Ekspert rynku nieruchomości: Z taką sytuacją mamy do czynienia pierwszy raz w historii

Marcin Jędrych, Radio RMF24: Czy w największych polskich miastach rzeczywiście zaczyna brakować mieszkań do wynajęcia?

Marcin Jańczuk: Niestety tak. To nie jest dobra wiadomość dla osób, które rzeczywiście uciekają z tego koszmaru wojny, ale i dla polskich najemców, dla których ta wiosna każdego roku jest okresem, kiedy poszukujemy mieszkań. Nie dość, że nie ma w czym wybierać, ponadto w dużych miastach po prostu brakuje mieszkań. To jest taka sytuacja, z którą mamy chyba do czynienia pierwszy raz w historii, kiedy ten rynek mieszkań na wynajem jest tak bardzo ograniczony, że w zasadzie zostały tylko mieszkania z najwyższej półki albo mieszkania, gdzie właściciele rzeczywiście odmawiają tych najmów krótkoterminowych i liczą na klienta, który wynajmie na rok albo dłużej.

To chyba też tak wygląda, że część osób, które np. miała mieszkania na wynajem, być może nie mieli chętnych klientów z tego tradycyjnego polskiego rynku, okazało się, że pojawiło się mnóstwo uchodźców i po prostu te mieszkania udostępnili im za darmo, co oznacza, że też podaż na rynku się zmniejszyła.

Tak. Na początku, 2-3 tygodnie temu, kiedy przybyła do Polski pierwsza fala uchodźców, rzeczywiście wielu właścicieli udostępniało mieszkania zupełnie bezpłatnie. I z tym nie było większego problemu. Potem, po tym okresie, po tej pierwszej fali, jednak pojawiły się na rynku mieszkania, które trafiły tutaj z rynku najmu krótkoterminowego. Właściciele wynajmowali na popularnych platformach te mieszkania i stwierdzili, że może dobrze by było tymczasowo je przenieść na rynek długoterminowy, taki kilkumiesięczny. I o dziwo uchodźcy, którzy byli zapraszani do rodzin, bardzo często rezygnowali z takich pobytów w rodzinie i wynajmowali sobie czy to mieszkania, czy też domy w jakichś podmiejskich okolicach, bo domy też cieszą się popularnością. Miejsca, w których będą mogli się poczuć swobodniej, będą mogli zagospodarować je według własnego uznania i są skłonni zapłacić za to odpowiednie stawki. To nie jest tak, że uchodźcy w dużej mierze szukają najtańszych mieszkań, oni po prostu już w tym momencie szukają mieszkań dostępnych na rynku. Cena jest drugorzędną wartością w tym momencie.

Czy ta fala tych uchodźców, która dotarła do Polski, “wyczyściła” rynek mieszkaniowy we wszystkich miastach, czy też są np. takie regiony, gdzie ta oferta wynajmu jeszcze jest ciągle taka, jak zwykle na wiosnę bywa?

Niestety, jeżeli chodzi o duże miasta, to podaż mieszkań jest bardzo nieduża jak na porę roku, jak na marzec. Tutaj nie ma w czym wybierać. Im dalej na zachód, tym ta baza jest trochę większa, trochę więcej mieszkań zobaczymy od tej zachodniej strony Polski i w mniejszych miastach, w mniejszych ośrodkach, które są niezbyt znane wśród osób, które przyjeżdżają tutaj z Ukrainy. Ponieważ jak patrzę na zapotrzebowanie, które jest skierowane akurat do naszej firmy, przeważają trzy miasta: Warszawa, Kraków i coraz częściej Łódź. Dodatkowo jeszcze ta ściana wschodnia, powiedzmy, Rzeszów i Lublin. W zasadzie nie ma zapytań zupełnie o miasta położone na zachodzie Polski.

Czyli Wrocław, Szczecin, może nawet Poznań, to jeszcze są miasta, które nie przeżyły tej fali, która jest obecnie w tych wymienionych przez pana lokalizacjach?

Z tego, co wiem, te wymieniane miasta przeżywają falę obecnie, ale ta fala już przeszła przez takie miasta jak Warszawa, Łódź czy Kraków. Już teraz nie ma miejsc w tych miastach i fala przesuwa się coraz bardziej na zachód.

Czy to jest sytuacja, w której teraz branża budowlana budująca nowe mieszkania – czy to na sprzedaż, czy też na wynajem – będzie próbowała to wykorzystać? Bo pewnie chętnych na kupowanie mieszkań też będzie więcej, choć z drugiej strony problemy związane z uzyskaniem kredytu czy też wysokie stopy procentowe mogą to ograniczać. Jak tutaj ta sytuacja wygląda?

No właśnie. Mieszkania nie są takim produktem, który da się wyprodukować z dnia na dzień, więc proces produkcji trwa 2-3 lata, więc nie sądzę, żeby ta obecna sytuacja miała długoterminowe przełożenie na rynek najmu i rynek zakupu mieszkań. Oczywiście te wszystkie elementy, o których pan wspomniał, czyli wysokie stopy procentowe, trudność w dostępie do kredytów, są takimi barierami, które powodują, że nie ma co oczekiwać, że ceny na rynku najmu będą topnieć. To jest coś, co zauważalne jest też w innych branżach. Podwyżki cen powodują, że w najbliższym czasie trudno będzie mówić o ponownej korekcie i powrocie do tego, co było wcześniej. Moim zdaniem podobne widełki cenowe mieszkań na wynajem pozostaną z nami dosyć długo, będą oczywiście wahania różnego rodzaju lokalne. Najbardziej ucierpiał tak naprawdę ten segment mieszkań najtańszych, które wynajmują studenci, którzy wynajmują właśnie osoby zza wschodniej granicy przyjeżdżający tutaj za pracą. Jeżeli będziemy chcieli poszukać tańszego mieszkania, będziemy musieli jednak wynieść się z dala od centralnych rejonów miasta, także na przedmieścia.