Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?

Kiedy sprzedawać?

Mieszkanie lub dom obciążone hipoteką mogło być traktowane jako inwestycja. Wtedy łatwiej jest spojrzeć „na zimno” na potencjalną transakcję. Obliczyć jej opłacalność. Albo inwestor otrzymuje w wyniku zakładany zwrot z inwestycji, albo ogranicza straty, uwalniając pieniądze na inne cele. W obu przypadków efektem jest także uwolnienie się od ryzyka kursowego związanego z zadłużeniem.

– Znacznie gorzej wygląda sytuacja, jeśli w grę wchodzą emocje – mówi agentka nieruchomości z biura RE/MAX Top. – Wtedy właściciel może nie przyjmować do wiadomości, że nieruchomość warta jest mniej niż mu się to wydaje. Nie chce urealnić ceny i takie nieruchomości zazwyczaj sprzedają się długo i ostatecznie często poniżej ich wartości rynkowej – dodaje Szymczak. Takie emocje pojawiają się w przypadku, kiedy sprzedaż domu lub mieszkania następuje pod presją. Wynika ze zmiany sytuacji życiowej lub finansowej właściciela.

Czytaj też: Czy da się wynegocjować cenę mieszkania lub kredyt? Zapytaj negocjatora

Na przykład kredyt stanowi „kamień u szyi” i spłata rat walutowych przekracza możliwości kredytobiorcy. Wtedy uwolnienie się od kredytu oznacza jednocześnie pozbycie się domu rodzinnego. Z drugiej strony trudniej zaakceptować sprzedaż nieruchomości ze „stratą” – kiedy wymaga to nadpłacenia kredytu wyższego niż wartość sprzedaży. Właściciel może uważać, że chce poczekać. Liczy, że wartość mieszkania wzrośnie wraz z ożywieniem na rynku nieruchomości albo – że kurs złotego się umocni. Jednak równie dobrze sytuacja może być odwrotna i kłopoty finansowe mogą się jeszcze pogłębić.

Podobnie dzieje się w przypadku, kiedy właścicielami nieruchomości jest rozwodzące się małżeństwo. Tutaj także zamiast myślenia ekonomicznego pojawia się kierowanie emocjami. Jeden z małżonków może robić na złość drugiemu, nie godzić się na transakcję. Nie akceptować optymalnej ceny sprzedaży. Tutaj też wstrzymywanie się z decyzją może być niekorzystne.

– W takich sytuacjach agent nieruchomości powinien być mediatorem i negocjatorem. Musi wyjaśniać opierając się na swojej wiedzy i doświadczeniu, jakie są realne szanse na sprzedaż i jakie konsekwencje może mieć wstrzymywanie się ze sprzedażą – uważa Małgorzata Szymczak z RE/MAX Top. Ostatecznie zawsze decyduje właściciel, bo to są jego pieniądze.

Co powinien zrobić sprzedający?

W sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką walutową ważne jest ustalenie wartości nieruchomości. – Zdarza się, że sprzedający mają mylne przekonanie o wartości mieszkania lub domu. To od właściciela zależy, za ile chce sprzedać nieruchomość, ale pośrednik nieruchomości lub doradca finansowy jest w stanie ocenić, czy transakcja w takiej cenie jest realna – mów Dmowska z ANG Spółdzielni. Dla pewności można zbadać szacowaną wartość rynkową nieruchomości w różnych biurach, wykluczając szacunki krańcowe – najtańsze i najdroższe.

W kolejnym kroku musimy znać wielkość zadłużenia związaną z frankami czy euro w przeliczeniu na złote. Nie wystarczy do tego kurs NBP, musimy zwrócić się do banku, w którym mamy kredyt. Informujemy w nim, że zastanawiamy się nad wcześniejszą spłatą kredytu. Musimy prosić o zaświadczenie, w którym będzie podana kwota we frankach lub euro pozostała do spłaty oraz przeliczenie jej na złotówki na dzień wystawienia dokumentu. Powinny na nim być także podane ewentualne inne kwoty do spłaty, np. opłata za wcześniejszą spłatę kredytu.

Warto pomyśleć o spłaceniu jak największej części kredytu jeszcze przed transakcją ostateczną, na przykład po umowie przedwstępnej. – Zwykle kupujący wpłaca wtedy zadatek, na przykład 5-10 proc. transakcji. Warto porozmawiać w swoim banku o tym, że chcemy wpłacić większą kwotę jednorazowo i negocjować kurs. Możemy wtedy uzyskać kurs porównywalny z kantorami internetowymi – tłumaczy Dmowska z ANG Spółdzielni. Wtedy zaoszczędzimy na spreadzie – różnicy kursowej, według której bank przeliczy wpłaconą za mieszkanie lub dom kwotę główną transakcji. Kupujący płaci za mieszkanie w złotówkach, a bank przelicza wartość na franka lub euro według własnego, zwykle mniej korzystnego kursu.

