliwie pozbycie się „samorządowego kukułczego jaja”, z którym nikt wcześniej nie umiał sobie poradzić, jest zasługą i sukcesem Andrukiewicza — to jeszcze w 2010 r. Jednak w 2020 „sukces” jest już porażką. Już można śmiało powiedzieć, że dobrego zamku w dobrym mieście nie ma.
Ełczanie z „ręką w nocniku”
Prezydent Andrukiewicz, zawierając umowę z nabywcą zamku, zawarł jeszcze jedną, nieformalną – z nami, ełczanami. W ramach tej publicznej umowy mieszkańcy mieli otrzymać coś, z czego będą dumni. A mianowicie pięknie zagospodarowaną, przynoszącą zyski nie tylko inwestorowi, wyspę. Na dziś najbardziej pokrzywdzonymi są mieszkańcy. To my powierzyliśmy nasz publiczny majątek grupie osób, która miała nim dobrze zarządzać. Teraz wygląda to tak, że zyskali wszyscy oprócz ełczan. Przedsiębiorca stał się właścicielem zamku, do budżetu miasta wpłynęła kasa, ełczanom pozostał jak na razie zamek na kolorowych obrazkach. Pacta sunt servanda wobec mieszkańców zostało złamane.
Pacta sunt servanda – umów należy dotrzymywać
Pierwszy akt notarialny został sporządzony w 2010 r. Jego zapisy wynikały wprost z warunków przetargowych. Inwestor zobowiązał się w ciągu dwóch lat od nabycia rozpocząć prace budowlane (nie są nimi badania archeologiczne) a w kolejnych 3 latach zakończyć inwestycję. Ogólnie miasto, co wynika też z przetargu, dało 5 lat na zrealizowanie inwestycji.
Warto też dodać, że tylko budynki (zamek i 3 obiekty zamkowe) są własnością przedsiębiorcy. Natomiast grunty miasto oddało mu w użytkowanie wieczyste na 99 lat. Z tego tytułu do miejskiej kasy miało wpływać rocznie 110 467,72 zł (sto dziesięć tysięcy czterysta sześćdziesiąt siedem złotych siedemdziesiąt dwa grosze). Nie wpływa.
W jednym z dokumentów (dot. wyspy zamkowej) wyszczególnione są kwoty, które zasilają budżet miasta z tytułu użytkowania wieczystego. Kwoty te różnią się od tych wynikających z aktu notarialnego. Skąd te rozbieżności?
Okazuje się, że nabywca wyspy zamkowej zaskarżył uchwałę Rady Miasta Ełku do sądu. Przedsiębiorca uważał, że naliczony został mu za duży procent opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Zgodnie z podjętą przez radnych uchwałą przedsiębiorca miał płacić 9% ceny. W 2012 roku WSA przyznał rację skarżącemu. Przedsiębiorca zgodnie z wyrokiem płaci do dziś 2%. Skąd tak drastyczne zmniejszenie wysokości opłaty? Mianowicie stąd, że właściciel zamku przekonał sąd do tego, że prowadzi działalność turystyczną. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste dla tego rodzaju usług wynosi zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami właśnie 2% ceny. Teraz zamiast przeszło stu tysięcy złotych (110 467,72 zł) rocznie do budżetu wpływa niecałe 25 tys. zł z tytułu ww. opłaty.
Uchwała RME została praktycznie przez sąd zmiażdżona i unieważniona. Tylu naruszeń nie widziałam jeszcze nigdy. Z wyrokiem możecie zapoznać się tutaj.
Z obliczeń wynika też, że miasto nie aktualizowało opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste zamkowych gruntów. A jak wiemy, wartość gruntów w Polsce przez 10 ostatnich lat wzrosła. Wraz ze wzrostem nieruchomości wzrasta opłata za użytkowanie wieczyste. Co w tej sytuacji, może być zastrzykiem finansowym dla miasta.
Drugim ważnym elementem aktu notarialnego są zapisy dotyczące opłat za niedotrzymanie warunków umowy. Wynika z nich, że miasto może żądać rozwiązania umowy o oddanie gruntu, jeżeli użytkownik wieczysty nie zrealizuje inwestycji w ustalonym terminie. Dziś już wiadomo, że inwestycja nie została zrealizowana. Miasto może też naliczyć z tego powodu dodatkowe opłaty w wysokości 10% wartości nieruchomości gruntowej w pierwszym roku i zwiększyć o dalsze 10% w kolejnych latach. Wg mojej wiedzy nigdy takie „kary” nie zostały naliczone. Za to konsekwentnie miasto wydłuża termin inwestycji, mimo że nie został spełniony żaden warunek z umowy.
