Coraz droższe mieszkania na większe kredyty

W ciągu roku (luty 2020/luty 2021 r.) średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego najbardziej wzrosły w Szczecinie – o 12,8 proc., z niespełna 6,3 tys. zł do niemal 7,1 tys. za mkw. Podobne wzrosty, o 12,6 proc., do 15,5 tys. zł, odnotowano w Sopocie – podaje Morizon.pl. W Kielcach ceny poszły w górę o 9,9 proc., do niemal 6 tys. zł, w Warszawie – o 5,2 proc., z niespełna 11,5 do ponad 12 tys. zł, we Wrocławiu – o 3 proc., do ponad 8,6 tys. zł, w Krakowie – o 6,3 proc., do ok. 10,3 tys. zł za mkw.

Poniżej dalsza część artykułu

Portal RynekPierwotny.pl podaje, że mieszkania z drugiej ręki drożeją szybciej niż nowe. W 2015 r. różnica w średnich cenach transakcyjnych nowych i używanych lokali (w całej Polsce) wynosiła ponad 1,6 tys. zł (42 proc.). W 2019 r. – 912 zł (19 proc.).

Na coraz droższe mieszkania klienci pożyczają coraz więcej. Z analiz Metrohouse i Gold Finance wynika, że w IV kw. 2020 r. średni kredyt na mieszkanie w Warszawie to 408,4 tys. zł, ponad 30 tys. zł więcej niż w poprzednim kw. (377,6 tys. zł). W grupie pięciu największych miast, bez stolicy, przeciętny kredyt w ostatnim kw. ub.r. opiewał na 332,3 tys. zł (3 tys. zł więcej). Także poza głównymi rynkami pożyczamy więcej – średnio 296,5 tys. zł (289,4 tys. zł w III kw.).

Inwestor za pożyczone

Marcin Jańczuk, analityk Metrohouse, ocenia, że ani przeciętny standard, ani wielkość kupowanych mieszkań znacząco się jednak nie zmieniają. – Na początku pandemii słychać było głosy, że Polacy kupują coraz większe lokale, ale to za duże uogólnienie – twierdzi. – Na początku zmalał nieco odsetek zakupów nieruchomości z segmentu popularnego. Inaczej mówiąc, z rynku zniknęli klienci zaciągający kredyty na mieszkania z niższej półki, podczas gdy osoby celujące w droższe nieruchomości podtrzymały chęć zakupu – tłumaczy.

Z kolei Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, zaznacza, że coraz większe kredyty to efekt i wzrostu cen, i wzrostu powierzchni kupowanych lokali. – Zmienia się też struktura mieszkań u deweloperów. Budują więcej dużych mieszkań kosztem małych kawalerek – mówi. Szacuje, że transakcje w całości finansowane gotówką to ok. 40 proc.

O kredyty starają się nie tylko kupujący mieszkania na własne potrzeby. Bartłomiej Sołdaczuk z warszawskiego oddziału Power Invest zauważa, że korzystają z nich także inwestorzy, nawet ci z dużą gotówką. – Mają wkład własny na kilka mieszkań. Taka inwestycja zacznie z czasem generować większe zwroty – mówi.

Z jego analiz wynika, że w dużych miastach na kredyt kupowanych jest ponad 50 proc. mieszkań. – Za średniej wielkości lokale (45 mkw.), które cieszą się największym zainteresowaniem, w stolicy musimy zapłacić średnio 450–562 tys. zł – wskazuje. – Większość banków wymaga 20-proc. wkładu własnego, więc średnie kwoty kredytów wahają od 360 do 449 tys. zł.

Leszek Hardek, właściciel biura Intercentrum, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), szacuje, że transakcje kredytowe w przypadku inwestorów stanowią ok. 20 proc. – Ceny lokali nieco większych od tych najpopularniejszych, które są często kupowane w celach inwestycyjnych, bywają tylko niewiele wyższe – zauważa. A to zachęca do zakupu większych nieruchomości.

Na mieszkania zaciąga kredyt 60 proc. klientów Intercentrum. Wśród kupujących domy – 85 proc.

Dalszych delikatnych wzrostów cen spodziewa się Paweł Grabowski. – Wynika to z bardzo dużego popytu i ograniczonej podaży. W ostatnich latach bardzo mocno wzrosły koszty budowy mieszkań. W górę poszły ceny działek, materiałów budowlanych oraz usług – tłumaczy pośrednik.

Popyt większy niż podaż

Paweł Grabowski zastrzega, że żadnej bańki nie ma. – Jest hossa. Dynamiczny wzrost cen mieszkań w ostatnich latach nie był spowodowany lawinowym napływem kapitału z tanich kredytów np. do 130 proc. wartości nieruchomości, jak było to w latach 2006–2008 – podkreśla. – W głównej mierze to efekt wycofywania kapitału z nisko oprocentowanych lokat, wyciągania oszczędności z „szuflad” i inwestowania na rynku nieruchomości z myślą o zarabianiu na wynajmie. To też bezpieczniejsza lokata z perspektywą długoterminowego wzrostu wartości.