Nowe mieszkania. Czy deweloper może narzucić nam zarządcę?

Trudno ukryć, że klienci firm deweloperskich skarżą się na różne niewłaściwe praktyki inwestorów. Część takich skarg i narzekań wcale nie dotyczy usterek lokali lub części wspólnych. Klienci deweloperów mogą mieć również obiekcje związane np. z próbą narzucenia przez inwestora własnego zarządcy bloku. Taki zarządca często jest firmą powiązaną własnościowo z inwestorem. Zdarza się również, że sam inwestor chce zarządzać budynkiem (np. przez pierwsze 3 lata lub 5 lat). Nie wszyscy właściciele nowych lokali akceptują takiego narzuconego administratora budynku (zwłaszcza jeśli jego usługi są kiepskie lub kosztowne). W ramach odpowiedzi na pytania zadawane przez internautów, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy deweloper może legalnie narzucić wybór zarządcy w nowym bloku.

Tytułem wstępu warto przypomnieć, że deweloper musi zarządzać nowym blokiem do momentu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota powstanie z mocy prawa wtedy, gdy zostaje wyodrębniony i sprzedany pierwszy lokal. Nowo powstała wspólnota musi podjąć stosowne uchwały (dotyczące np. przyjęcia statutu), a także dopełnić wymaganych formalności, które są związane m.in. z uzyskaniem numerów REGON oraz NIP.

Deweloper nie zawsze godzi się na utratę kontroli nad świeżo wybudowanym blokiem i przekazanie wszystkich kompetencji zarządowi wspólnoty mieszkaniowej. Wg portalu RynekPierwotny.pl właśnie dlatego niektórzy inwestorzy wykorzystują możliwości, jakie daje im artykuł 18 ustęp 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany przepis mówi, że: „właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej”.

Zobacz: Pod polską choinką królują kosmetyki. “Na gwiazdkę jesteśmy skłonni wydać więcej”

Osobą prawną, której klienci firmy deweloperskiej powierzają zarząd może być sam deweloper albo powiązany z nim podmiot. Co więcej, do powierzenia zarządu inwestorowi albo firmie z nim powiązanej wystarczy odpowiednia klauzula znajdująca się w pierwszej umowie przeniesienia własności mieszkania. Taki wniosek wynika z artykułu 18 ustęp 2 ustawy o własności lokali. Warto wspomnieć, że deweloper zmuszający klientów do przyjęcia jego warunków zarządu nieruchomością, powinien zawrzeć odpowiednią klauzulę już w umowie deweloperskiej.

Wszystkie omówione wcześniej regulacje nie przedstawiają się najlepiej z punktu widzenia klientów firm deweloperskich. Trzeba jednak podkreślić, że ustawa o własności lokali daje możliwość zmiany zarządcy narzuconego w umowie sprzedaży co najmniej jednego mieszkania. Artykuł 18 ustęp 2a wspomnianej ustawy mówi, że zmiana zarządcy określonego przy okazji sprzedaży mieszkań może nastąpić na podstawie uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali).

Zgodnie z przepisami, taka uchwała musi zostać zaprotokołowana przez notariusza, co generuje pewne koszty. Wspomniana uchwała później stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Warto również przypomnieć, że zmiana narzuconego zarządcy wymaga większości podczas głosowania członków wspólnoty. Ustawa o własności lokali wskazuje, że siła głosu każdego właściciela „M” zwykle jest uzależniona od powierzchni jego lokum i części przynależnych.

Kolejna dobra wiadomość dla właścicieli nowych mieszkań wiąże się ze stanowiskiem UOKiK-u. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl opinia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mówi, że praktyki dewelopera dotyczące narzucania zarządu można zakwestionować nawet jeśli są one zgodne z ustawą o własności lokali. Wspomniany urząd w przeszłości kwestionował klauzule umowne przyznające deweloperowi lub powiązanemu podmiotowi rolę zarządcy. Kilka takich wątpliwych fragmentów umów trafiło na listę klauzul niedozwolonych. Stanowi to istotną wskazówkę dla osób, które nie zgadzają się z narzuceniem zarządcy przez inwestora mieszkaniowego.

Klienci firmy deweloperskiej uważający, że klauzule umowne naruszają prawa konsumenta, powinni złożyć zawiadomienie do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeżeli kwestionowana klauzula zostanie prawomocnie uznana za niedozwoloną decyzją Prezesa UOKiK, to nie będzie ona wiązała wszystkich konsumentów, którzy zawarli umowę z danym deweloperem. W tym kontekście warto wspomnieć, że konsumentem jest osoba kupująca od inwestora mieszkanie na cele bezpośrednio niezwiązane z działalnością gospodarczą i zawodową.