Nowy lokal od spółdzielni – czy to bezpieczne? Eksperci wyjaśniają

Prymat deweloperów na krajowym rynku nowych mieszkań nie podlega wątpliwości. Spółki deweloperskie oraz jednoosobowi deweloperzy budują znacznie więcej lokali i domów niż inwestorzy indywidualni. Działalność pozostałych inwestorów (np. gmin, TBS-ów i zakładów pracy) nie ma większego znaczenia oraz wpływu na “mieszkaniówkę”. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że GUS-owskie dane o liczbie mieszkań wybudowanych przez deweloperów uwzględniają również część lokali, które do użytku oddały spółdzielnie.

Takie instytucje mogą budować mieszkania wyłącznie dla swoich członków albo sprzedawać lokale na wolnym rynku (konkurując z firmami deweloperskimi). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy zakup nowego mieszkania od spółdzielni jest bezpieczny. Kluczowe wydaje się pytanie o możliwość objęcia klienta spółdzielni ustawą deweloperską.

Przed omówieniem prawnych aspektów zakupu nowego mieszkania od spółdzielni, warto najpierw dowiedzieć się, gdzie takie podmioty wciąż budują lokale. Sprawdziliśmy na terenie jakich miast w 2018 r. powstało najwięcej mieszkań spółdzielczych (dla członków spółdzielni):

• mieszkania Lublin – 347
• mieszkania Rzeszów – 275
• mieszkania Gorzów Wielkopolski – 172
• mieszkania Szczecin – 164
• mieszkania Warszawa – 138
• mieszkania Kielce – 119
• mieszkania Bydgoszcz – 116
• mieszkania Wrocław – 113
• mieszkania Łomża – 105
• mieszkania Kwidzyn – 105
• mieszkania Radom – 102

O wiele trudniej jest znaleźć informacje dotyczące mieszkań budowanych przez spółdzielnie na zasadach deweloperskich. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w listopadzie 2019 r. nowe mieszkania na wolnym rynku oferowały m.in. spółdzielnie z Warszawy, Krakowa, Bydgoszczy, Kielc oraz Wałbrzycha.

Obejrzyj: Modernizacja miejskiego systemu ciepłowniczego w Grudziądzu

Spółdzielnie oferujące mieszkania na wolnym rynku, pod względem jakości swoich inwestycji mogą bez kompleksów konkurować z deweloperami. Takie podmioty proponują swoim klientom także identyczne zasady zabezpieczenia wpłacanych środków, jak wszystkie firmy deweloperskie. Wynika to z faktu, że ustawa deweloperska (oficjalnie: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) obejmuje również działalność spółdzielni mieszkaniowych, które oferują lokale w ramach wolnorynkowej sprzedaży.

Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa proponuje nowe mieszkanie bez wymogu członkostwa i wnoszenia wkładu budowlanego, to będzie ona musiała m.in. podpisać z klientem umowę deweloperską oraz zapewnić możliwość wpłacania pieniędzy na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ten drugi warunek dotyczy inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r.

Ogólnie rzecz biorąc, sytuacja prawna nabywcy lokalu mieszkalnego nie różni się wtedy, gdy kupuje on “M” na rynku pierwotnym od typowego dewelopera albo spółdzielni mieszkaniowej. Osoby nabywające na wolnym rynku nowe mieszkanie od spółdzielni, mogą korzystać ze wszelkich poradników, które są adresowane do klientów firm deweloperskich.

Wg portalu RynekPierwotny.pl warto wiedzieć, że inne zasady zabezpieczenia środków nabywcy mieszkania przewidziano, gdy spółdzielnia oferuje lokale dla osób (członków) wnoszących wkład budowlany. W przypadku takiej działalności inwestycyjnej, która jest bardziej typowa dla spółdzielni, nie obowiązuje ustawa deweloperska. Jeżeli chodzi o bezpieczeństwo wkładu budowlanego powierzonego spółdzielni przez członka, to kluczowe znaczenie ma ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Artykuł 18 tej ustawy przypomina, że wniesienie wkładu budowlanego, który pokrywa koszty budowy “M” jest warunkiem późniejszego ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Rozliczenie kosztów budowy mieszkania względem wysokości wkładu następuje w ciągu 3 miesięcy od daty oddania budynku do użytkowania.

Interesy członka oczekującego na wybudowanie lokalu przez spółdzielnię zabezpiecza tak zwana ekspektatywa własności, która jest zbywalna i dziedziczona. Już samo nabycie takiej ekspektatywy skutkuje przystąpieniem do spółdzielni mieszkaniowej. Ekspektatywa potwierdzająca roszczenia o ustanowienie własności mieszkania, powinna zostać wpisana do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. Wtedy członek spółdzielni może czuć się najbardziej bezpiecznie. Innym sposobem na zwiększenie bezpieczeństwa transakcji jest po prostu zakup gotowego mieszkania od spółdzielni (po wniesieniu wkładu albo na zasadach deweloperskich).