Rynek mieszkaniowy w małych miastach – szansa na tanie mieszkanie

Eksperci spodziewają się, że w związku z ciągle trwającą serią podwyżek stóp procentowych mieszkania zaczną tanieć. Wg analityków PKO BP realny jest spadek cen o 5 proc. w ciągu roku.

“W scenariuszu bazowym zakładamy spadek cen mieszkań w okresie II kw. 2022 r. – I kw. 2023 r. w przedziale 0 proc. do -5 proc. Na prognozę składają się: (1) silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych; (2) znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego; (3) założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7 proc. i utrzymania jej na tym poziomie w okresie prognozy; (4) powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie” – czytamy w raporcie banku.

Na razie jednak, mimo drastycznego spadku zainteresowania kredytami (tylko w maju 2022 liczba udzielonych, nowych kredytów mieszkaniowych spadła o ponad 43 proc.), ceny mieszkań pozostają stabilne. W pierwszym kwartale ciągle obserwowane były wzrosty. Co prawda analitycy PKO BP zaznaczają, że ich dynamika była  mniejsza niż w poprzednich kwartałach, ale rok do roku ceny wzrosły o  19 proc.

Poza tym eksperci zaznaczają, że potencjalne spadki cen, których spodziewają się w drugiej połowie roku i w roku przyszłym mogą nie dojść do skutku, a trend wzrostowy mógłby się utrzymać, co byłoby skutkiem ciągle rosnących kosztów budowy, dużego popytu na rynku najmu, wyhamowania dalszych wzrostów stóp  procentowych i ich stopniowego spadku, oraz ograniczonej podaży nowych mieszkań od deweloperów – co wpłynęłoby na wzrost cen.

Tak więc- jak mówią eksperci – perspektywa tańszych mieszkań wcale nie jest oczywista, a sytuację rynkową cechuje duża niepewność. Jak więc radzić sobie z drożyzną, przy wysokich kosztach kredytowania? Odpowiedzią mogą być tańsze lokalizacje mieszkaniowe.

Za ile mieszkanie w miasteczku?

Alternatywa w postaci wyboru mniejszego ośrodka do życia dotyczy osób, które mieszkają w dużych miastach i do tej pory właśnie tu planowały realizację swoich planów mieszkaniowych. Drożyzna na rynku dotyczy  w największym stopniu właśnie takich ośrodków.

Jak podaje Amron Sarfin w raporcie z rynku mieszkaniowego za I kw. 2022, w analizowanym okresie średnie ceny nowych mieszkań w Warszawie kształtowały się na poziomie ponad 11300 zł/mkw. co stanowiło wzrost rok do roku o blisko 13 proc. W Krakowie nowe mieszkania kosztowały średnio ponad 9500 zł za 1 mkw., co również stanowiło 13 proc. wzrost roczny. We Wrocławiu za 1 mkw. nowego mieszkania płaciło się 8300 zł. Ceny wzrosły o ponad 11 proc., a w Gdańsku roczny wzrost wyniósł ponad 8 proc. Średnia stawka za 1 mkw. nowego mieszkania w tym mieście to ponad 8300 zł.

Jak na tym tle kształtują się stawki z tzw. Prowincji? Przyjrzeliśmy się ofertom z RynekPierwotny.pl. Założyliśmy, że kupujący to osoba związana zawodowo z dużym ośrodkiem, która jednak ze względu na wysokie ceny mieszkań, szuka nieruchomości blisko, ale poza metropolią. Uznaliśmy, że dopuszczalny dystans to 25 km.

Mimo, że odległość nie jest duża, różnice cen są bardzo widoczne.

1. Przykładowe oferty z miejscowości satelickich wokół Warszawy

• W Pruszkowie, 17 km od centrum Warszawy, nowe mieszkanie w segmencie popularnym w zabudowie wielorodzinnej można kupić w cenach już od 7000 zł za metr kwadratowy. Ceny mieszkań w przykładowej inwestycji – Osiedle Blanko przy ul.Lipowej mieszczą się w przedziale 7 014 –  8 900 zł.  Za mieszkania w zabudowie szeregowej w inwestycji przy ul. Zdziarskiej należy zapłacić od 5400 zł.
• W Ząbkach, 11 km od centrum Warszawy, stawki za nowe mieszkania w zabudowie  wielorodzinnej kształtują się na podobnym poziomie. Własne “M” można kupić już w cenach zaczynających się od około 7200 – 7400 zł/mkw. Przykładowo: ceny mieszkań przy ul. Skrajnej mieszczą się w przedziale od 7200 zł do 9400 zł/mkw. 50 – metrowe mieszkanie oznacza wydatek rzędu 440 tys. Zł.
• W Markach, 18 km na północ od stolicy, za mieszkania jedno i dwupoziomowe o powierzchni od 57 do 76 mkw. w projekcie Manufaktura Marki inwestor oczekuje od 6600  do 8000 zł/mkw.

2. Przykładowe oferty z miejscowości satelickich wokół Krakowa

• W Wieliczce, 17 km od centrum Krakowa, średnie ceny mieszkań w oferach RynekPierwotny.pl wynoszą niecałe 8500 zł, a więc ciągle są niższe o 1000 zł/mkw. od stawek krakowskich. Za mieszkania w zabudowie szeregowej w projekcie Różana 28 ,trzeba zapłacić od 5800 zł/mkw. Koszt zakupu 3 pokoi, 61,5 mkw., wynosi 475 tys. zł.
• W Skawinie, 20 km od centrum Krakowa, za nowe lokum przy ul. Łanowej, zapłacimy od 6800 zł/mkw. Trzy pokojowe, 86-metrowe mieszkanie to wydatek rzędu niecałych 600 tys. Zł.

Podobne różnice cenowe obserwujemy także w odniesieniu do miast satelickich pozostałych wiodących ośrodków: Wrocławia, Gdańska czy Poznania. Można spokojnie założyć, że wybór nieruchomości w miasteczkach wokół metropolii oznacza cenę niższą średnio od 1000 do 2000 zł na metrze kwadratowym. To z kolei oznacza przynajmniej kilkadziesiąt, a często i ponad 100 tys. zł oszczędności. Wszystko zależy oczywiście od konkretnej oferty.

Czy warto?

Czy wybór znacznie tańszego mieszkania w mniejszym ośrodku to dobre rozwiązanie? Na takie pytanie ciężko udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od priorytetów i sytuacji życiowej kupującego. Trudno nie docenić oszczędności w postaci ponad 100 tys. za przeciętnej wielkości mieszkanie w segmencie popularnym. Należy jednak pamiętać, że mniejsze miasto, dla osób związanych zawodowo z metropolią, będzie oznaczało dodatkowe koszty finansowe i czasowe poświęcone na dojazd. Mankamentem może być też ograniczony dostęp do placówek publicznych, miejsc kultury, rozrywki itp. Z drugiej strony przy szybko rozbudowujących się przedmieściach miast, poprawia się też infrastruktura i skomunikowanie z centrum metropolii. Tak więc może się okazać, że czas potrzebny na dojazd do pracy będzie krótszy niż w granicach dużego miasta.

Z całą pewnością, w związku z malejącą zdolnością kredytową Polaków, zainteresowanie tańszymi mieszkaniami w mniejszych ośrodkach w najbliższym czasie będzie rosło.

Zgłoś naruszenie/Błąd