fot. Agnieszka Przybyłowicz
Wokół wielkich miast rozrosły się „obwarzanki” wiejskich niegdyś miejscowości. Dla niektórych z ich nowych mieszkańców decyzja o wyprowadzce za miasto okazała się rozczarowaniem. O zjawisku powrotu do miejskich centrów rozmawiamy z dr hab. Katarzyną Kajdanek, socjolożką badającą migracje Polaków.
Szybko zagęszczająca się zabudowa w podmiejskich miejscowościach świadczy dobitnie o tym, że w ostatnich latach Polacy chętnie decydowali się na wyprowadzki z miejskich centrów. Kilka lat temu na łamach Bankier.pl rozmawialiśmy o zjawisku suburbanizacji z dr hab. Katarzyną Kajdanek, socjolożką, profesorką Uniwersytetu Wrocławskiego w Instytucie Socjologii, Zakładzie Socjologii Miasta i Wsi. W międzyczasie na sile zaczął przybierać trend powrotu do miast. O stojących za nim motywacjach rozmawiamy z badaczką mieszkaniowych biografii.
Michał Kisiel, Bankier.pl: Zacznijmy od terminologii. Czy trend powrotu do miast doczekał się nazwania?
dr hab. Katarzyna Kajdanek: Tak, nazywa się reurbanizacją. Co prawda, jest cały wątek dyskusji w literaturze przedmiotu, dotyczący kryteriów, jakie muszą być spełnione, aby można mówić o reurbanizacji. Tak samo jak jest dyskusja dotycząca tego, w którym momencie można mówić o suburbanizacji.
Główne kryterium jest takie, że miasto ma się kurczyć, czyli tracić ludność w sposób zdecydowany i widoczny. Natomiast wzrosty liczby ludności muszą być obserwowane na przedmieściach, czyli – w polskim przypadku – w gminach podmiejskich.
Gdyby się przyjrzeć wielkim miastom w Polsce, to kilka z nich w różnym stopniu spełnia kryteria suburbanizacji. Jest to przede wszystkim Poznań, gdzie można było obserwować wysoką dynamikę spadku liczby ludności w mieście i wysokie przyrosty w gminach podmiejskich. Podobnie, choć na mniejszą skalę na przykład w Krakowie. Łódź, ze swoją tragiczną historią utraty już blisko 200 tysięcy mieszkańców w ostatnich 20 latach jest o tyle ciekawym przypadkiem, że wiele z tych osób wyprowadziło się poza region, a tylko częściowo do strefy podmiejskiej Łodzi. Są też mniej radykalne definicje, które mówią o tym, że wystarczy, żeby suburbia rosły szybciej niż miasto, które także zyskuje mieszkańców. I to jest na przykład przypadek Wrocławia. Wrocław nie tracił ludności. Liczba ludności mniej więcej od 2008 roku, powoli zwiększała się. Natomiast ewidentnie ten wzrost liczby ludności w mieście był mniejszy w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, niż w obwarzanku. Czyli w gminach takich jak Kobierzyce, Długołęka.
Podobnie jest z reurbanizacją. Polskie miasta nie podążają taką ścieżką, jak na przykład Lipsk, gdzie doszło do wyludnienia miasta na wielką skalę zarówno po połączeniu Niemiec, jak i później w momencie szoku gospodarczego i szoku demograficznego. Natomiast właśnie w ostatnich latach po ogromnych spadkach, Lipsk szybko rośnie. I nie tylko jest to skok ilościowy, ale po prostu image miasta zaczyna być atrakcyjny, przyciąga ludzi. Polskie miasta nie podążają taką ścieżką, jak na przykład Lipsk w tym ruchu reurbanizacyjnym, ale są takie przypadki miast – na przykład Kraków, Gdańsk, którym udało się odwrócić względnie negatywne trendy ludnościowe.
Jeśli popatrzy się na statystyki salda migracji, właśnie na przykład dla tych dwóch miast w ostatnich latach, to Kraków jest fenomenem. Dane za ostatnie 2 lata pokazują, że w Krakowie przybyło więcej mieszkańców w przeliczeniu na tysiąc, czyli w wartości względnej salda, niż w krakowskim obwarzanku gmin podmiejskich. Wynik, jak na wielkie polskie miasta dość niespotykany.
Czy w pojęciu reurbanizacji mieści się tylko ilościowe zjawisko wzrostu ludności w mieście?
Jeśli mówimy o jakościowym charakterze reurbanizacji, można obserwować zjawiska związane z pojawieniem się nie tylko nowych mieszkańców, ale także nowych usług, ofert spędzania wolnego czasu, udogodnień miejskich i nowych stylów życia, jak na przykład w Poznaniu. Gdy się popatrzy na to, co się dzieje w dzielnicy Jeżyce, która przez wiele lat miała dość trudny wizerunek, dzielnicy klimatycznej ale raczej mniej zamożnej, porównywalny może do Nadodrza we Wrocławiu, to teraz, w opinii wielu nowych mieszkańców i odwiedzających dzielnicę Jeżyce są namiastką Berlina, może Prenzlauer Bergiem w pigułce. Czyli klimatyczne kamienice, bardzo pięknie wyremontowane, z zachowaniem detalu architektonicznego, pod opieką konserwatora. Do tego nowe miejsca spotkań, kawiarnie, restauracje, miejska aktywności kulturalnej i społecznej. Wymiana mieszkańców, do pewnego stopnia, także nastąpiła.
A zatem „hipsteryzacja”?
Efekt gentryfikacji też jest tam zauważalny. Napływ zupełnie nowego rodzaju usług, adresowanych do młodego, świadomego, zamożniejszego miejskiego konsumenta. A więc z jednej strony rękodzielnicze butiki, niszowa moda, niszowe perfumy, artykuły papiernicze i tak dalej. Fajne restauracje i knajpki, kawiarnie alternatywne. Ale z drugiej strony też jest to przypływ nowych klientów dla sklepów z dawnych czasów, które przetrwały inwazję supermarketów, które właśnie ci konsumenci miejscy lubią. Czyli tradycyjne sklepy rybne, mięsne, piekarnie, ciastkarnie, które poznikały w innych miejscach. Ważną kategorią są też zieleniaki – dobrze wyposażone, dobrze zaopatrzone również w żywność ekologiczną, alternatywne produkty dla wegan. Jeżyce są bardzo ciekawym przykładem tego typu zmiany.
Można zadać pytanie, kto napędza rozwój tych dzielnic. Oczywiście, że to jest tak, że część osób, które na co dzień lub w weekendy można w tych dzielnicach spotkać, przebywają tam tylko w rytmie dobowym – są klientami, użytkownikami, a nie mieszkańcami. Przyjeżdżają, na rowerach, deskorolkach albo hulajnogach. Korzystają, a potem wracają do siebie. I to do siebie jest gdzieś indziej, ponieważ ceny nieruchomości na Jeżycach są bardzo wysokie.
Nierzadko jest tak, że być może masz pieniądze, żeby korzystać z tego stylu życia, ale nie stać cię, żeby tam mieszkać. „Odnowione” mieszkania są bardzo drogie. Natomiast ludzie, którzy decydują się tam zamieszkać, nie są tak ostentacyjni w konsumpcji, nie przesiadują w witrynach kawiarni, są mniej widoczni. Ale jednocześnie te osoby bardzo sobie cenią właśnie infrastrukturę usług, charakter zabudowy, no i ten klimat, który tworzą inni użytkownicy. Mieszkańcy niekoniecznie są „hipsterami”, ale korzystają po prostu z tego klimatu, który się tam wytwarza.
Badałaś motywację tych, którzy do miast wracają. Kilka lat temu rozmawialiśmy na łamach Bankier.pl o suburbanizacji. Wskazałaś, jakie są przyczyny, jak uzasadniają badani przez Ciebie decyzję o wyprowadzce. Czy wiadomo, dlaczego ci, którzy pod miasto się przenieśli, decydują się na powroty do miast? Jakie są najważniejsze czynniki?