Zmiana terminu realizacji „sukcesu” oznacza też zmianę warunków przetargowych. Z przetargu wyraźnie wynikało, ile czasu będzie miał dany inwestor na zrealizowanie inwestycji. To bardzo kontrowersyjne posunięcie ze strony władz lokalnych. Można postawić pytanie: na jakiej podstawie prawnej miasto ciągle zmienia te warunki? Przecież gdyby od początku wiadomo było, że inwestycję zamkową można realizować np. przez 20 lat, być może zwiększyłoby to grono potencjalnie zainteresowanych nabywców. Nie zachodzą tu też jakieś istotne zmiany, których inwestor mógł nie przewidzieć. Problemy z konserwatorem nie mieszczą się w tych kryteriach. Racjonalnie postępujący przedsiębiorca powinien liczyć się z ryzykiem kontraktowym, powinien dokonać dogłębnej analizy, szczególnie przy tak trudnej inwestycji, wymagającej pozwoleń konserwatorskich. Przecież i miasto, i kupujący mieli świadomość, że to „zabytki”, a nie grunt pod deweloperkę.
Przedłużanie umowy przypomina raczej zgodne oświadczenie woli prezydenta i inwestora na obejście warunków wynikających z przetargu. Rodzi się też kolejne pytanie: czy rada miasta podejmowała w tej sprawie jakąkolwiek uchwałę? Wg mojej wiedzy — żadnej.
Mieć jak nerka w sadle
Trzeba też otwarcie powiedzieć, że za zaistniałą sytuację winę ponoszą także radni, nie tylko włodarz miasta. Bo i prezydent, i inwestor pozwalają sobie na tyle, jak bardzo się im pozwoli. Krótkowzroczność radnych miejskich trwa już wiele lat. Zainteresowanie zamkiem jest pozorne i praktycznie kończy się jedynie na zapytaniach. Nie idą za tym żadne działania kontrolne.
Podczas ostatniej komisji infrastruktury poświęconej wyspie zamkowej, jeden z radnych Dobra Wspólnego zadał konserwatorowi zabytków kuriozalne pytanie. Dociekał w pretensjonalnym tonie czy przedsiębiorca otrzymał z Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków jakieś pieniądze na badania archeologiczne.
To ja bardzo przepraszam, panie radny — to inwestor nie ma pieniędzy? Nie ma pieniędzy na badania, a zamek chce budować? Czy zdaniem pana radnego konserwator ma zapukać do drzwi i przywieźć mu walizkę pieniędzy?
Oczywiście zaraz wyszło na jaw, że biznesmen nie ubiegał się o środki finansowe z WUOZ.
Takie twarde stanie po stronie kupca urąga mandatowi radnego. Bo ten najpierw powinien, w ramach swojej kontroli, zapoznać się ze zdaniem dwóch stron sporu. A mam duże wątpliwości, czy radny DW to zrobił. Taką pozycję obronną przyjęło kilku radnych.
Nikt nie chce przyznać się błędu
Trwające od wielu lat oczekiwanie na zrobienie porządku z wyspą zamkową zaczyna być irytujące. Być może podskórnie włodarze czują, że cierpliwość ełczan zaczyna się powoli kończyć. Brak porozumienia inwestora z konserwatorem, brak pociągnięcia go do odpowiedzialności doprowadziło do tego, że trzeba było wskazać winnego tej sytuacji. Na pożarcie ełczanom „rzucono” konserwatora.
Dziwi też to, że nową, nie pierwszą już, koncepcję przedstawiono opinii publicznej po fakcie przedłużenia z inwestorem umowy po raz kolejny.
Kto zyska, kto traci?
Brak wzrostu wartości gruntu, zwolnienie z podatku od nieruchomości, 65 tys. zł na badania archeologiczne z budżetu ełczan — to „daliśmy” inwestorowi, co zyskaliśmy?
Może gdybyśmy do tego worka dorzucili pieniądze wydane na wieżę z Pięknej, zrezygnowali z wypasionych przystanków — to przez tyle lat udałoby się nam „postawić” zamek własnymi siłami?
Nie chcę też zarzucać złej woli inwestorowi, a tym bardziej miastu. Wierzę, że wszystkim zależy na tym, aby „to” się w końcu stało. Ale nie może być tak, że zaczynamy akceptować trwające od wielu lat „wielkie nic” i przyzwyczajamy się do małego „coś”. Nie może być tak, że zadowalamy się pozorowanymi działaniami, które na chwilę mają uciszyć opinię publiczną. Ten taniec z nami trwa za długo. Kochajmy swoje miasto mądrze i bezwarunkowo, ale nie ślepo.
Z racji tego, że materiały dotyczące inwestycji są bardzo obszerne to temat dotyczący sporu z konserwatorem czy możliwości narażenia na straty do budżetu miasta będę przedstawiała w kolejnych materiałach.
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS