W jaki sposób
właściciel nieruchomości może zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy
najmu? Jak powinien zabezpieczyć swoje interesy najemca? Na te i inne pytania
odpowiada radca prawny Jarosław Baraniak.
Regulacja dotycząca najmu znajduje się w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 ust. 1 przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Co powinien sprawdzić najemca
Przed zawarciem umowy najmu najemca powinien
dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą chce podpisać umowę, w rzeczywistości jest
do tej czynności uprawniona. W pierwszej kolejności należy zweryfikować tożsamość
osoby, z którą najemca zamierza podpisać umowę. Zaniechanie tej pozornie
prostej czynności może przysporzyć najemcy dużo kłopotów. Częstą jest
sytuacja, gdy osoby zainteresowane najęciem lokalu są wprowadzone w błąd w
celu wyłudzenia od nich pieniędzy. Proceder polega na tym, iż najemca, podpisując umowę, wpłaca określoną kwotę tytułem kaucji, a po czasie okazuje się, iż rzekomy
wynajmujący to osoba, która nie ma żadnego tytułu prawnego do wynajmowanego
lokalu. Zatem kolejnym krokiem po zweryfikowaniu
tożsamości potencjalnego wynajmującego jest zbadanie, czy jest on właścicielem
nieruchomości, a jeśli nie jest, to czy legitymuje się stosownym
pełnomocnictwem podpisanym przez właściciela lokalu. Najłatwiej będzie to
sprawdzić w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, do której obecnie każdy ma dostęp za pośrednictwem internetu.
Pamiętaj
o protokole zdawczo-odbiorczym
Protokół zdawczo-odbiorczy stanowi dodatkowe
zabezpieczenie dla stron stosunku umowy najmu. Ważne, by po podpisaniu umowy
najmu, w chwili przejmowania lokalu, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w
którym zostanie dokładnie opisany stan, w jakim znajduje się lokal w momencie
wydania. Pozwali to uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy stronami po
wygaśnięciu stosunku najmu. Bez protokołu zdawczo-odbiorczego najemcy może być trudno
udowodnić, iż uszkodzenia, które powstały w lokalu, istniały jeszcze przed
momentem wprowadzenia się do mieszkania. W takiej sytuacji niestety wynajmujący
może nie chcieć zwrócić wpłaconej kaucji.
Umowa
najmu zawsze w formie pisemnej
Umowa najmu może być zawarta zarówno w formie
ustnej, jak i pisemnej, niemniej jednak najlepszym rozwiązaniem jest spisanie
umowy w formie dokumentu. Jest to bardzo istotne i najpełniej zabezpiecza
interesy obu stron stosunku najmu. Treść umowy powinna dokładnie określać, na
jaki czas najem został zawarty. Pozwoli to przede wszystkim uniknąć sytuacji, w
której wynajmujący zażąda z dnia na dzień, aby najemca opuścił lokal w dowolnie
wskazanym przez niego czasie.
Ważne kwestie w umowie najmu
Umowa najmu powinna precyzyjnie określać
przedmiot najmu. Poza podaniem adresu mieszkania, warto podać również numer
księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ważne jest również, aby
umowa najmu określała również wysokość czynszu, termin oraz sposób jego płatności.
Co powinien sprawdzić wynajmujący
Jedną z najczęstszych obaw właściciela chcącego
wynająć lokal jest to, w jaki sposób najemca pokryje ewentualne szkody, które
zostaną wyrządzone w lokalu bądź to poza nim np. sąsiadom. Popularną metodą
zabezpieczenia jest wpłata kaucji w określonej wysokości na rzecz
wynajmującego, która zostanie zwrócona po zakończeniu stosunku najmu. Zgodnie z
art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczenia roszczenia z
tytułu najmu lokalu, w tym z tytułu szkód spowodowanych przez najemcę, które
nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może zatem służyć jako
zabezpieczenie roszczeń z innego tytułu. Rozwiązanie to jest mało
sformalizowane, stąd jego powszechne zastosowanie. Z uwagi jednak na niskie
kwoty wpłacane na poczet zabezpieczenia, które gotów jest wpłacać najemca, taka
metoda nie zawsze ochroni interesy wynajmującego w sposób wystarczający, np.
przy wystąpieniu poważniejszych szkód, których nie uda się pokryć z kwoty
wpłaconego przez najemcę zabezpieczenia.
