Jakie raty wybrać ubiegając się o kredyt hipoteczny – równe czy malejące?

Artykuł sponsorowany

Wzrost stóp procentowych przełożył się również na obniżenie zdolności kredytowej osób, które marzą o własnym mieszkaniu i chcą zaciągnąć kredyt na jego zakup. W poniższym tekście przyjrzymy się zagadnieniu rat równych i malejących. Wskażemy ich plusy i minusy oraz wytłumaczymy, dlaczego w obecnej sytuacji rynkowej może być trudno uzyskać kredyt spłacany w ratach malejących.

Czym różnią się raty równe od malejących?

Rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetkowej.

Raty równe to takie, które w danym okresie, w którym nie zmienia się poziom oprocentowania kredytu, pozostają jako całość na takim samym poziomie. Początkowo część kapitałowa raty jest niska, a dominuje część odsetkowa – więc spłacamy głównie odsetki od kredytu. Z czasem zwiększa się udział części kapitałowej w całości raty kredytu.

Raty malejące w danym okresie, w którym nie zmienia się poziom oprocentowania kredytu, mają z kolei stałą część kapitałową i obniżającą się w czasie część odsetkową. Dzięki temu suma części kapitałowej i odsetkowej spada z czasem.

Przy ratach malejących w początkowym okresie spłacania kredytu spłacamy więcej kapitału niż przy ratach równych. Poziom rat malejących jest na początku wyższy niż poziom rat równych, a dopiero z czasem sytuacja ulega odwróceniu. Przy założeniu, że oprocentowanie kredytu nie ulegałoby zmianie w całym okresie kredytowym, suma odsetek płaconych przy ratach malejących byłaby niższa niż suma odsetek płaconych przy ratach równych.

Raty równe i malejące – czy klienci nadal mają wybór?
O ile jeszcze rok temu wybór taki był możliwy dla szerokiej grupy klientów, o tyle aktualnie na raty malejące może sobie pozwolić mniej kredytobiorców. Dzieje się tak z prostego powodu. Bank, oceniając naszą zdolność kredytową, próbuje oszacować, w jakiej wysokości ratę będziemy w stanie spłacać.

Rata malejąca utrzymuje się na wyższym poziomie przez pierwszy okres spłaty kredytu. Dopiero w kolejnych latach zaczyna się obniżać. Bank, podejmując decyzję o udzieleniu kredytu, bierze pod uwagę to, jaką ratę kredytobiorca jest w stanie spłacać w dniu podpisania umowy. W tym zakresie lepiej wypada rata równa.

Zalety i wady rat równych i malejących

Zacznijmy od rat równych. Ich główną zaletą jest to, że zwiększają naszą szansę na uzyskanie kredytu. W momencie rozpoczęcia spłaty są na poziomie niższym niż raty malejące, co na początku spłacania kredytu nie pozostaje bez znaczenia w odniesieniu do tak dużego wydatku, jak zakup i urządzenie mieszkania. Ponadto raty równe zapewniają również łatwość obsługi kredytu. Każdego miesiąca wpłacamy do banku taką samą kwotę (np. w formie zlecenia stałego), oczywiście pod warunkiem niezmienności stóp procentowych.

Wadą rat równych jest wyższa łączna kwota, którą przyjdzie nam oddać do banku. Wybierając takie rozwiązanie, różnica może wynosić nawet kilkanaście procent w porównaniu do kredytu z ratami malejącymi. Im kwota kredytu jest wyższa, a okres spłaty dłuższy, tym większa będzie różnica. Wynika to ze sposobu naliczania odsetek od kapitału pozostałego do spłaty.

Raty malejące, mimo że początkowe wyższe, w ostatecznym rozrachunku dają wymierne korzyści w postaci sporo niższej kwoty odsetek, które trzeba oddać do banku w trakcie trwania umowy. W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu ich wadą jest natomiast jeszcze większa podatność na zmiany stóp procentowych niż w przypadku rat równych. Wynika to z faktu, że raty malejące są nawet kilkanaście procent wyższe w ciągu pierwszych kilkunastu miesięcy spłaty kredytu. Jeśli w tym czasie podwyższony zostanie WIBOR, wzrost wysokości rat może doprowadzić do kłopotów z ich regulowaniem.

Przed zaciągnięciem kredytu należy zapoznać się z warunkami udzielenia finansowania. Bank PEKAO S.A. udostępnia na swojej stronie internetowej kalkulator kredytu hipotecznego, dzięki któremu wstępnie oszacujesz wysokość raty.

Co w sytuacji, gdy raty malejące po zawarciu umowy okażą się zbyt wysokie?
Podwyżki stóp procentowych były mocno odczuwalne szczególnie dla tych, którzy od niedawna spłacają kredyty o zmiennym oprocentowaniu z ratami malejącymi. W pierwszych latach trwania umowy takie raty są sporo wyższe niż raty równe, a tym samym w przypadku podwyżki stóp ich wzrost jest jeszcze mocniej odczuwalny. Banki zdają sobie sprawę z sytuacji i w wielu przypadkach umożliwiają zawarcie aneksu do umowy. W ten sposób raty malejące mogą być zmienione na raty równe.

Najważniejszym celem przyszłego kredytobiorcy powinno być wzięcie takiego kredytu, który będzie on w stanie spłacać bez problemu. Dla kredytobiorców nie bez znaczenia jest często również zwiększenie swoich szans na uzyskanie kredytu. Jeśli planujesz w najbliższym czasie ubiegać się o kredyt, pomyśl o wyborze rat równych. W ten sposób prawdopodobnie zwiększysz szanse na pozytywne rozpatrzenie swojego wniosku. Raty malejące to rozwiązanie polecane w sytuacji, gdy nasza zdolność kredytowa jest znacznie wyższa niż minimalnie wymagana.

Warto również rozważyć wybór oprocentowania stałego dla kredytu. Trudno szacować, czy sytuacja związana z wysokimi stopami procentowymi w najbliższym czasie się ustabilizuje. Z punktu widzenia kredytobiorcy gwarancja niezmienności wysokości raty – chociażby przez kilka najbliższych lat – może zapewnić komfort psychiczny.