Większość transakcji dotyczy sytuacji, kiedy wartość transakcji jest wyższa od wartości zadłużenia kredytu walutowego, ale i tak warto się zabezpieczyć przed ryzykiem kursowym. – Warto, aby w akcie notarialnym zastrzec nadpłatę ponad wysokość kredytu. Wtedy przy niewielkich różnicach kursowych strony transakcji unikną przykrej niespodzianki, kiedy kurs złotego nagle spadnie i kwota do spłaty w przeliczeniu za złotówki będzie mocno różniła się od wykazanej w zaświadczeniu o wysokości kredytu do spłaty – wyjaśnia notariusz Ulanowska. Nadpłata ponad wartość zadłużenia na chwilę zamknięcia kredytu jest wtedy wpłacana na rachunek techniczny banku przeznaczony do rozliczenia. Potem bank zwraca sprzedającemu kwotę pozostałą po pełnej spłacie kredytu.

Jak to może wyglądać w praktyce? – Wyobraźmy sobie mieszkanie warte 500 tys. złotych. Zadłużenie wynosi 300 tys. złotych – mówi Dmowska z ANG Spółdzielni. Kupujący bierze kredyt 450 tys, wypłacany dopiero w momencie podpisania transakcji ostatecznej. W momencie podpisania umowy przedwstępnej wpłaca ze środków własnych 50 tys. i za tę kwotę kupujący może sam spłacić sporą część zadłużenia. – Wtedy bank kupującego wpłaca na konto techniczne do spłaty kredytu frankowego lub euro wartość pozostałą do spłaty wynikającą z zaświadczenia. Jeżeli wystąpi nadpłata to bank wypłaci te środki sprzedającemu na jego konto prywatne – wyjaśnia Dmowska.

Kredyt większy niż wartość lokalu?

Większy kłopot pojawia się, kiedy wartość nieruchomości jest niższa, niż kwota kredytu pozostałego do spłaty. – W praktyce nie ma obecnie w Polsce możliwości, aby sprzedać dom wraz z kredytem hipotecznym. Tak, aby przejąć i zobowiązanie i nieruchomość, która jest jego zabezpieczeniem oraz zwolnić sprzedającego od kredytu – mówi notariusz Ulanowska.

Nie znaczy to jednak, że właściciel takiego lokalu nie może go sprzedać. – Musi po prostu wpłacić do banku brakująca kwotę z własnej kieszeni. Nie zdarza się to często. – W ostatnich latach miałam tylko jedną taką transakcję, w 2018 roku – mówi Szymczak z RE/MAX Top. Dotyczyła mieszkania w okolicach Piaseczna. – Położone było w kilkunastoletnim budynku, miało około 100 m kw. w dobrym standardzie wykończenia. Sprzedawane było wraz z miejscem postojowym – wspomina Szymczak. Różnica między kredytem a wartością rynkową nieruchomości wyniosła około 50 tys. zł. Transakcja doszła do skutku, bo dotychczasowi właściciele zaakceptowali tę różnicę i wpłacili do swojego banku brakującą kwotę, żeby spłacić kredyt i uwolnić hipotekę.

– Sprzedający ma niewiele możliwości, aby w takiej sytuacji sprzedać nieruchomość – mówi Dmowska z ANG Spółdzielni. Pierwsza z nich to posiadanie środków własnych na spłatę różnicy. Drugą możliwością jest zaciągniecie kredytu gotówkowego na spłatę brakującej kwoty lub drugiego hipotecznego jeżeli sprzedający posiada inną nieruchomość, na której może zabezpieczyć nowy kredyt. – Może mieć mniejszą wartość, niż sprzedawany lokal. Szacunkowa wartość musi być nie mniejsza, niż kwota brakująca do spłaty kredytu – dodaje Dmowska. oczywiście wpływa na zdolność kredytową i może być problem z takim przetasowaniem. Sprzedający będzie przecież pewien czas ma więc na głowie dwa kredyty – walutowy i złotowy (obecnie w praktyce niemożliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego w walucie obcej, jeśli w niej nie zarabiamy). Można także spróbować zmienić nieruchomość będącą wartością zabezpieczenia. W obu przypadkach takie transakcje będą trudne do zrealizowania, ale nie niemożliwe. – Wiele zależy od dobrej woli i zrozumienia banku – mówi Dmowska z ANG Spółdzielni.

