Najem prywatny od 2022 roku opodatkowany tylko ryczałtem

Przychody z najmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą nie będą mogły być opodatkowane podatkiem dochodowym (PIT)

Wskazany projekt nowelizacji przewiduje wprowadzenie jednolitych zasad opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Wszyscy podatnicy osiągający przychody z tego tytułu będą stosowali takie same zasady opodatkowania tych przychodów. Przychody te będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt dla przychodów z tego tytułu nie ulega zmianie i będzie wynosił 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Dotychczas podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy były zasady ogólne według skali podatkowej. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych był fakultatywną formą opodatkowania.

Wyżej wskazane zmiany wymagają też wprowadzenia zmian o charakterze dostosowawczym.

Bezprzedmiotowe staną się przepisy regulujące opodatkowanie dochodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, osiąganych przez małżonków między którymi istnieje wspólność majątkowa (art. 8 ust. 3–6 i 8 ustawy PIT). W przypadku opodatkowania dochodów osiąganych z tych tytułów małżonkowi mogli zdecydować, składając stosowne oświadczenie, o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich. Wybrana zasada opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków dotyczyła również lat następnych, co oznacza, że nie było konieczności corocznego składania takiego oświadczenia. Wyłączenie możliwości opodatkowania dochodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, na ogólnych zasadach według skali podatkowej i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, uzasadnia ich uchylenie w ustawie PIT.

Projekt ustawy wprowadza regulacje w stosunku do małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodów z najmu lub dzierżawy przez jednego z małżonków, na podstawie uchylanych przepisów ustawy PIT. Wybór opodatkowania całości dochodów przez jednego z małżonków dotyczył również lat następnych, co oznacza, że nie było konieczności corocznego składania oświadczenia w tym zakresie przez małżonków.
Przepis przejściowy wprowadzić ma zasadę, zgodnie z którą oświadczenia złożone na podstawie przepisów ustawy PIT będą traktowane jak oświadczenia złożone na podstawie przepisów ustawy o ryczałcie. Oznacza to, że małżonkowie, którzy przed 1 stycznia 2022 roku, korzystali z zasady opodatkowania całości dochodów przez jednego z nich na podstawie przepisów ustawy PIT, będą nadal korzystali z tej zasady przy opodatkowaniu, od 1 stycznia 2022 roku, całości przychodu przez jednego z małżonków ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie będą tym samym obowiązani składać w tym zakresie kolejnego oświadczenia, z uwagi na objęcie, od 1 stycznia 2022 roku, przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT wyłącznie opodatkowaniem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przychody z prywatnego wynajmu opodatkowane tylko ryczałtem

Zmieniony zostać ma przepis stanowiący dotychczas, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 9a ust. 6 ustawy PIT). Zmiana polega na wprowadzeniu zasady opodatkowania przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Rezygnacja z opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej dochodów osiąganych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, uzasadnia uchylenie art. 16a ustawy o PIT. Na podstawie uchylanego przepisu, przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

W konsekwencji rezygnacji z możliwości opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy, na ogólnych zasadach według skali podatkowej na rzecz opodatkowanie przychodów z tych tytułów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zostanie uchylony przepis dotyczący obowiązku wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy od dochodów z najmu lub dzierżawy (art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o PIT). 

Zmianą dostosowawczą wynikającą z propozycja opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ma być zmiana art. 44 ust. 16 ustawy o PIT dotyczącego możliwości niewpłacania zaliczki na podatek dochodowy do kwoty 1000 zł.

Odpowiednie zmiany o charakterze dostosowawczym zostały wprowadzone również w ustawie o ryczałcie. Dotyczy to przepisów określających zakres stosowania ustawy o ryczałcie, określenia przychodów z najmu lub dzierżawy i wyboru opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 1 pkt 2 i 4, art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, 1b i 1ba oraz art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie).

W dotychczasowym brzmieniu przepis art. 1 pkt 2 ustawy o ryczałcie wskazywał, że ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Konsekwencją tej zmiany jest zmiana art. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie (definicja ustawy o PIT zostanie przeniesiona do art. 1 pkt 2 ustawy o ryczałcie).

Z kolei przepis art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie stanowi obecnie, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przepis ten ma zostać zmieniony i wyglądać będzie od 2022 roku tak: „1a. Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.” Oznaczać to będzie zatem obowiązek opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Charakteru merytorycznego nie mają również zmiany art. 6 ust. 1a i 1b ustawy o ryczałcie. Są to zmiany redakcyjne uwzględniające objęcie przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, opodatkowaniem wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Dostosowawczy charakter ma zmiana polegająca na dodaniu w art. 6 ust. 1ba ustawy o ryczałcie, który jest odpowiednikiem uchylanego art. 16a ustawy o PIT. Uchylany art. 16a ustawy o PIT, który miał charakter uniwersalny, w ustawie PIT stał bezprzedmiotowy, z uwagi na projektowaną rezygnację z opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy na ogólnych zasadach według skali podatkowej. Opodatkowanie przychodów z najmu i dzierżawy wyłącznie w sposób zryczałtowany skutkuje przeniesieniem jego brzmienia do ustawy o ryczałcie

Uchylany przepis ust. 4 w art. 9 ustawy o ryczałcie dotyczy wyboru opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy. Na podstawie uchylanego przepisu, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego, złożenie zeznania rocznego. Wprowadzenie na mocy ustawy opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzasadnia jego uchylenie.

Skutki zmian – nie będzie można odliczać kosztów

Wyłączenie możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT skutkować będzie niemożnością odliczania kosztów uzyskania przychodów w tym oczywiście także odpisów amortyzacyjnych. Aktualnie podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) mogą wybrać opodatkowanie podatkiem dochodowym wg skali podatkowej PIT (tzw. zasady ogólne).
Zasady ogólne PIT, to co prawda opodatkowanie wyższymi stawkami  (17 i 32%) ale opodatkowany jest dochód a nie przychód. Zatem obecnie istnieje możliwość pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem kosztami podatkowymi takimi jak np. koszty kredytu zaciągniętego na nabycie przedmiotu najmu (np. mieszkania), koszty remontu, modernizacji, wyposażenia przedmiotu najmu, a także odpisy amortyzacyjne.

W obecnym stanie prawnym podatnicy, którzy opodatkowują dochody z najmu prywatnego podatkiem dochodowym i mają wysokie koszty uzyskania przychodu mogą w ogóle nie płacić podatku przez pewien czas, bo odliczając koszty od przychodów ich dochód może być zerowy lub nawet ujemny (strata).

Jeżeli omawiana zmiana przepisów wejdzie w życie, to będą zdarzać się przypadki, że mimo faktycznej, ekonomicznej straty z najmu, wynajmujący będzie musiał płacić podatek (ryczałt) od czynszu płaconego przez najemcę.

Źródło: Projekt z 26 lipca 2021 r. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw

Zgłoś naruszenie/Błąd