Czy można pozbyć się uciążliwej firmy z bloku?

Mieszkania parterowe nie cieszą się szczególną popularnością wśród klientów firm deweloperskich. Wynika to z faktu, że mieszkania na mogą nie zapewniać odpowiedniej prywatności. Mieszkanie na parterze to także większe zagrożenie włamaniem. Ze względu na wady parterowych mieszkań oraz zmniejszone zainteresowanie tymi „M”, deweloperzy dość często przeznaczają najniższą kondygnację na lokale użytkowe. Wg portalu RynekPierwotny.pl takie rozwiązanie jest powszechne w przypadku bloków wybudowanych przez ostatnie 20 lat – 30 lat. Posiada ono również pewne wady. Czasem okazuje się bowiem, że działalność gospodarcza w przyziemiu jest uciążliwa dla mieszkańców wyższych kondygnacji. Przykład może stanowić hałas dobiegający z przychodni weterynaryjnej, baru, przedszkola lub sklepu. Warto zdawać sobie sprawę, że właściciele mieszkań mają instrumenty prawne pozwalające na pozbycie się uciążliwego sąsiedztwa.

Sposób postępowania z uciążliwym sąsiadem prowadzącym działalność gospodarczą zależy między innymi od tego, czy wspomniana firma posiada prawo własności lokalu użytkowego. Z punktu widzenia właścicieli mieszkań, bardziej korzystna jest sytuacja, w której kłopotliwy przedsiębiorca ma jedynie status najemcy lokalu użytkowego. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl jeżeli liczba właścicieli mieszkań niezadowolonych z sąsiedztwa jest odpowiednio duża, to wspólnota mieszkaniowa może większością głosów podjąć uchwałę o rozwiązaniu umowy najmu z przedsiębiorcą.

Warto wiedzieć, że projekt odpowiedniej uchwały dotyczącej zakończenia najmu mogą przygotować również spółdzielcy. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) wskazuje, że projekt uchwały przygotowany przez członków spółdzielni przed omówieniem go na walnym zgromadzeniu musi zyskać poparcie co najmniej 10 osób. Takie kworum nie jest wymagane jeśli spółdzielcy chcą zgłosić daną sprawę do porządku obrad walnego zgromadzenia.

Trzeba oczywiście pamiętać, że wszelkie próby zakończenia współpracy z uciążliwym przedsiębiorcą muszą uwzględniać przepisy kodeksu cywilnego oraz kształt zawartej umowy wynajmu. Kodeks cywilny (KC) mówi między innymi, że umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z przynajmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem i na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Problem polega na tym, że najemcy lokali użytkowych dość często proponują długookresowe umowy na czas określony (np. 5 lat). Artykuł 673 paragraf 3 kodeksu cywilnego wskazuje, że w takiej sytuacji kluczowe znaczenie będą miały klauzule z zawartej umowy najmu, które określają zasady jej wypowiedzenia.

Dość często okazuje się, że przedsiębiorca prowadzący uciążliwą działalność gospodarczą w przyziemiu budynku jest właścicielem lokalu użytkowego. Taka sytuacja znacząco utrudnia pozbycie się kłopotliwego sąsiada. Artykuł 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) wskazuje, że wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesowym żądać sprzedaży lokalu między innymi wtedy, gdy właściciel nieruchomości lokalowej lekceważy porządek domowy albo czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.

Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że wniesienie takiego powództwa wymaga odpowiedniego poparcia pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Rodzi się również pytanie o to, czy sąd oceni hałasy wynikające z prowadzenia działalności gospodarczej (np. sklepu) jako efekt niewłaściwego postępowania przedsiębiorcy.

Warto wiedzieć, że pechowi sąsiedzi mają jeszcze jeden sposób na rozwiązanie problemu z uciążliwą firmą. Mowa o złożeniu do sądu pozwu dotyczącego zaprzestania tzw. immisji (na podstawie artykułu 222 paragraf 2 kodeksu cywilnego). Przykładem immisji, czyli szkodliwego oddziaływania na inne lokale jest hałas przekraczający przeciętną miarę. Pozew przewidziany przez art. 222 par. 2 KC ma na celu zmuszenie przedsiębiorcy do zaniechania emisji nadmiernego hałasu. Warto pamiętać, że właściciele i najemcy mieszkań dotkniętych skutkami hałaśliwej działalności gospodarczej, mogą również domagać się od firmy odszkodowania na podstawie artykułu 415 kodeksu cywilnego. Finansowe roszczenia względem sąsiada trzeba oczywiście odpowiednio uzasadnić.