Wynika to wprost z ostatniego raportu przygotowanego przez firmę doradczą JLL na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Mowa w nim o tym, że w ostatnich latach doszło w Warszawie do najgłębszego załamania podaży mieszkań od deweloperów spośród sześciu największych miast Polski i że oferta nowych lokali jest obecnie najmniejsza od 14 lat. Zdaniem ekspertów JLL, wynika to z malejącej w ostatnich dwóch latach liczby pozwoleń na budowę, co ma być pochodną polityki władz stolicy, a konkretnie „zbyt wolnego tempa uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz opieszałości procedur administracyjnych”.
Ceny mieszkań w Warszawie: 16 tys. zł i więcej za m2
Skutki tego stanu rzeczy mają być według JLL fatalne dla chcących kupić nowe lokum w stolicy. Przewidują bowiem „dalszy znaczny wzrost cen mieszkań, który w latach 2023-24 sięgnie nawet kilkudziesięciu procent i będzie dużo szybszy niż prognozowany wzrost wynagrodzeń”. Ale prognoza ceny m2 po 16 tys. zł lub nawet więcej to nie wszystko. Szef PFZD, Konrad Płochocki, zapowiada, że skutkiem tej dziury podażowej u deweloperów może być jeszcze szybszy wzrost cen na wtórnym rynku, czyli mieszkań używanych, a także pogłębianie się patologii na rynku mieszkaniowym, w tym wykup dużych lokali w celu podziału na mniejsze pod wynajem, które nie będą spełniać podstawowych standardów. Ostrzega przy tym, że „Warszawa tracić będzie zdolność zatrzymywania i przyciągania ludzi najbardziej utalentowanych i kreatywnych a część jej mieszkańców będzie się przenosić z metropolii na tereny podmiejskie, co dla stolicy oznacza spadek dochodów, większe korki i więcej wycinanych lasów podmiejskich”.
Wizja naprawdę fatalistyczna, tak dla nabywców mieszkań, jak i dla samej Warszawy. Jak można temu zapobiec? Zdaniem JLL i PZFD, „sposobem może być zwiększona podaż terenów mieszkaniowych oraz przyspieszenie procedur administracyjnych”. Innymi słowy, władze stolicy powinny jak najszybciej zagwarantować deweloperom możliwość zakupu kolejnych działek pod inwestycje mieszkaniowe.
Fakt, że rynek warszawski, gdzie w ostatnich latach powstaje i sprzedaje się z grubsza co czwarte, piąte mieszkanie w kraju, jest ewenementem. Nadwyżka popytu nad podażą jest tu wręcz strukturalna i stopniowo rośnie. Jeszcze na początku 2017 r. oferta nowych mieszkań (w ponad 95 proc. pochodząca od deweloperów) przekraczała 18 tys., w I kwartale br. spadła poniżej 16 tys., obecnie jest jeszcze skromniejsza. Uszczupla ją nie tyle malejąca liczba kończonych i oddawanych do użytku inwestycji, co właśnie potężny popyt, sprawiający, że wszystkie gotowe mieszkania schodzą niemal na pniu. Tylko w I półroczu br. sprzedano w aglomeracji stołecznej ponad 13 tys. mieszkań.
Nowe mieszkania a tereny pod ich budowę
Jasne więc, że koncentrujący na niej swe inwestycje deweloperzy chcą jak najwięcej terenów pod nowe budowy, wiedząc, że w ciągu kilku najbliższych lat rynek wchłonie praktycznie wszystko. Gwarantując im przy tym spektakularnie zarobki, bo rentowność inwestycji deweloperskich sięga tu ostatnimi czasy średnio 30 proc. i nie spada, bo wzrost kosztów materiałów budowlanych czy wynagrodzeń budowlańców rekompensuje wzrost cen samych mieszkań. Chcą więc do maksimum wykorzystać ten przedłużający się boom mieszkaniowy, który za parę lat zapewne się skończy.
Pytanie jednak, czy w ich interesie władze stolicy powinny forsownie udostępniać pod budownictwo wszystkie niezagospodarowane jeszcze tereny, w tym poprzemysłowe. Jest ich wciąż sporo, tym niemniej ich zasoby nie są nieograniczone. I nie można przecież doprowadzić do sytuacji, że w przyszłości, choćby nawet w II połowie tej dekady, nie będzie już praktycznie gdzie budować. Tym bardziej że nie ma żadnej pewności, że budując w najbliższych latach jeszcze więcej, deweloperzy zaczną obniżać ceny mieszkań, przy rosnącym popycie będą je raczej nadal windować.
Spójrzmy zresztą na rynek mieszkaniowy i sytuację samych deweloperów z szerszej, nie tylko warszawskiej, perspektywy. Po krótkim przesileniu w pierwszym okresie pandemii, od lata ub. r. rynek ten znów kręci się na najwyższych obrotach. W całym zeszłym roku oddano do użytku ponad 220 tys. mieszkań, co jest najlepszym wynikiem od początku transformacji. Mało tego, ten wynik daje Polsce trzecią pozycję w Europie, po Francji i Niemczech, daleko przed mającymi przecież dużo więcej mieszkańców Wielką Brytanią, Włochami czy Hiszpanią. Ta świetna passa trwa nadal, od stycznia do lipca oddano do użytkowania ok. 123,5 tys. mieszkań, co oznacza, że znów idziemy na rekord.
Nie chodzi zresztą tylko o gotowe do użytkowania i sukcesywnie sprzedawane mieszkania. Znacznie większą dynamikę (rzędu 35 proc. proc. rok do roku) zanotowano w ciągu 7 miesięcy br. w liczbie wydanych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń budowy, na 200,3 tys. mieszkań. Jeszcze wyraźniej, o ok. 40 proc., wzrosła w tym okresie liczba rozpoczynanych budów, przekraczająca 170 tys. To wszystko oznacza, że w skali kraju – mimo specyficznej sytuacji Warszawy – budować się będzie coraz więcej i nowych lokali do zamieszkania będzie przybywało.
Jak pandemia zmienia ceny mieszkań w Warszawie?
Trzeba jednak pamiętać, że w GUS-owskich statystykach dotyczących liczby oddanych do użytku mieszkań, rozpoczynanych inwestycji i pozwoleniach na kolejne, mowa jest nie tylko o mieszkaniach, które w przytłaczającej większości budują deweloperzy. Obejmują one także domy, głównie jednorodzinne i bliźniaki, będące z kolei domeną indywidualnych inwestorów.
Od połowy zeszłej dekady swą pozycję na rynku konsekwentnie zwiększali deweloperzy, natomiast indywidualne budownictwo słabło. W 2019 r. udział tych pierwszych, w liczbie oddawanych lokali, sięgał już 60 proc. Okres pandemii przyniósł jednak zmiany. Z jednej strony Polacy zaczęli sobie bardziej cenić życie poza dużymi miastami, z drugiej coraz bardziej wyśrubowane ceny mieszkań mobilizowały ich do budowania domów we własnym zakresie. W zeszłym roku tempo wzrostu budownictwa indywidualnego było już zbliżone, jeśli chodzi o oddane do użytku lokale, a nawet wyższe w wypadku uzyskanych zezwoleń na budowę oraz zgłoszeń budowy.
W tym roku ten trend jeszcze się wzmacnia. Do półmetka 2021 r. w budownictwie indywidualnym oddano do użytku ponad 42 tys. lokali, co jest historycznym rekordem, z dynamiką rzędu 30 proc. Tymczasem deweloperzy zanotowali pod tym względem nieznaczny, 3 proc. regres w skali roku. W dodatku coraz więcej dla rynku mieszkaniowego i jego klientów wyhamowanie rosnącej dominacji deweloperów jest raczej korzystną okolicznością. Ale dla wielu z nich, zwłaszcza tych budujących głównie w aglomeracjach, może być powodem do niepokoju. Tym bardziej że ciężar rynku przesuwa się też powoli w stronę mniejszych miast, gdzie zyski z budowanych i sprzedawanych mieszkań są skromniejsze. Trudno się więc dziwić, że walczą o jak najwięcej nowych terenów pod budowę, nie tylko w Warszawie.
Czytaj więcej: „Myślałam, że weszłam do schowka na miotły, a to był pokój do wynajęcia”. Polskie patomieszkania do wynajęcia
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS