Eksperci o rynku nieruchomości: Jest stabilizacja, ale nie stagnacja, taniej nie będzie

Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nieruchomości? Jak wyjaśnił Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami (KIGN), “od października jest stabilizacja”.

Może nie stagnacja, ale stabilizacja cenowa, która jest na tym poziomie plus-minus 14,5-15 tys. – to są ceny wyceny deweloperów wystawione w tym momencie. Około 13 tys. zł to jest rynek wtórny – powiedział w rozmowie z dziennikarzem RMF24.

Jak jednak podkreśla, “należałoby tutaj spojrzeć jeszcze na jeden aspekt całości rynku nieruchomości, czyli grunty”. Grunty, które z kolei okazują się coraz lepszą alternatywą dla osób chcących posiadać jakiekolwiek lokum. Grunty od roku są mniej więcej na podobnym poziomie, w Krakowie przynajmniej – zaznaczył.

Mamy obecnie moment stabilizacji cenowej i on się będzie jeszcze przez chwilkę utrzymywał, bo w tym momencie nie mamy żadnych tutaj takich symptomów, które by nagle wspomogły sprzedaż – dodał.

Jak ten rynek nieruchomości będzie wyglądał w najbliższych miesiącach? Marek Urban podkreśla, że “zmienia się prawo budowlane, zmniejszają się wielkości zabudowania działek, wchodzą te, te szersze granice od sąsiadów, wchodzą obowiązkowe place rekreacyjne, więc siłą rzeczy na każdej działce deweloper będzie musiał zbudować mniej”.

Najprawdopodobniej te ceny jednak do końca roku będą drobnymi kroczkami, ale jednak szły do góry. Jak wysoko? Nie wiem – mówił w rozmowie z RMF24.

Jego zdaniem, “problem jest jeszcze inny”. Polacy zobaczyli, że nieruchomości są nie tylko w Polsce i porównując ceny nieruchomości zagranicznych, nawet do rynku hiszpańskiego – stwierdził. Przykład z ostatniego miesiąca, jestem na bieżąco – 97 tysięcy euro kosztuje mieszkanie w fajnym miejscu niedaleko Walencji przy plaży, więc stopa zwrotu dużo wyższa – podkreślił.

Zapytaliśmy prezesa Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomości o to, jaki wpływ na rynek może mieć nowy rządowy program pn. “Mieszkanie na start” – o ile wejdzie on w życie w obecnej formie. O szczegółach więcej informacji znajdziecie TUTAJ.

Marek Urban zaznaczył, że “nie mamy jeszcze ustawy i nie wiemy w 100 proc., co w tej ustawie będzie”. Podkreślił, że program jest przewidziany dla mniej więcej 50 tys. osób. To jest mniej więcej niecałe 5 proc. osób, które potrzebują mieszkań. Rynek mieszkaniowy szacuje się zapotrzebowanie obecnie na dzień dzisiejszy zapotrzebowanie w granicach 900-950 tysięcy mieszkań – wyjaśniał.

Dlatego też ja jestem troszkę sceptyczny, czy będzie taki boom, jak przy kredycie 2-procentowym. Według mnie nie. Kredyt 2 proc. był tak wymyślony, że mogli z niego skorzystać bardzo dużo osób. Dzięki temu korzystali nie tylko ci, którzy potrzebowali, ale ci, którzy mogli mieć albo mieli środki finansowe, żeby jeszcze wziąć tego typu kredyt – powiedział.

Szef Izby stwierdził, że “na pewno nie będzie takich podwyżek jak były przy kredycie 2 proc.”. Te ceny będą sobie powolutku, powolutku iść do góry, ale myślę, że to będzie bardziej oparte o inflację niż faktycznie jakieś inne czynniki. Czy mogą spaść? To jest ciężkie pytanie. Dość często klienci zadają to pytanie, ale nikt nie jest aż taką wróżką – podkreślił.

Marek Urban mówił, że “patrząc na to, co jest, a raczej ten kredyt wejdzie tutaj, nie widzę jakichś przesłanek, żeby ten kredyt miał nie wchodzić”. Aczkolwiek są bardzo mocne naciski różnych grup społecznych, aby przestać dotować banki, deweloperów, bo tak naprawdę to beneficjentem tych wszystkich programów największym są te instytucje i będą nadal, bo to oni będą korzystać z tych kredytów, z oprocentowania tych kredytów, zarabiać na kredytach – zaznaczył.

Prezes KIGN Marek Urban podkreśla, że ceny nieruchomości gruntowych w Krakowie wynoszą “pomiędzy 100 tys. zł a 300 tys. zł za ar, na obrzeżach schodzimy z ceną powiedzmy do 50 tysięcy”. Natomiast już w pobliskich gminach, które praktycznie są obecnie, można powiedzieć, osiedlami Krakowa, czyli Wieliczka, Skawina, Zabierzów, Michałowice, te ceny spadają do 20 tysięcy, a nawet znacznie, znacznie poniżej – stwierdził.

Podkreślał, że “gros ludzi kupuje w tych gminach mieszkania – jest po prostu taniej”. Dojazd z Wzgórz Krzesławickich, z Bieżanowa, czy ze Skawiny jest praktycznie identyczny, a ceny są dużo niższe. Skawina to w granicach 10-11 tys. zł, Wieliczka 10,2 do 11 tysięcy złotych, a praktycznie kupujemy mieszkania “w Krakowie” – mówił.

Zdaniem eksperta, “znowu mamy sytuację taką, jak mieliśmy mniej więcej 10 lat temu, że bardziej opłaca się kupić działkę 6, 7, 8 arową za kwotę 120-150 tysięcy na obrzeżach Krakowa bądź też w pobliskiej gminie”. Wybudować dom, gdzie całość operacji domku 90-metrowego wyjdzie nas około 600-650 tys. zł niż kupować mieszkanie, które to za 650 tysięcy w bardzo dobrych układach możemy mieć trzypokojowe, ale to trzeba trafić takie mieszkania, bo proszę zauważyć, co jest teraz na rynku – wyjaśniał w rozmowie z RMF24.

Podkreślał, że “mamy wysokie ceny, ale tych mieszkań wcale nie mamy tak dużo. Te mieszkania, które są troszkę tańsze, wystawione do sprzedaży po 12-13 tys. to są wielkie mieszkania 80, 90, 100 metrów”. Malutkich mieszkań nie ma – dodał.

Jak powiedział Marek Urban, “zauważalny jest odpływ inwestorów, a to jest ta grupa 70 proc. nabywców, którzy kupowali w ostatnim czasie”. Te ceny, które są, są już za wysokie, żeby się opłacało kupować czy na handel, czy na wynajem, bo rzeczywiście to stopy zwrotu robią się horrendalnie długie – jeśli mówimy o Krakowie. Spora grupa inwestorów przeniosła się np. na Śląsk, gdzie mieszkania są znacznie tańsze, a koszty wynajmu są bardzo zbliżone do Krakowa, więc siłą rzeczy ten czas zwrotu kapitału jest znacznie korzystniejszy – wyjaśniał.

Ceny są horrendalnie wysokie, nigdy nie były takie wysokie w Krakowie. Jeśli miałbym wydać osobistą opinię, jako praktyka z 25-letnim doświadczeniem, to ja uważam, że ceny w Krakowie powinny wynosić 10 tysięcy złotych – powiedział.

Na pytanie o to, czy może nastąpić “pęknięcie bańki cenowej”, stwierdził: “Proszę mnie nie podpuszczać”. Uważam, że realia, jakie są w tym momencie, mogłyby doprowadzić do tego, że takie ceny powinny być realne, choćby nawet patrząc na inne ościenne miasta, które ościenne miasta w całej Polsce, które mają podobne ceny gruntów, a jednak te ceny są znacznie niższe – zakończył.

Prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami powiedział RMF24, że stara się “od dłuższego czasu zwrócić uwagę rządzącym – czy poprzednich rządów, czy obecnych – na problem rynku nieruchomości komunalnych, który tak naprawdę powinien być najmocniejszą stroną naszego państwa”.

Podkreślił, że w latach 90. rynek komunalny wynosił 30 proc. całych zasobów, obecnie wynosi 6 proc.

I tutaj powinniśmy mieć dopłaty, tutaj powinniśmy mieć programy specjalistyczne. Stworzono w 2016 roku SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – przyp. red.). Natomiast te SIM-y są też dla ludzi bogatych. To nie jest dla zwykłych ludzi, którzy zarabiają powiedzmy najniższą krajową, ale chcą uczciwie płacić, chcą dbać o te mieszkania, chcą gdzieś mieszkać, mieć własne zasoby mieszkaniowe – powiedział.

Jego zdaniem, “w tym momencie dla tych ludzi nie ma nic”.

Należałoby się zastanowić, w którą stronę iść i jakie programy tak naprawdę wymyślić dla ludzi. Nie 0 proc., nie 2 proc.. Przepraszam, że tak mówię, ale jestem dużym sceptykiem właśnie tych programów. Mam nadzieję, że wejdą, bo w jakimś niewielkim stopniu one pomogą pewnej grupie ludzi, natomiast nie są to programy na przyszłość – podkreślił.

Dziennikarz RMF24 Paweł Kmiecik rozmawiał również z Rafałem Łęckim, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i wiceprezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, delegatura w Krakowie.

Eksperta zapytaliśmy o to, czy lepiej kupić czy wynająć nieruchomość (dom lub mieszkanie). Rafał Łęcki stwierdził, że “jedno i drugie”.

Z jednej strony – jak mówił – “w naszym społeczeństwie mamy taki stereotyp, że każdy dorosły, pracujący człowiek powinien mieszkać na swoim”. Tymczasem w krajach Europy Zachodniej sytuacja jest dokładnie odwrotna. Gros ludzi, i to nie są ludzie na starcie, wynajmują przez całe życie nieruchomości po prostu, bo wybrały taki model życia i to są całe rodziny – powiedział.

Posiadanie nieruchomości oczywiście ma kilka zalet. Pierwsza to to już wspomniałem – to jest właśnie lokata kapitału. Druga to takie poczucie bezpieczeństwa – mam gdzie wrócić, mam ten dach nad głową, ale ma też wiele wad. Przede wszystkim musimy tą nieruchomość cały czas nadzorować – wymieniał.

Zaznaczył jednak, że “jeżeli potrzebujemy nagle środków pieniężnych, to jeżeli mamy akcje, obligacje czy obcą walutę, możemy ją spieniężyć i mamy na koncie polskie złotówki jednym kliknięciem myszki, a proces sprzedaży nieruchomości to jest proces, który może trwać wiele miesięcy, a niektórych przypadkach nawet wiele, wiele lat”.

Ekspert podkreślił, że – w kontekście rosnących stóp procentowych – “warto się zastanowić, czy ta rata kapitałowa do tego mojego własnego, wymarzonego mieszkania, który mam kredyt na 30 lat, nie będzie w podobnym poziomie jak najem takiego samego mieszkania w klatce obok”. Może tak się zdarzyć – dodał.

Rafał Łęcki w rozmowie z RMF24 powiedział, że “nie ma złego czasu na kupowanie. Kupowanie nieruchomości jest czymś, co wypełnia naszą potrzebę”.

My potrzebujemy gdzieś mieszkać. Jeżeli mamy tę zdolność kredytową, kupujemy mieszkanie – w każdym momencie jest dobrze. Oczywiście trzeba tę ofertę odpowiednio wyszukać, sprawdzić – podkreślił.

Ludzie mnie pytają nieraz, czy będzie taniej? Nie będzie taniej. Ceny będą tylko rosły. Czasy z roku 2008 już nie wrócą, kiedy to faktycznie te korekty były bardzo duże i te ceny spadały i to bardzo spadały. To było nawet  do 20 proc. nawet w dół w ciągu jednego roku. Oczywiście to jest sinusoida, to są wahania rynku. Ta sinusoida się bardzo wypłaszczyła – wyjaśniał.