Boom mieszkaniowy w Olsztynie. Nie budowaliśmy tyle od czasów Gierka

Boom mieszkaniowy widać gołym okiem. Wystarczy tylko popatrzeć na Olsztyn. W ubiegłym roku w regionie oddano do użytku 5811 mieszkań, a w 2018 roku — 5206. Wzrost jest więc spory. Z danych Urzędu Statystycznego w Olsztynie wynika, że w ubiegłym roku najwięcej mieszkań oddano do użytku w Olsztynie — 1279, a następnie w powiecie olsztyńskim — 1181. Dwa lata temu było odwrotnie. Najwięcej lokali oddano do użytku w powiecie olsztyńskim — 1170, w Olsztynie — 665. Tak więc w przypadku stolicy regionu w ciągu roku liczba oddawanych mieszkań wzrosła prawie dwukrotnie.

Deweloperzy budują na potęgę, bo na mieszkania jest popyt.
— Dobra koniunktura na regionalnym rynku deweloperskim wynika z dużego zapotrzebowania na nowe własne M na rynku pierwotnym — tłumaczy Beata Myszkiewicz, główny specjalista ds. marketingu i sprzedaży deweloperskiej w Iławskim Przedsiębiorstwie Budowlanym. — Eksperci zapowiadają, że taki trend w budownictwie mieszkaniowym utrzyma się również w tym roku.

Jakich mieszkań szukają klienci? Z danych Eurostatu za 2019 rok wynika, że Polacy najczęściej w Europie wybierają mieszkania nowe, a nie używane. Udział rynku deweloperskiego w całym obrocie mieszkaniami jest w Polsce cztery razy większy niż we Francji i trzy razy większy niż w Niemczech. Jednak ten rosnący popyt na mieszkania już niekoniecznie wynika z braku własnego dachu nad głową, choć ocenia się, że w Polsce brakuje obecnie ok. 2,1 mln mieszkań.

— Przeważająca część nabywców szuka małych mieszkań, około 30-40 mkw., głównie w celach inwestycyjnych — dodaje Beata Myszkiewicz. — Na tę sytuację wpływa niski poziom stóp procentowych, brak konkurencyjności depozytów bankowych oraz duża dostępność kredytów mieszkaniowych. Dlatego zamiast lokować środki finansowe w bankach, bardziej opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości.

To jeden z głównych powodów drożyzny na rynku. Własne M staje się coraz droższe. W ciągu roku mieszkania w największych miastach w Polsce zdrożały prawie o 13 proc. — wynika z danych opublikowanych przez NBP za IV kwartał 2019 roku. W ciągu ostatnich trzech lat średnie ceny mieszkań w sześciu głównych aglomeracjach poszły w górę o ponad 30 proc.

— Od 2017 roku mamy wzrost cen mieszkań na rynku — mówi Danuta Nalazek, doradca rynku nieruchomości z Olsztyna. — Niskie oprocentowanie lokat w bankach sprawia, że ludzie szukają innych form inwestycji i taką najprostszą jest rynek mieszkaniowy, kupno mieszkania. Oba rynki pierwotny i wtórny są ze sobą powiązane, choć klienci wola kupować mieszkania nowe, traktując to jako inwestycje na przyszłość.

Ile trzeba zapłacić za mieszkanie w Olsztynie? — Tu trudno o jedną cenę metra kwadratowego. Zależy to od lokalizacji, technologii, wielkości lokalu — wylicza Danuta Nalazek.

Przeciętne ceny nowych lokali wahają się w granicach 5,8-6,8 tys. zł (choć były jeszcze wyższe, bo nawet 17,7 tys. zł za metr, ale chodziło o luksusowe, duże, 150-metrowe apartamenty w centrum miasta). Natomiast w przypadku lokali używanych ważny jest metraż. Zdarzają się mieszkania duże w starym budownictwie, gdzie za mkw. trzeba zapłacić nieco ponad 3 tys. zł. Ale już w przypadku małych mieszkań, ok. 35 mkw., dwupokojowych cena metra kwadratowego przebija grubo 5 tys. zł. Takie mieszkania są bardzo poszukiwane, dlatego tak dobrze się sprzedają.

Jak wynika z danych NBP za IV kw. 2019 r., mieszkania w największych miastach zdrożały w ciągu roku o niemal 13 proc. Według raportu HRE Investments na podstawie danych NBP wynika, że ceny lokali rosły we wszystkich największych miastach Polski, m.in. Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Gdańsku czy Olsztynie.

Najdrożej jest w Warszawie. Średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy to już 9,5 tys.zł w przypadku nowych lokali i 9,3 tys. zł w przypadku lokali używanych. W Gdańsku przeciętna cena metra kwadratowego zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przekroczyła już 8 tys. zł. W Krakowie nowe lokale kosztowały także ponad 8 tys zł a mkw. We Wrocławiu cena metra w nowym mieszkaniu wyniosła 7,6 tys. zł, a w Poznaniu — 7,4 tys. zł

Olsztyn w tym rankingu plasuje się w dolnej strefie. I tak cena transakcyjna za mkw. nowego mieszkania wyniosła 6130 zł, o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Natomiast przeciętna cena mkw. mieszkania używanego wyniosła 5316 zł i w ciągu roku wzrosła o 14 proc.

Główny analityk HRE Investments Bartosz Turek uważa, że to, że ceny są rekordowe, nie oznacza występowania bańki na rynku nieruchomości na miarę tej sprzed 12 lat (z 2008 r., gdy też mieliśmy do czynienia z podobnym boomem na rynku nieruchomości). Jak przypomina, wszystkie analizowane dane dotyczą cen niekorygowanych o inflację, a to ma istotne znaczenie, bo za to samo, co w 2007 r. kosztowało 100 zł, dzisiaj trzeba zapłacić na rynku 128 zł.

I ceny dalej szybują. Z danych serwisu RynekPierwotny wynika, że ceny mieszkań wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. I tak w Warszawie za każdy metr kwadratowy w styczniu 2020 roku trzeba było wydać ponad 10 tys.zł. Drugie najdroższe miasto w Polsce to Kraków, gdzie na początku roku trzeba było zapłacić 9,1 tys.zł. W Gdańsku metr kwadratowy kosztował średnio 8,5 tys. zł. We Wrocławiu — 8,3 tys. zł. A w Łodzi — 6,1 tys. zł.

Jak przyszłość czeka rynek mieszkaniowy? Na razie trwa wielkie budowanie i nie widać symptomów załamania się koniunktury. Z danych Urzędu Statystycznego w Olsztynie wynika, że w 2019 roku wydano w regionie pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 8209 mieszkań (w tym 5045 na sprzedaż i wynajem), z czego zaczęto budowę 5701 lokali.

Jak długo utrzyma się jeszcze ta hossa na rynku mieszkaniowym?
— Na rynku nieruchomości nie ma mądrych. Zależy to od wielu czynników: siły nabywczej, koniunktury czy sytuacji politycznej — odpowiada Danuta Nalazek. — Najgorsze byłoby to, gdyby deweloperzy rzeczywiście tak się rozpędzili, że całe kwartały stałyby niezasiedlone, tak jak w Irlandii czy w innych państwach, które trzeba będzie rozbierać. Mam nadzieję, że to nas nie czeka. Na razie jednak mieszkania bardzo dobrze się sprzedają.

Andrzej Mielnicki

Zgłoś naruszenie/Błąd