Korzystam z metod jakościowych i prowadzę wywiady pogłębione z osobami, które wykonały dwa następujące po sobie ruchy na mieszkaniowej „szachownicy”. Interesuje mnie ta część ich biografii mieszkaniowej, w której zdecydowali się wyprowadzić na przedmieścia, doświadczyli zamieszkiwania tam, a w ostatnich latach zdecydowali się zrezygnować z życia podmiejskiego i wrócili do miasta. Rozmawiam z ludźmi o tym, co to znaczyło dla nich mieszkać na przedmieściach, dlaczego się wyprowadzili i na czym polega doświadczenie powrotu do życia w mieście. Nie da się tych wyników w żaden sposób generalizować, bo badania mają charakter eksploracji słabo rozpoznanego i mało zauważalnego zjawiska. Traktuję to badanie jako studium zjawiska, które może być sygnałem określonych zmian w podejściu do miejskości i zamieszkiwania, choć oddziaływanie pandemii co nieco pod tym względem zmieniło.
Pierwsza rzecz, która się w tych wywiadach zawsze pojawia, to kwestia fatalnych połączeń transportowych pomiędzy przedmieściami a miastem i męki dojazdów. Pod hasłem dojazdów nie mieści się tylko to, że nie ma tam stacji kolejowej albo autobusu, a jeśli jest, to jeździ rzadko, i tak dalej. Poruszenie wątku dojazdów zwykle owocowało rozbudowaną opowieścią o indywidualnie ponoszonych kosztach wyłączenia transportowego. O kosztach finansowych, zdrowotnych, psychicznych, które są związane z głębokim poczuciem straconego czasu, którego już nie da się odnaleźć.
Próbuje się tym utraconym godzinom, co prawda, nadawać jakiś sens. Czasami na przykład matki, które wożą dzieci w tę i z powrotem, mówią, że to jest taki „czas dla nich”. Że wtedy sobie rozmawiają o szkole, śpiewają, komentują bajkę, którą ogląda dziecko albo mają tak ustawione dodatkowe lusterko, żeby się zawsze widzieć. Są próby nadawania temu bezsensownemu czasowi jakiegoś znaczenia i wartości.
Druga rzecz, która się z tymi dojazdami łączy, to opresja wynikająca z konieczności planowania wszystkiego. Życie pod miastem i dojazdy, które umożliwiają funkcjonowanie w kluczowych obszarach życia, zabijają kompletnie spontaniczność i zabijają radość życia. Zwyczajną swobodę i możliwość reagowania na jakieś zdarzenia, które się pojawiają, w rodzaju spotkań towarzyskich, zachcianek kulinarnych czy zwykłej ochoty, by zrobić coś, czego się wcześniej skrupulatnie nie zaplanowało.
Czyli obserwujesz, że pojawia się też motyw izolacji społecznej? Porzucenia przez krąg znajomych?
Tak, ale trudno oddzielić kwestię przeprowadzki od kwestii zmian w rodzinie. Pojawiają się dzieci, zmieniają się priorytety, kurczą się zasoby czasu dla siebie i tak dalej. Ale nawet to osoby, które przeszły przez etap zajmowania się dziećmi, zajmowania się rodziną, mówią bardzo mocno i z przekonaniem o tym, że grono znajomych uległo weryfikacji. Że kontakty stały się bardziej ograniczone i, z konieczności, bardziej poukładane. Gdy zapada decyzja, że jedziemy do miasta, to później następuje szereg pytań: kto jedzie? Ty jedziesz albo ja. Kto może się napić alkoholu? Ty albo ja albo bierzemy taksówkę. Ale taksówka jest droga, więc też nie jeździmy za często i tak dalej. Tak umiera spontaniczność w codziennych zachowaniach.
Izolacja społeczna ujawnia się także w inny sposób, choć także powiązany z dojazdami. Dotyczy dzieci, które – wożone samochodami do wszystkich miejsc swoich aktywności – tracą kontakt z różnorodnością społecznego świata. Nie widzą świata, który jest dużo bardziej zróżnicowany ekonomicznie, klasowo, warstwowo niż ich okolica zamieszkania, często społeczna lub prywatna szkoła, miejsca, które odwiedzają z rodzicami. Funkcjonują w bańce i to nie pomaga ich rozwojowi społecznemu, co wychodzi na jaw często dopiero po przeprowadzce do miasta.
Czy nowe otoczenie, również społeczne, nie jest w stanie zastąpić poprzednich więzi?
Ważnym wątkiem, przewijającym się u badanych, jest poczucie niedopasowania do tego miejsca, w którym zamieszkali. Ma to zastosowanie szczególnie w tych sytuacjach, kiedy ludzie decydują się zamieszkać nie na względnie homogenicznym, nowopowstałym osiedlu deweloperskim, ale decydują się na przykład na kupno działki i budowę domu, który jest gdzieś w pobliżu starej wsi. Albo jest jakiś miks różnego typu zabudowy we względnie bliskim sąsiedztwie.
To poczucie niedopasowania się krystalizuje szczególnie w przypadku tych osób, które zdecydowały się wysłać dzieci do szkół na miejscu. Czyli nie wożą swoich dzieci do szkół do miasta, tylko do podstawówki w pobliżu, bo zauważyli, że szkoła fajnie wygląda, jest odpowiednio wyposażona, są dobrzy nauczyciele, małe grupy, więc zapada decyzja, że dzieci chodzą do szkoły na miejscu. W jednym z wywiadów prowadzonym z osobą, która wróciła z podkrakowskiej wsi do miasta usłyszałam historię o tym, jak trudne może się okazać codzienne życie dziecka i rodziców, gdy nagle się okazuje, że na przykład prawie wszystkie dzieci chodzą na religię, a twoje nie. Prawie wszystkie dzieci są wysyłane do komunii, a twoje nie. Wszystkie dziewczynki mają długie włosy, a twoja córka ma krótkie i wołają na nią „lesbijka”. Bywa, że główną kwestią, którą się dyskutuje pomiędzy rodzicami jest to, które dziecko jak będzie ubrane na balu ośmioklasisty, a nie na przykład to, jak zapewnić trochę wyższy poziom, żeby ten test ośmioklasisty jak najlepiej zdać. Dążenia rodziców okazują się rozbieżne, a gdy chodzi o różnie rozumiane dobro dzieci, droga do konfliktu jest bardzo krótka.
Przestrzeń w tych małych miejscowościach, gdzieś pomiędzy szkołą, Kościołem, jakąś lokalną organizacją, jest przestrzenią, że ludzie zaczynają widzieć, że są inni i niekoniecznie do tej przestrzeni społecznej są w stanie się dopasować. I co gorsza, daje im się to odczuć. To znaczy, mają po prostu czasami „negatywną informację zwrotną” od sąsiadów, że niezależnie od tego ile by tam mieszkali, to zawsze są trochę… zawsze są trochę z zewnątrz, obcy.
Czy to niedopasowanie wynika z różnic ekonomicznych i kulturowych?
Spotykam też historie o niedopasowaniu pomiędzy sąsiadami, którzy wydawałoby się, że są tacy sami pod względem kapitału ekonomicznego lub kulturowego. To znaczy, że pochodzą mniej więcej z tych samych obszarów społecznych. Ale okazuje się na przykład, że mają odmienne oczekiwania względem tego, co to znaczy mieć sąsiadów. Spotkałam się z relacją z jednego z osiedli pod Wrocławiem, gdzie wytworzyła się bardzo ciekawa sytuacja – nadmiernych kontaktów sąsiedzkich. Sąsiedzi zaczęli sobie wręcz wchodzić z butami w życie prywatne, intymne.
W momencie, kiedy życie sąsiedzkie szybko się staje tak intensywne, pojawiają się rozmaite konflikty, napięcia. Przekroczone są granice pomiędzy tym, czy my po prostu jesteśmy sąsiadami, czy może już się kolegujemy, a jeśli te koleżeńskie relacje pójdą o krok dalej, zaczyna się pojawiać zazdrość i inne problemy.
Poczucie niedopasowania ma też inny aspekt, związany z rozczarowaniem, że osiedla podmiejskie nie spełniają tych elementów snu, które miały spełniać. Ludzie wyprowadzają się na przedmieścia przede wszystkim ze względu na kalkulację ekonomiczną: metr do metra kwadratowego za daną kwotę. Ale to nigdy nie jest tak, że to jest wyłącznie ta kalkulacja. Pojawia się wątek symbolicznego znaczenia domu jednorodzinnego. Tego, że się ma jakiś ogródek dla siebie, że można się odciąć od pędu miasta Automatycznie pojawiają się skojarzenia z triady: cisza, zieleń, spokój.
Zaczyna się okazywać, że tam wcale nie jest ani cicho, ani spokojnie, ani zielono?
Przytoczę historię spod Poznania, z osady w pobliżu Krzesin, gdzie kilkoro badanych szybko wyprowadziło się z powrotem do miasta w okolicy roku 2007, jak tylko gruchnęła wieść o rozbudowie lotniska i potwornego hałasu, który już tam się od czasu do czasu pojawiał. Mamy zatem taką sytuację dopuszczoną prawem zabudowy i w ogóle lokalizacji zabudowy mieszkaniowej, że nad głową mogą latać F-16, a z obawy przed hałasem i innymi skutkami dla zdrowia ludzie uciekają.
Inny przykład, gdy nagle się okazało, że to wcale nie miasta smrodzą, dymią i zanieczyszczają powietrze, ale robią to podmiejskie wsie. Stało się to szczególnie wyraziste w momencie, kiedy miasta zaczęły wdrażać, tak jak chociażby Kraków, bardzo restrykcyjne zasady. Nagle się okazało, że Kraków sam w sobie zaczyna być całkiem przyjazną lokalizacją, jak na swoje własne warunki i geografię, i ruchy wiatru. Kraków zaczyna mieć lepsze powietrze niż kiedykolwiek wcześniej i zaczyna mieć lepsze powietrze niż obwarzanek wsi wokół, które były postrzegane jako miejsce zdrowsze do życia, takie, gdzie można wyjść i odetchnąć pełną piersią. Dziś takie oddychanie pod Krakowem może być zabójcze w skutkach.
Wątek który można przy tej okazji poruszyć to zagospodarowanie przestrzeni. Kupujący działki w podmiejskich wsiach miewają nadzieję, że jak kupują jakiś kawałek działki, to jeżeli ona jest pozbawiona sąsiedztwa w roku powiedzmy 2015, to taka sytuacja będzie już na zawsze i ten kto jest właścicielem ziemi wokół, niczego więcej nie sprzeda. Zazwyczaj jednak okazuje się, że jak tylko ceny idą w górę albo pojawia się jakaś okoliczność typu pandemia i można sprzedać ludziom działki siedliskowe za bardzo dobre pieniądze, nawet w gorszych lokalizacjach, to nagle że wokół tego domu pojawiają się domy kolejne, i kolejne, i kolejne.
Te walory środowiskowe, na które jeszcze można było liczyć przez jakiś czas, typu dostęp do lasu, po prostu znikają. Bo szczególnie właśnie na małopolskiej wsi, jest jednak bardzo silne dążenie do grodzenia. I nawet jeżeli masz gdzieś tam las, to możesz na niego tylko popatrzeć, ponieważ nie masz do niego dostępu fizycznie – nie ma żadnej ścieżki, która umożliwia ci dojście bez przejścia przez własność kogoś innego.
Czy samo rozczarowanie nowym otoczeniem wystarczy, żeby zmotywować do przeprowadzki z powrotem do miasta?
Czwarty z wątków, o którym chciałabym wspomnieć jest nie tyle związany z byciem wypychanym z suburbiów, ile z tym, że zaczyna być dostrzegalne to, czym się stało miasto i jak się zmieniło miasto. W przypadku przynajmniej niektórych osób jednym z argumentów na rzecz porzucenia miasta i wyniesienia się na przedmieścia, była, powiedzmy, zgeneralizowana niechęć do miasta jako takiego. Że ono właściwie nie oferuje nic fajnego, jest raczej właśnie miejscem małych i wielkich opresji. Tymczasem wiele się zmieniło.
Jeśli spojrzymy, na przykład, na zdjęcia z Wrocławia z 2005 roku, wydawałoby się, że to niedaleka przeszłość. Tymczasem to jest aż 15 lat i różnica jest po prostu kolosalna. Dopiero kiedy się zobaczy, takie porównanie „przed” i „po”, to rzeczywiście można dostrzec, jak bardzo polskie miasta poszły do przodu i jak wiele się zmieniło w zakresie na przykład transportu rowerowego, rekreacji, jakości przestrzeni publicznej.
Pojawiają się czynniki, które sprawiają, że wzrasta atrakcyjność tej przestrzeni i chce się w mieście być. Nawet nie w zamkniętych przestrzeniach, nie w knajpach, nie w klubach, nie w centrach handlowych, tylko właśnie w takich przestrzeniach, które są oddane mieszkańcom, które są też wielofunkcyjne. Jedzenie, picie, jakiś koncert, pokaz filmu, animacja dla wszystkich grup wiekowych, targi śniadaniowe, zjazd foodtrucków. I inni ludzie, okazja w ciekawym otoczeniu, gdzie coś się może wydarzyć. Nie musi, ale jest szansa na jakiś ciekawy scenariusz.
Kiedy sobie ludzie teraz zestawią to miasto, z którego się wyprowadzali i marzenia względem suburbiów, z tym, że miasto się bardzo zmieniło, a te marzenia na temat domku podmiejskiego i tego, czym on jest otoczony, nie ziściły się w oczekiwanym stopniu, to nagle się pojawia taka myśl, że… właściwie fajnie by było wrócić. I miasto zaczyna być magnesem. I myśl o tym, żeby pozbyć się tych wszystkich niedogodności podmiejskich, a zacząć i móc skorzystać z tego wszystkiego, co jest atrakcyjne – zaczyna być bardzo kusząca. Natomiast na pewno istotne jest to, że skorzystać z tej możliwości, żeby się przenieść, mogą tylko bardzo, bardzo nieliczni.
Właśnie, mamy za sobą dekadę wzrostu cen, powolnego, nie jak hossa 2007-2008, ale stałego wzrostu cen nieruchomości w miastach. Wokół miast tempo wzrostu cen było trochę niższe. Jak w praktyce wygląda ten powrót do miast? Kto sobie może na niego pozwolić, i czy spotykasz się z tym, że bariera ekonomiczna te plany blokuje? Lub oznacza duży „downgrade” w porównaniu z sytuacją sprzed wyprowadzki z miasta? Wraca się do gorszych dzielnic czy do mniej atrakcyjnych nieruchomości?
Idealnie się tutaj sprawdza jako wyjaśnienie zasada: „location, location, location”. Osoby, które kupując albo budując dom na przedmieściach, rzeczywiście wzięły pod uwagę różne walory lokalizacji – położenie względem linii transportowych, walory działki i walory otoczenia, ale też samą atrakcyjność architektoniczną bryły domu i sposób zagospodarowania działki, były w stanie nie tylko te domy sprzedać albo wynająć (bo tutaj też są różne modele „wyprowadzki”), ale były w stanie to zrobić za względnie dobre pieniądze. Które pozwoliły z kolei w odpowiednim momencie, kiedy to robiły, dość ciekawe lokalizacje w mieście kupić.
Te osoby miały zwykle bardzo sprecyzowane oczekiwania dotyczące tego, gdzie się chcą przeprowadzić. Wyraźnie mówiły o tym, że już nie chodziło o to, żeby się przeprowadzić po prostu do miasta gdziekolwiek, tylko to musiała być taka okolica, taka dzielnica, takie miejsce, które rzeczywiście miałoby tę wartość dodaną. I ci ludzie byli gotowi, to jest jasne, rezygnować w dużej mierze ze swoich oczekiwań dotyczących metrażu. Byli gotowi kupić o wiele mniej metrów, ale lepszych – lepiej położonych, oferujących dostęp do rozbudowanej infrastruktury usług i spędzania czasu wolnego.
W prawie wszystkich historiach osób powracających do miasta bardzo wyraźnie zaznacza się coś takiego, że ci którzy się przenieśli, to byli szczęściarze. To znaczy albo osoby w takim położeniu społeczno-ekonomicznym, które jest szczęśliwe – daje dobrze płatną pracę, dostęp do zakumulowanego majątku rodziców, swobodę dostępu do wsparcia kredytowego, itp. Albo były to osoby, które umiały swojemu szczęściu pomóc. Czyli na przykład takie, które czuły, że będą w stanie podołać remontowi mieszkania z drugiej ręki, które jest bardzo zniszczone, ale ma ogromny potencjał. I były w stanie zaangażować jakieś inne swoje kompetencje, zasoby, znajomych i tak dalej, żeby w mieszkanie kupione za względnie niską cenę, włożyć trochę pieniędzy i wiele wysiłku i zrobić z niego perełkę.
Te historie ludzi, którzy chcieli się przenieść i którym się udało, zawsze powodują, że myślę o tym, jak wiele jest osób, które chciałyby się przenieść, ale po prostu nie mogą. Bo na przykład kredyt, który spłacają jest w tym momencie półtora razy wyższy niż w momencie, kiedy zaciągały zobowiązanie. Albo mieszkanie jest takiej lokalizacji, która jeszcze przez te powiedzmy 15 lat, straciła na atrakcyjności, bo na przykład został utracony jakiś walor położenia. Albo pogorszyła się sytuacja ekonomiczna rodziny, więc nigdy nie udało się tak do końca skończyć tego domu, i on jest cały czas trochę w dziwnym stanie permanentnego dokańczania.
Prowadzisz badania jakościowe. Czy trendy związane z reurbanizacją bada się również ilościowo?
Statystyka publiczna bardzo słabo „łapie” ten trend. Tak samo zresztą jak suburbanizację, bo u nas to w statystykach, które są publikowane, patrzy się głównie na proste wskaźniki, typu zameldowanie. A wiadomo, że tych meldunków się nie robi. Bardzo brakuje pełnych danych, które byłyby alternatywne wobec źródeł meldunkowych. Na przykład, związane z tym, gdzie są składane PIT-y. Albo jak wygląda zużycie wody pitnej w określonych jednostkach terytorialnych, bo to wtedy można faktycznie jakoś próbować przeliczać, ile osób tam jest i jak te przepływy wyglądają.
Prowadzę wywiady z deweloperami na temat tego, w jaki sposób tworzą przestrzenie mieszkaniowe i w jakim stopniu widzą, że pojawiają się tam właśnie kategorie powrotników z osiedli podmiejskich. Zdarzają się deweloperzy, którzy mają ofertę o podwyższonym standardzie albo nawet standardzie premium. Oni szacują, że w niektórych lokalizacjach mają nawet 20-25, 30 proc. mieszkań, które są sprzedawane osobom, które są właśnie powrotnikami z domków pod miastem. To są zarówno te osoby, które mają dzieci w wieku szkolnym, jak i już starsze osoby, których dzieci opuściły rodzinne gniazdo.
Tu pojawia się ślad jeszcze innej motywacji powrotów. Dom, który zaczyna przekraczać możliwości fizyczne, ekonomiczne. Często za namową dzieci, ludzie w średnim i starszym wieku decydują się na sprzedaż podmiejskiego domu i dążą do tego, by kupić lokum w mieście. I druga kategoria, to są właśnie ci, którzy mają dzieci, takie powiedzmy, z którymi przećwiczyli kilka lat dojazdu w różnych celach i potem stwierdzili, że po prostu już więcej nie dadzą rady. Oni się z tymi dziećmi przenoszą bliżej do miasta po to, żeby móc swobodnie korzystać z transportu publicznego, żeby być bliżej różnych atrakcji i żeby móc skorzystać z życia.
Oczywiście w naszej rozmowie musi się pojawić motyw pandemii. Platformy ogłoszeniowe, takie jak Otodom.pl, zauważyły bardzo wyraźny wzrost zainteresowania domami pod dużymi miastami w okolicach kwietnia, maja. Liczony w dziesiątkach procent, rok do roku. Czy myślisz, że przed nami kolejna fala suburbanizacji, wyzwolonej poczuciem zamknięcia z rodziną? Brakiem przestrzeni? W grę wchodziłyby trochę inne motywacje niż wcześniej. Czy to jest tylko zjawisko, które Twoim zdaniem przemknie gdzieś przez chwilę, istnieje tylko dopóki nadzwyczajna sytuacja jest widoczna?
Tutaj chyba kilka rzeczy znowu dzieje się jednocześnie. Myślę, że te osoby, które zauważyły wpływ pandemii, dostrzegły ją również w kontekście telepracy. I tego, że mając internet mogą wynieść się gdzieś daleko. Jeśli rozważają jakieś możliwości, to raczej biorą pod uwagę wyprowadzkę gdzieś daleko, w przestrzeń, która jest naprawdę atrakcyjna, siedliskowo i krajobrazowo. Tyle, że to jest ekstremalne rozwiązanie. Pewnie się sprawdza wtedy, kiedy jest ścisły lockdown albo rzeczywiście wszyscy w domu mają taką sytuację, że mogą być gdzieś daleko. Natomiast, jeżeli telepraca jest tylko częściowa, a dzieci wracają do szkoły, to podjęcie takiej decyzji wydaje mi się ryzykowne.
Oczywiście na pewno będzie frakcja ludzi, którzy naprawdę bardzo ciężko psychicznie przeżyli zamknięcie na niewielkiej przestrzeni mieszkaniowej z dziećmi w edukacji domowej i partnerem, partnerką, którzy też musieli być w domu w pracy. I wydaje mi się, że tutaj faktycznie na pewno część tych ofert, zapytań ofertowych, przełoży się na transakcje. Tylko znowu, wydaje mi się, że ponieważ wielu sprzedawców będzie próbowało wyczuwać ten trend, to ceny pójdą w górę. Ludzie mają, przynajmniej niektórzy, wciąż ograniczone zasoby. Ta sama pandemia, która miałaby nas wypychać z ciasnych mieszkań, też w wielu przypadkach zabiera nam pracę, i ogranicza nasze zdolności kredytowe czy w ogóle możliwości ekonomiczne i skłania do oszczędzania, a nie do inwestowania.
Być może pandemia raczej przyspieszy pewne decyzje niż wykreuje jakąś znaczącą kategorię ludzi, którzy znienacka wpadną na pomysł, że chcą się przenieść pod miasto. Czynnikiem, który nam utrudni zobaczenie tego, w którą stronę następuje przesunięcie , to znaczy poza miasto czy do miasta, będą znowu dane pokazujące poziom sprzedaży mieszkań w miastach. Bardzo trudno będzie oddzielić pandemię jako motywację, od bardzo niskiego oprocentowania lokat bankowych i tego, że każdy, kto obserwuje te rynki, zdecydował się część lub całość pieniędzy wyciągnąć i pójść z nimi na rynek mieszkaniowy.
Decyzje inwestycyjne i decyzje życiowe – jedno z drugim się tutaj przeplata. Nie jesteśmy w stanie tego od siebie obecnie odróżnić?
Tak. Zapewne z czasem da się to rozróżnić, tylko na pewno będzie potrzebny graniczny moment wyjścia z obecnej sytuacji totalnej niepewności. Z rozmów z deweloperami wynika, że mocno zaznacza się trend kupowania drugich domów. Właśnie w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach – nadmorskich, górskich, podgórskich. Wiadomo, jest to możliwość, która jest dostępna dla osób zamożnych. Pewna grupa będzie łączyć mieszkanie z miastem z mieszkaniem poza miastem, w trybie na przykład weekendowym.
Część tego „ruchu mieszkaniowego” będzie się kształtować dopiero w momencie, kiedy wiele firm, wielkich korporacji, wielkich pracodawców, podejmie decyzję o tym, że telepraca staje się normalnym elementem funkcjonowania. Zdecyduje o losach budynków biurowych, zacznie zrywać umowy najmu. W tych biurowcach być może właśnie będą powstawały nowe typy mieszkań? Jesteśmy chyba momencie tuż przed.
Dziękuję za rozmowę.
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS