Najem pod ochroną

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Okazjonalny najem będzie się cechował czynszową swobodą jeśli właściciel mieszkania zgłosi zawarcie umowy do urzędu skarbowego.
• Strony w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, mogą swobodnie ustalać umowne zasady podwyższania czynszu.
• W wyjątkowych przypadkach, właściciel mieszkania może zostać oskarżony o czynszowy wyzysk w myśl art. 388 kodeksu cywilnego.

Nasz artykuł zawiera więcej ważnych informacji o podwyżkach czynszów w ramach różnych rodzajów najmu.

Okazjonalny najem: dużo zależy od zgłoszenia do fiskusa

Przykład dotyczący podwyżek czynszu udowadnia, że osoby wybierające okazjonalny najem lub najem instytucjonalny, powinny najpierw zapoznać się z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Obydwa wspomniane warianty najmu cechują się bowiem nie tylko uproszczoną procedurą eksmisyjną oraz brakiem prawa najemcy do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. „Warto również pamiętać, że w przypadku okazjonalnej oraz instytucjonalnej formy najmu, nie obowiązują ograniczenia podwyżek czynszowych wyznaczone przez art. 8a oraz art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” – zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Jeżeli chodzi o okazjonalny najem, to wyłączenie stosowania przepisów dotyczących podwyżek czynszów oraz innych przepisów typowych dla tradycyjnego najmu zależy od tego, czy właściciel mieszkania w ciągu dwóch tygodni od rozpoczęcia wynajmu powiadomił o zawartej umowie urząd skarbowy (właściwy dla swojego miejsca zamieszkania). Ustawodawca nie przewidział podobnego ograniczenia w przypadku najmu instytucjonalnego. „Warto przypomnieć, że taki najem w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego może prowadzić przedsiębiorca” – dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.  

Wyłączenie ochronnych przepisów z ustawy o ochronie praw lokatorów oznacza, że okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny cechuje się swobodą w zakresie ustalania zasad podwyższania czynszu. Oczywiście, właściciel mieszkania powinien w kontekście podwyżek respektować odpowiednie klauzule, które wcześniej zostały wpisane do umowy zawartej z najemcą. „Okazjonalny” wynajmujący ma również obowiązek na żądanie lokatora przedstawić potwierdzenie zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym. „Od takiego zgłoszenia zależy bowiem sytuacja prawna najemcy” – tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Oskarżenia o ewentualny wyzysk trzeba dobrze uzasadnić

Swoboda, z jaką wiąże się okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny w temacie podwyżek nie oznacza, że wynajmujący może zupełnie swobodnie zmieniać czynsz. Poza ograniczeniami wynikającymi z zawartej umowy, pewne znaczenie ma możliwość oskarżenia właściciela mieszkania o wyzysk. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o zastosowanie artykułu 388 kodeksu cywilnego. „Pozwala on na formułowanie roszczeń związanych z obniżką czynszu w sytuacji, gdy poziom takiego świadczenia pieniężnego jest zupełnie nieadekwatny do oferowanej usługi najmu” – mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Warto jednak pamiętać, że wspomniane roszczenie zwykle wymaga przeniesienia sporu na wokandę, gdzie ciężar dowodu spoczywa po stronie najemcy (według art. 6 kodeksu cywilnego). Przykładem sporu sądowego, w przypadku którego najemca lokalu powoływał się na artykuł 388 kodeksu cywilnego jest ciekawa sprawa zakończona Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r. (sygn. akt III CNP 42/08). W analizowanej sprawie, sąd stanął po stronie starszej lokatorki oraz jej opiekunki prawnej. „Warto wspomnieć, że główną podstawą powództwa był art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, a art. 388 KC pełnił rolę uzupełniającą” – informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Tradycyjny najem zapewnia najemcy dużo lepszą ochronę

Swoboda dotycząca podwyżek czynszowych, jaką zapewnia okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny nie zasługuje na krytykę, ponieważ najemcy w dalszym ciągu mają do wyboru tradycyjny wariant najmu. Co więcej, wciąż jest on dominujący na rynku wynajmu lokali. „Ewentualny wybór najmu okazjonalnego może np. skutkować możliwością wynajęcia w ramach tej samej stawki czynszowej mieszkania, które jest lepiej zlokalizowane lub świeżo wykończone/wyremontowane” – zauważa Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Trzeba przypomnieć, że z punktu widzenia najemcy zalety dotyczące tradycyjnego najmu mieszkania (innego niż okazjonalny najem i najem instytucjonalny) wiążą się z przepisami ograniczającymi częstotliwość oraz wysokość podwyżek czynszowych. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że podwyżka czynszu i opłat zależnych od właściciela nie może następować częściej niż co pół roku i musi być poprzedzona co najmniej trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Lokator może domagać się uzasadnienia dużych podwyżek i kwestionować je w sądzie. Co ważne, co czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej obowiązuje dotychczasowa stawka czynszu. „Takie rozwiązanie chroni najemcę przed skutkami przewlekłości postępowań sądowych” – podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

 Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Zgłoś naruszenie/Błąd