Bałagan na sąsiedniej działce to sytuacja bez wyjścia?

Wielu internautów skarży się, że ich sąsiad niestety ma bardzo swobodne podejście do porządku na działce. Lista kłopotliwych sytuacji jest bardzo długa. Jako przykład można wymienić chociażby gromadzenie różnych rupieci albo zarastanie działki przez chwasty rozsiewające się na innych posesjach. Często problem związany z nieuporządkowaną działką ma charakter nie tylko typowo estetyczny. Niestety legalne próby wywarcia wpływu na sąsiada mogą skończyć się długotrwałym postępowaniem sądowym. Co gorsza, ocena problematycznej sytuacji w dużej mierze zależy od punktu widzenia sędziego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, dlaczego zmuszenie sąsiada do uporządkowania działki bywa dość trudne w praktyce.

Próby zmuszenia sąsiada do uprzątnięcia działki opierają się m.in. na artykule 140 kodeksu cywilnego. Ten przepis mówi, że właściciel rzeczy może z niej swobodnie korzystać, ale z uwzględnieniem obowiązujących przepisów i zasad współżycia społecznego. Artykuł 144 kodeksu cywilnego dodatkowo informuje, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę. Artykuł 222 paragraf 2 kodeksu cywilnego (KC) daje natomiast właścicielowi sąsiedniej nieruchomości możliwość wysuwania roszczeń względem sąsiada o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i/lub zaniechanie naruszeń.

Roszczenia skierowane do sąsiada na podstawie art. 222 par. 2 KC łatwiej jest uzasadnić, jeżeli nieporządek na działce wpływa na sąsiadów na przykład poprzez przykre zapachy. Sytuacja przedstawia się trudniej jeśli mamy do czynienia tylko z problemem estetycznym. Wówczas można próbować uzasadnić, że bałagan na sąsiedniej posesji obniża wartość rynkową naszej nieruchomości. Może być to jednak trudne. W tym kontekście trzeba przypomnieć, że roszczenie na podstawie artykułu 222 paragraf 2 kodeksu cywilnego musi mieć charakter majątkowy (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2002 roku, sygnatura akt V CZ 162/02). Co więcej, ciężar dowodu leży po stronie osoby wysuwającej roszczenia (zgodnie z artykułem 6 kodeksu cywilnego).

W praktyce może się okazać, że zdyscyplinowanie sąsiada będzie łatwiejsze na podstawie innej niż przepisy kodeksu cywilnego. Wg portalu RynekPierwotny.pl dobrym argumentem jest między innymi niezgodność sposobu wykorzystania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warto również zastanowić się, czy sąsiedzki bałagan nie stwarza zagrożenia pożarowego (np. poprzez nagromadzenie wyschniętej roślinności). W takiej sytuacji, istniałaby możliwość ukarania sąsiada na podstawie artykułu 82 kodeksu wykroczeń. Wspomniany przepis przewiduje karę aresztu, grzywny lub nagany. Warto przypomnieć, że Policja jest podstawowym organem przeznaczonym do wykrywania wykroczeń.

W kontekście szczegółowych przepisów, które może łamać sąsiad – bałaganiarz, warto również wspomnieć o artykule 5 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Ten przepis nakazuje między innymi selektywne zbieranie odpadów komunalnych. Lekceważenie przepisów wspomnianej ustawy przez właściciela nieruchomości może skończyć się karą grzywny wymierzoną na podstawie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Osoby doświadczające problemów z niechlujnym sąsiadem, mogą również powoływać się na szczególne przepisy jeśli sąsiednia działka (będąca użytkiem rolnym) jest zarośnięta przez chwasty lub zdegradowana rolniczo. Warto wiedzieć, że ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych zobowiązuje właściciela gruntu rolnego m.in. do zapobiegania jego degradacji.

Co ważne, Wojewódzki Sąd Administracyjny z Bydgoszczy w wyroku z dnia 13 sierpnia 2013 roku (sygn. akt II SA/Bd 355/13) uznał, że zachwaszczenie gruntu jest jedną z form jego degradacji. Zdaniem sądu, taka sytuacja uprawnia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do wydania nakazu usunięcia chwastów. Jeżeli właściciel działki nie wykona decyzji administracyjnej, to odchwaszczanie zostanie wykonane na jego koszt. Dobrym argumentem przeciwko sąsiadowi jest obecność na jego działce gatunków roślin i zwierząt, które są uznane za szkodliwe wedle rozporządzeń wydanych przez ministra właściwego do spraw rolnictwa.