Najem instytucjonalny – co to takiego?

Ponad 300 nowych mieszkań oddano ostatnio do użytku we Wrocławiu przy ul. Rychtalskiej. Nie byłoby w tym nic dziwnego – w końcu stolica Dolnego Śląska – to jedno z tych miast, gdzie buduje się najwięcej, gdyby nie fakt, że wszystkie one zostaną oddane na wynajem. Ich właściciel R4R, zajmuje się bowiem najmem instytucjonalnym, czy komercyjnym wynajmem nieruchomości, przez firmy. Wszystko wskazuje, że popularność takiego rozwiązania będzie w najbliższym czasie rosła. R4R, którego udziałowcem jest największy polski deweloper Echo Investment, planuje w ciągu kilku lat być właścicielem kilku tysięcy, własnych, wynajmowanych mieszkań w całej Polsce.

Najem instytucjonalny wprowadziła przyjęta w wrześniu 2017 roku „Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości”. Wprowadziła ona do „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” definicję najem instytucjonalnego, jako „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali” – czyli mówiąc najkrócej, jest to najem mieszkania od firm zajmujących się taką działalnością. Rządzący zdecydowali się na taki krok, aby pobudzić rynek najmu, a dokładnie mówiąc, aby zachęcić inwestorów do stawiania mieszkań na wynajem. Zmiana była konieczna, ponieważ poprzednie przepisy sprawiały, że takie inwestycje nie był opłacalne.

Ułatwienia dotyczą przede wszystkim ochrony interesów właściciela, jak i wynajmującego mieszkanie. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego, najemca nie musi wskazać, podczas podpisywania umowy, alternatywnego lokalu, w którym może zamieszkać wynajmujący, po zakończeniu okresu najmu. Choć na pierwszy rzut oka takie rozwiązanie jest niekorzystne dla osób wynajmujących mieszkania, bo w razie czego nie gwarantuje im miejsca zamieszkania, to sprawa nie jest tak jednoznaczna. Wcześniej osoby bez alternatywnego lokalu, nie mogły podpisać umowy najmu, przez co miały utrudniony dostęp do zasobów mieszkaniowych. Inaczej mówiąc jeśli nie miałeś mieszkania, lub nie byłeś w jakimś zameldowany, to nie mogłeś wynająć nieruchomości. Teraz się to zmieniło.

Inną zmianą jest możliwość podpisywania umowy na dowolnie długi okres czasu. Wcześniej po 10 latach najmu, umowa automatycznie była przedłużana na czas nieokreślony. Obecnie wynajmujący może podpisać ją na 20, 30 lat, a rozwiązanie jej jest możliwe jedynie jeśli złamane są postanowienia w niej zawarte, jak choćby niepłacenie czynszu.

Aby podpisać umowę o najmie instytucjonalnym, musisz udać się do notariusza. Tylko tam bowiem, podpiszesz oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddajesz się egzekucji komorniczej, a także zobowiążesz do opróżnienia i wydania lokalu, w terminie wskazanym w żądaniu. Jest to właśnie zabezpieczenie właściciela, przed niemożliwością eksmitowania lokatora, który nie płaci czynszu. Dodatkowo umowa powinna zawierać informacje o długości trwania najmu, wysokości czynszu, i co ważne, bo nie uregulowane przez ustawodawcę, jak często i o ile może być on podwyższany.