Wzięcie kredytu złotowego (hipotecznego lub gotówkowego), żeby uwolnić się w zupełności od kredytu frankowego lub w euro może wydawać się mało rozsądnym rozwiązaniem. Jednak w pewnych okolicznościach daje pewność, że nie będzie nam już groził wzrost wartości zadłużenia ani wysokości raty wyrażone w złotówkach.

Czytaj też: Jakie szanse ma frankowicz w sądzie? To zależy, kogo pytasz

Na co powinien uważać kupujący?

Największe zagrożenie dla kupującego pojawia się w sytuacji, kiedy wartość walutowego kredytu hipotecznego jest bardzo zbliżona do kwoty w transakcji kupna-sprzedaży lub jest od niego większa i wymaga sporej dopłaty przez sprzedającego. Wtedy powstaje zagrożenie, że w związku z ryzykiem kursowym kwota „nadpłaty” w złotych nie wystarczy do uregulowania kredytu w walucie obcej na dzień jego rozliczenia. Warto, aby zaświadczenie sprzedającego było jak najbardziej „świeże” w chwili transakcji.

Tym większe zagrożenie ryzykiem walutowym, im więcej czasu od chwili umowy notarialnej sprzedaży do momentu jej ostatecznego zakończenia. Zwykle termin zapłaty całości wartości nieruchomości to 1-2 dni. Jednak jeśli na przykład kupujący czeka na uwolnienie środków z kończącej się lokaty czy rozliczenia bonów skarbowych – może ten termin wydłużyć się np. do miesiąca. A wtedy ryzyko „rozjechania się” wartości transakcji z wielkością zadłużenia w złotówkach jest już niebagatelne.

– Obowiązkiem sprzedającego lokal frankowicza albo eurowicza jest „wyzerowanie” kredytu i uwolnienie w ten sposób zabezpieczenia hipotecznego – mówi notariusz Ulanowska. Jeśli będzie niedopłata, sprzedający powinien ją uregulować. Jednak do uregulowania kredytu frankowego i w euro, nadal kupione mieszkanie będzie obciążone hipoteką. Konsekwencje będzie ponosił nowy właściciel, np. płacił dodatkowe ubezpieczenie.

Jeśli sprzedający nie ma żadnego innego majątku poza sprzedawaną nieruchomością – jest do dług w praktyce nieściągalny. Nawet, jeśli zabezpieczeniem będzie weksel. – Można zabezpieczyć się przed taka sytuacją jedynie zabezpieczając zobowiązanie do pełnej spłaty kredytu inną nieruchomością sprzedającego lub wpłacając część transakcji do depozytu u notariusza, aby można było z niej uzupełnić ewentualną „dziurę” w spłacie zadłużenia – wyjaśnia notariusz Ulanowska.

Dużo zależy od możliwości finansowych kupującego. Jeśli wartość transakcji wynosi 400 tys. zł, to może uznać dopłatę 5 tys. zł za niewielką cenę za pełne uwolnienie hipoteki. Warto zastrzec w akcie notarialnym, żeby kupujący miał zgodę na występowanie do banku w imieniu sprzedającego we wszystkich sprawach prowadzących do zwolnienia hipoteki i całkowitej spłaty kredytu, Wtedy kupujący ma pewność, że w razie ewentualnych niejasności i kłopotów będzie upoważniony do rozmów z bankiem byłego właściciela.

Sprzedaż mieszkania i spłata kredytu nie zamyka drogi sądowej

Frankowicze, którzy sprzedadzą mieszkanie kupione na kredyt powiązany ze szwajcarską walutą, nadal mogą pozwać bank i odzyskać część pieniędzy związanych ze wzrostem kursu franka. – To nie stwarza problemu – zapewnia adwokat Marcin Szymański z kancelarii Drzewiecki i partnerzy, który reprezentuje frankowiczów w sądach. – Po spłacie kredytu kwestia abuzywności zapisów w tych umowach pozostaje aktualna. Mieliśmy już takie przypadki i kwestią, której trzeba szczególnie przypilnować, to, żeby przy spłacie kredytu bank nie podsunął jakiegoś aneksu, który utrudniałby dochodzenie roszczeń, poprzez jakieś zakamuflowane potwierdzenie obowiązywania abuzywnych klauzul lub uznanie długu. Należy też zastrzec, że będziemy żądać zwrotu niezależnych świadczeń – mówi.

Ile mamy czasu na pójście do sądu? – Przedawnienie żądania zwrotu bezpodstawnych świadczeń generalnie wynosi 10 lat, od każdej dokonanej przez konsumenta, przed 8 czerwca 2018r. do banku płatności i 6 lat dla dokonanych później – podkreśla adwokat.

Czytaj też: TSUEnami – w trzy miesiące frankowicze wygrali więcej spraw niż w trzy lata

Zgłoś naruszenie/Błąd