Ubezpieczenie
przez najemcę wynajmowanego lokalu
Inną metodą jest
zobowiązanie najemcy do zawarcia polisy na wypadek, gdyby doszło do uszkodzenia
majątku właściciela mieszkania. Obecnie jednak jest to mało popularna metoda
zabezpieczenia, gdyż częściej polisy zawierają właściciele mieszkań. Choć jest
to zabezpieczenie znacznie bardziej sformalizowane, to jednocześnie jest
rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym zarówno z punktu widzenia
wynajmującego, jak również samego najemcy. Towarzystwa ubezpieczeniowe od
niedawna oferują tego rodzaju polisy. Zawarcie polisy powoduje, iż chronione są
wszystkie przedmioty znajdujące się w wynajmowanym lokalu, stanowiącej zarówno
własność wynajmującego jak i najemcy. Polisa chroni również przed niszczycielskimi
skutkami żywiołów. Podsumowując, w przypadku wystąpienia szkody wynajmujący nie
będzie musiał dochodzić zwrotu kosztów od najemcy, który zwyczajnie może nie
mieć środków na pokrycie kosztu napraw bardzo poważnych zniszczeń,
spowodowanych przez szkody żywiołowe. Wówczas dla uzyskania pokrycia szkód
wystarczy, by wynajmujący zwrócił się do jego ubezpieczyciela.
Gwarancja bankowa
Kolejnym sposobem jest zamiana kaucji na
gwarancję bankową. Gwarancja bankowa to zadeklarowana przez bank gotowość do
zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestu ze strony
beneficjenta w zakresie wnioskowanej kwoty. W przypadku powstania szkody z winy
najemcywynajmujący ma możliwość bezpośredniego zwrócenia się do banku i
skorzystania z gwarancji bankowej. Jest to również znacznie wygodniejsza i
bezpieczniejsza metoda, dająca gwarancję wypłaty środków.
Najemca
nie płaci czynszu, co można zrobić?
W takiej sytuacji wynajmujący może przede
wszystkim wypowiedzieć umowę najemcy. Zgodnie z art. 687 k.c. jeżeli najemca
lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy
płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów
wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu
dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Natomiast niezapłacony czynsz może być dochodzony przed sądem. Nie jest to zbyt
skomplikowane od strony formalnej, jednak kluczowym problem pojawia w sytuacji,
gdy najemca, po wypowiedzeniu umowy najmu, nie chce opuścić lokalu. Chroni go w
takiej sytuacji Ustawa o ochronie praw lokatorów. Warunkiem przeprowadzenia
eksmisji przez komornika jest bowiem prawomocny wyrok sądu nakazujący
opróżnienie lokalu. To wiąże się z formalnościami, a te – jak wiadomo – są w
dzisiejszym stanie prawnym długotrwałe.
Najem okazjonalny, czyli jak
się zabezpieczyć przed niechcianym lokatorem
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie
umowy najmu okazjonalnego. W przypadku tego rodzaju umowy, w sytuacji takiej,
jak opisana powyżej, wystarczające będzie wręczenie najemcy pisemnego żądania
opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie lokalu nie może być dłuższy niż
siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli żądanie
opróżnienia lokalu nie przyniosło skutku, właściciel składa może złożyć do sądu
wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny
aktowi notarialnemu, w którym najemca podczas zawierania umowy najmu lokalu,
dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia
lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł
prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.
W konsekwencji
powyższego, wynajmujący nie musi wytaczać postępowania o eksmisję, a samo
wyrugowanie niechcianego „lokatora” z mieszkania, zdecydowanie się upraszcza.
Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję
lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również
zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.
Jarosław Baraniak, radca prawny Kancelaria Baraniak
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS