Akademiki: premia dla pionierów

Inwestycja w budowę prywatnych akademików na młodym rynku środkowoeuropejskim to szansa na wyższe stopy zwrotu niż na dojrzalszych rynkach zachodnich. Ogromne zapotrzebowanie jest bezdyskusyjne, a pandemia nie zmniejszyła popytu, co pokazuje obłożenie nielicznych działających już prywatnych domów studenckich – to główne wnioski z panelu dla międzynarodowych uczestników rynku nieruchomości, zorganizowanego przez firmę Bonard Research.

Poniżej dalsza część artykułu

64 proc. uczestników spotkania oceniło, że w ciągu dwóch lat tempo rozwoju rynku prywatnych akademików w Europie Środkowej będzie wysokie, a 34 proc., że umiarkowane. Bonard szacuje kapitał gotowy do ulokowania w sektor na 1 mld euro. Polska zajmuje tu kluczowe miejsce.

Według analiz Bonard, premie za pierwszeństwo są bardzo wymierne. Za miejsce w nielicznych prywatnych akademikach w regionie żakowie płacą mniej niż za wynajem mieszkania, tymczasem na dojrzałych rynkach stosunek jest odwrotny – i do takiego modelu Europa Środkowa będzie się zbliżać wraz ze wzrostem rynku. Bonard szacuje nakłady na budowę akademików w naszym regionie na ok. 55 tys. euro na pokój, podczas gdy na Zachodzie wyceny w transakcjach kupna sprzedaży akademików sięgają 130 tys. euro na pokój. Analitycy prognozują, że pionierscy budowniczowie za kilka lat będą w stanie osiągać IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) rzędu 15–20 proc.

Samuel Vetrak, prezes Bonard podkreślił, że przy inwestycjach w budowę prywatnych akademików trzeba brać pod uwagę czynniki, które będą kluczowe dla przyszłych kupujących: a ci są zainteresowani skalą, świetną lokalizacją, jakościowym operatorem i zabezpieczonym najmem. Tymczasem zdarzają się inwestycje małe, w nieprzemyślanych lokalizacjach – które trudno będzie spieniężyć.

Ruch na rynku

Mimo pandemii trwa ruch na rynku na Wisłą. W lutym konsorcjum Value One i Nuveen Real Estate przejęło portfel gotowych i projektowanych akademików LAS o docelowej wielkości 800 łóżek.

W marcu BaseCamp zapowiedział budowę akademika w Warszawie z 550 pokojami. Inwestor jest już obecny w Łodzi i prowadzi lub planuje inwestycje w innych aglomeracjach. – Rynek jest wciąż we wczesnej fazie rozwoju i nawet wliczając wszystkie zapowiedziane już inwestycje, wypełniony zostanie zaledwie ułamek zapotrzebowania – mówi Krzysztof Czarnecki, prezes BaseCamp w Polsce. – Dobrej jakości prywatny dom studencki jest rozwiązaniem dla studentów zagranicznych i polskich, przez stabilność wynajmu, jasność warunków, a także możliwość utrzymywania życia studenckiego, nawet w przypadku konieczności chwilowych lockdownów. Obłożenie naszych obiektów nie zmieniło się znacząco w czasie pandemii – dodaje.

Rynek w Polsce jest rozdrobniony. Największym graczem jest sieć Student Depot, zapoczątkowana przez Amerykanów i kupiona w 2019 r. przez Kajima i Griffin Real Estate. – Nawet mimo przedłużającej się sytuacji pandemicznej ten rodzaj nieruchomości utrzymuje bardzo dobre perspektywy, co pozwala nam optymistycznie patrzeć w przyszłość. W tej chwili nasza oferta obejmuje 2,5 tys. łóżek w sześciu akademikach, ale mamy ambitne plany dodawania co najmniej tysiąca łóżek rocznie – mówi Marek Obuchowicz, partner w Griffin Real Estate. – Największym wyzwaniem jest relatywnie niska dostępność odpowiednich gruntów. Specyfiką polskich ośrodków akademickich jest położenie w centrum miast, a takimi gruntami interesuje się wiele różnych podmiotów – zaznacza.

Odporny sektor

Dariusz Węglicki, country manager funduszu Catella w Polsce, mówi, że zdalny rok akademicki odbił się najmocniej na rynku najmu mieszkań czy pokoi. Same prywatne akademiki w semestrze zimowym 2020/2021 praktycznie nie zanotowały spadku obłożenia, który przekraczał 90 proc. – Wśród studentów widać coraz większą wiarę w skuteczność szczepionek i uzyskiwanie odporności zbiorowej, co przekłada się na nowe zapytania o rezerwacje, w głównej mierze na przyszły rok akademicki. Spodziewamy się raczej pełnego obłożenia, począwszy od września, choć oczywiście wszystko będzie odbywało się w „nowej normalności”, a bardzo trudno jest powiedzieć, jaka ona będzie dla uczelni wyższych – mówi Węglicki.

Monika Czerska z Golub GetHouse wskazuje, że dziś oferta prywatnych akademików pokrywa ok. 10 proc. zapotrzebowania. – Stale otrzymujemy zapytania o dostępność miejsc w akademiku w Krakowie. Nie da się oczywiście ukryć, że sytuacja, z jaką mamy do czynienia, spowodowała spowolnienie najmu. Przez wzgląd na naukę zdalną i zawieszenie programów wymian studenckich wiele osób zdecydowało o powrocie do domów. Wierzymy jednak, że to sytuacja przejściowa. Z naszych obserwacji wynika, że fundusze inwestycyjne coraz chętniej rozważają lokowanie kapitału właśnie w inwestycje alternatywne, stąd uważamy, że sektor pryw … czytaj dalej