Przed początkiem epidemii
Covid-19, w czasach rozpędzonej koniunktury,
najmniejsze mieszkania cieszyły się dużym wzięciem u tych inwestorów, którzy
chcieli zarabiać na wynajmie. Pandemia koronawirusa jednak mocno uderzyła w ten
rynek, dziś stopy zwrotu są już mniejsze. Czy więc dalej opłaca się kupować
kawalerki pod wynajem, czy takie mieszkanie to dobre rozwiązanie na “start” dla
młodego człowieka lub pary?
W ciągu ostatnich kilku lat
rynek nieruchomości w Polsce przechodził “fascynację” inwestorów rozwiązaniami
mikro. Wysoka koniunktura na rynku najmu, dająca stopy zwrotu na poziomie 6
nawet do 8 proc. w przypadku najmu na doby, pchała kupujących do poszukiwania
jak najtańszych mieszkań, które jednocześnie pozwalałyby maksymalizować stopy
zwrotu. Stąd też w największych polskich miastach mieliśmy prawdziwy “wysyp”
inwestycji typu mikrokawalerki, a więc kompaktowych malutkich mieszkań, często
o powierzchni nieprzekraczającej nawet 15 metrów kwadratowych.
Trzy lata temu rząd podjął
próbę uregulowania tego rynku. Pojawiły się przepisy, zgodnie z którymi lokal,
który kwalifikuje się jako mieszkanie, musi mieć przynajmniej 25 mkw.
powierzchni.
Taki stan rzeczy nie wyeliminował jednak z rynku
mieszkań najmniejszych, kilkunastometrowych. Nadal są one sprzedawane, tyle że
jako lokale użytkowe. Z punktu widzenia inwestora oznacza to konieczność zapłaty
wyższego VAT-u. Ten na
mieszkania ma 8 proc., na lokale 23 proc. Mimo to kawalerki nie tylko nie
zniknęły z rynku, ale nawet święciły tryumfy.
Mocne hamowanie w
wynajmie
Pytanie, na ile
Covid-19 zmieni sytuację pod tym względem. Na razie przełożył się na wyraźny
spadek popytu na mieszkania ze strony najemców, a tym samym spadek czynszów
najmu.
Spadki czynszów to
oczywiście skutek ograniczeń w podróżowaniu, pracy i nauki zdalnej, anulowania
koncertów i innych wydarzeń o charakterze masowym itp. W dużych miastach
najbardziej odczuwalny jest spadek zainteresowania wynajmem po stronie
studentów – jednej z największych grup najemców. Do tego dochodzi duża podaż
mieszkań na wynajem, których gwałtownie przybywało w szczycie hossy, tuż przed
pandemią. W takiej sytuacji korekta stawek czynszów jest nieunikniona.
I rzeczywiście – z
ostatniego raportu Amron-Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że korekta poziomu czynszów w największych miastach kraju była wyraźna. W Warszawie
uśredniona przeciętna stawka najmu mieszkania wynosi aktualnie 1666 zł
miesięcznie. W ciągu roku spadła o blisko 11 procent. Jeszcze więcej, bo o
ponad 16 proc., spadły czynsze w Krakowie. Obecnie średnio za wynajem
mieszkania płaci się tam 1275 zł. Wyraźny spadek poziomu czynszów odnotowano
również we Wrocławiu. Aktualnie średnia płatność za wynajem miesięcznie wynosi
w tym mieście 1476 zł. Czynsze rok do roku poszły w dół o 8 proc. W pozostałych
miastach – Poznań, Gdańsk, Łódź, Katowice – przecena była mniejsza, sięgnęła niecałych
5 proc.
Czy w związku z
takim obrotem sprawy inwestorzy będą “odpływać” z rynku najmu? Według ekspertów PKO
BP niekoniecznie. W dobie skrajnie niskich stóp procentowych nawet pomimo wyraźnego spadku czynszów inwestycja na wynajem może być opłacalna, stąd
kupujący mogą być nadal zainteresowani takimi mieszkaniami.
Nastąpiło załamanie wynajmu
krótkoterminowego, z którego korzystają głównie turyści, a w przypadku wynajmu
długoterminowego znacząco zmalał popyt ze strony pracowników i studentów, którzy
w dużej skali przeszli na pracę/naukę zdalną. Niemniej jednak wobec obniżek
stóp procentowych relacja zwrotu z najmu względem oprocentowania depozytów
silnie się poprawiła, co mocno napędza popyt inwestycyjny oraz związany z
chęcią ochrony kapitału. Warto dodać, że okres pandemii spowodował silny odpływ
kapitału inwestycyjnego z rynku nieruchomości biurowych i handlowych. Przy
nadmiarze kapitału inwestorzy mogą się przekierować na rynek mieszkań na
wynajem. Zjawisko to może zwiększać płynność na rynku mieszkaniowym oraz
zmniejszać wahania cen w cyklu koniunkturalnym – piszą analitycy
PKO BP.
Dla kogo kawalerka?
Czy jednak w niepewnych
czasach kupujący będą nadal tak chętnie jak przed pandemią “wchodzić” w formaty
mieszkaniowe nieomal zarezerwowane pod wynajem, bez większej możliwości wykorzystania ich dla
zaspokojenia długofalowych potrzeb mieszkaniowych?
Takim mieszkaniem właśnie jest
kawalerka. Jednopokojowe, małe mieszkanie sprawdza się bez zastrzeżeń tylko w
dwóch przypadkach: jako mieszkanie tymczasowe na wynajem i jako mieszkanie
własnościowe – również tymczasowe dla młodego człowieka, na tzw. start.
Poza tymi dwoma wariantami
kawalerki okazują się po prostu niepraktyczne. Na dłuższą metę raczej nie
zaspokoją oczekiwań mieszkaniowych osób żyjących w związkach, zwłaszcza gdy na
świat ma przyjść dziecko. Również życie singla w kawalerce na dłuższą metę będzie
męczące. Brak drugiego pokoju uniemożliwia choćby przenocowanie gości itp., ale
także pozbawia właściciela możliwości podnajmu pokoju innej osobie. Dlatego też
nawet osoby żyjące samotnie chętniej postawią na małe dwa pokoje – choćby 40
mkw., niż nawet większą, ale niepraktyczną kawalerkę.
Małe i drogie
Z punktu widzenia inwestora
zaletą może być fakt, że tanie kawalerki pozwalają relatywnie niewielkim
nakładem środków wejść na rynek najmu. To oczywiście prawda, jednak niska cena
wynika wyłącznie z niewielkiej powierzchni, natomiast stawki za 1 mkw. mieszkań
typu garsoniera są zazwyczaj wyraźnie podwyższone.
Jak widzimy na powyższym
wykresie z ostatniego raportu Amron-Sarfin za IV kw. 2020, kawalerki są
najdroższym typem mieszkań, biorąc pod uwagę stawkę za 1 mkw., na większości lokalnych rynków. Wyjątek
stanowi tylko Poznań i Łódź. Z kolei w tych miastach, gdzie rynek najmu jest najsilniejszy,
tam ceny 1 mkw. kawalerek są wyraźnie wyższe od stawek za inne mieszkania. Tak
jest zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, także sporą różnicę widzimy w Gdańsku. W
Krakowie 1 mkw. garsoniery jest aż o 2500 zł droższy od mieszkania trzypokojowego i o 1300 zł od
dwóch pokoi.
Tak duże różnice w stawkach
wynikają także z faktu, że podaż kawalerek pozostaje ograniczona, jest ich
mniej zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Z drugiej strony ostatnie lata
przyniosły “wysyp” inwestycji stricte pod wynajem, najróżniejszych projektów
typu mikrokawalerki itp.
Sporo droższe w przeliczeniu
na 1 mkw. kawalerki mogą jednak prowokować do zakupu mieszkań większych, a
tylko nieco droższych. Dla przykładu: za 35-metrową kawalerkę
na krakowskim Podgórzu (ul. Kuklińskiego 7) zapłacimy 380 tys. zł. Stawka
to 11 tys. zł/mkw. Jeśli jednak dopłacimy 40 tys. zł, możemy mieć mieszkanie o
10 mkw. (a więc o 1/3) większe na
krakowskich Czyżynach. Takich przykładów można podać wiele. Im większym metraż
nieruchomości, tym stawka za 1 mkw. maleje. Jest też tym taniej, im dalej od
drogich dzielnic centralnych. W efekcie kupujący często mają wybór – czy małe i
drogie mieszkanie, za to w centrum miasta, czy na przykład szeregówka, ale poza
miastem, w którejś z miejscowości satelickich.
Podsumowanie
Wszystko, co tu zostało
napisane, nie miało na celu zdyskredytować kawalerki. Są to mieszkania, które
świetnie się sprawdzają w określonych warunkach i z określonym przeznaczeniem.
Rynek najmu – zwłaszcza krótkoterminowego – wydaje się idealny dla tego formatu
mieszkaniowego. Obecnie jednak w sektorze tym nastroje nie są dobre, dominuje
niepewność. Należy więc założyć, że inwestorzy, pozostając przy mieszkaniach
jako formie lokaty kapitału, będą jednak chętniej wybierali mieszkania większe
i bardziej uniwersalne niż małe garsoniery.
Marcin Moneta
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS