Ograniczenia w handlu mieszkaniami szersze, ale fikcyjne! RMF FM ujawnia projekt ustawy

W ostatnią sobotę w RMF FM Mateusz Morawiecki ujawnił plany wprowadzenia daleko idących ograniczeń dla “nieruchomościowych spekulantów” i dla wielkich inwestorów. Myślimy tylko i wyłącznie o nałożeniu opłat powyżej kilku mieszkań kupowanych przez tego samego inwestora. Jeżeli ktoś kupił już 7 czy 8 mieszkań, to też należy się przyglądnąć temu, bo to znaczy, że jest to osoba zamożniejsza – stwierdził premier, który był Gościem Krzysztofa Ziemca w RMF FM.

Projekt ustawy w tej sprawie przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które dokument przesłało już do kancelarii premiera. Dotarliśmy do tego pisma.

Zakłada on podniesienie podatku od kupowania mieszkań oraz zakaz kupowania kolejnych mieszkań częściej niż raz w roku.

Nowa ustawa ma wprowadzić dwa ograniczenia. Pierwsze dotyczy osób i funduszy posiadających już kilka mieszkań. One nowy lokal będą mogły kupować nie wcześniej niż 12 miesięcy po kupieniu poprzedniego lokalu.

Drugie ograniczenie polega na podniesieniu Podatku od Czynności Cywilnoprawnych dla osób i firm kupujących kolejne lokale. Dziś PCC przy kupowaniu używanych mieszkań wynosi 2 procent. A w niektórych przypadkach ma być teraz 6 procent.

Tak to zapisano w projekcie ustawy: “Jeżeli kupujący w chwili zawarcia umowy sprzedaży mieszkania jest właścicielem lub współwłaścicielem nie mniej niż pięciu mieszkań, stawka podatku od takiej umowy wynosi 6%”.

Wbrew publicznym wypowiedziom premiera Mateusza Morawieckiego i ministra Rozwoju Waldemara Budy ograniczenia mają być znacznie szersze. Premier mówił, że obejmą osoby mające już 7-8 mieszkań. Minister Buda mówił, że 5 mieszkań. Projekt ustaw znacznie to rozszerza.

Autorzy ustawy chcą, żeby ograniczenia dotyczyły kogoś, kto ma już albo 5 mieszkań, albo 315 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Wyobraźmy sobie więc, że mamy segment 250 metrów. Mieszkanie 65 metrów i… już załapujemy się na ograniczenia.

Zapisano to tak:

Nie przenosi się prawa własności lokalu mieszkalnego na nabywcę posiadającego prawo własności:

1)            co najmniej pięciu innych lokali mieszkalnych lub

2)            innych lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 315 m2

–  jeżeli prawo własności co najmniej jednego z tych lokali mieszkalnych przeniesiono na tego nabywcę w okresie 12 miesięcy poprzedzających to przeniesienie.

I to może być sporym zaskoczeniem. Okazuje się, że ustawa ma do tej powierzchni wliczać nie tylko mieszkania, ale także segmenty. A to dlatego, że w projekcie ustawy tak zdefiniowano “lokal mieszkalny”: “położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) znajdujący się w budynku, w skład którego wchodzą co najmniej dwa lokale mieszkalne”.

Jak oceniają eksperci w praktyce to oznacza, że jeżeli ktoś mieszka w budynku szeregowym (popularne segmenty) to też to będzie się wliczać do puli tych 5 mieszkań. A to dlatego, że zgodnie z literą prawa taka osoba nie mieszka w domu, ale w lokalu mieszkalnym.

Gdy tylko pojawiły się zapowiedzi wprowadzenia nowych ograniczeń, wiele osób spekulowało, że będzie można je obejść dziedziczeniem. Na przykład jeśli mamy 5 mieszkań, to 2 przekażemy dzieciom i dzięki temu ominiemy szykowany limit. Urzędnicy to przewidzieli i w projekcie ustawy taką furtkę zamknęli dodając następujący przepis: “Do limitów, o których mowa w ust. 1, wlicza się lokale mieszkalne oraz powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych, które nabywca zbył w okresie 12 miesięcy w drodze darowizny, chyba że darowizna ta dotyczyła udziałów w prawie własności lokalu mieszkalnego, w którym obdarowany posiadał już udziały”.

W całej ustawie najważniejsze jest to, kto będzie weryfikował, ile mamy już mieszkań. Autorzy ustawy tym obowiązkiem obarczają notariuszy. I tu jest problem. Notariusz nie będzie musiał i nawet nie będzie mógł sprawdzić, ile naprawdę mamy mieszkań. Będzie to robił… na podstawie naszych oświadczeń.

Tak wynika z projektu ustawy:

“Przed sporządzeniem aktu notarialnego przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego:

1)            nabywający to prawo:

a)            składa notariuszowi pisemne oświadczenie, o nienaruszeniu warunków, o których mowa w art. 2 ust. 1″

To powoduje, że możemy notariusza wprowadzić w błąd, a notariusz nawet nie będzie tego wiedział. “To wywraca całą ideę ustawy. Powoduje, że oszuści dalej będą spekulować” – tak to komentują eksperci rynku nieruchomości. 

Ministerstwo Rozwoju odpowiada, że nie ma się czego obawiać, bo jeżeli nasze kłamstwo wyjdzie na jaw to umowa zakupienia nieruchomości zostanie unieważniona, a my otrzymamy karę.

Opisano to w następujący sposób:

2. Oświadczenia, o których mowa w ust. 1, składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenie zawiera w nim klauzulę następującej treści: “Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Art. 5. 1. W przypadku stwierdzonej na podstawie art. 58 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, 2337, 2339 i 2459) nieważności umowy dokonującej przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego, w związku z naruszeniem przepisu art. 2 ust. 1, zbywający to prawo może dokonać zwrotu zapłaconej przez nabywcę ceny po ponownym zbyciu prawa własności tego lokalu, jednak nie później niż po upływie 12 miesięcy od dnia stwierdzenia tej nieważności.

Cała ustawa zawiera jeszcze jeden kontrowersyjny zapis. Powodujący, że zakaz kupowania mieszkania częściej niż raz do roku będzie mógł unieważnić nam minister Rozwoju (Waldemar Buda) lub wskazany przez niego urzędnik.

Zobaczmy, jak to zapisano:

Art. 3. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na wniosek:

1)            zbywającego prawo własności lokalu mieszkalnego, uzasadniony sytuacją ekonomiczną zbywającego,

2)            zbywającego prawo własności lokalu mieszkalnego zamieszkanego przez lokatora na podstawie obowiązującej od co najmniej 12 miesięcy i niewypowiedzianej umowy najmu,

3)            na wniosek nabywającego prawo własności lokalu mieszkalnego, który w ramach prowadzonej dotychczas działalności gospodarczej, w okresie trzech lat poprzedzających złożenie tego wniosku, wynajmował co najmniej 70% lokali mieszkalnych, do których posiada prawo własności

– może wyrazić zgodę na przeniesienie prawa własności tego lokalu mieszkalnego na nabywcę niespełniającego warunku, o którym nowa w art. 2 ust. 1.

Czyli nawet jeśli mamy 5 mieszkań albo 315 metrów powierzchni mieszkalnej, to nakaz czekania dwunastu miesięcy na kupno kolejnego lokalu nas nie obejmie. Wystarczy, że dostaniemy zgodę ministra. Rząd tłumaczy, że chodzi tu o sytuacje nadzwyczajne, losowe, sytuacje życiowe. Eksperci ostrzegają, że to pole do nadużyć i korupcji.

Cały projekt ustawy jest teraz omawiany wewnątrz rządu. Wkrótce ma zostać skierowany do Sejmu i uchwalony przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi.