fot. hanohiki / Shutterstock
Mimo rezygnacji ze strony banków z części zmian zaostrzających politykę kredytową wprowadzonych w okresie lockdownu w II kw. 2020, ciągle wielu potencjalnych kredytobiorców może mieć obecnie problem z uzyskaniem finansowania. Dlatego tym bardziej zasadne jest pytanie o potencjalne inne sposoby nabycia nieruchomości, jeśli nie dysponujemy gotówką i nie mamy możliwości wzięcia kredytu.
W kryzysowym 2020 roku zaostrzenie rygorów kredytowych dało się najmocniej odczuć w II kwartale roku, a więc w okresie tzw. lockdownu, gdy gospodarka i życie społeczne po prostu zatrzymały się. Wtedy też banki decydowały się na zwiększenie wymaganego, minimalnego wkładu własnego kredytów hipotecznych (bez dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu) z obecnych 20 procent do 30 a nawet w skrajnych przypadkach 40 proc. Wymogi, które mogłyby być zaporowe dla wielu potencjalnych kredytobiorców na szczęście szybko, bo już latem zaczęły być wycofywane. Obecnie banki, tak jak przed lockdownem, oczekują 20 proc. wkładu, ewentualny mniejszy wkład własny – na poziomie 10 proc. wiąże się z koniecznością wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu, co przekłada się na wyższe koszty kredytowania.
Rynek mieszkaniowo – kredytowy aktualnie jest w znacznie lepszych nastrojach niż na wiosnę 2020, popyt na mieszkania odbił po kilkudziesięcioprocentowych spadkach w kwietniu i maju, ale mimo wszystko nadal uzyskanie finansowania z banków jest utrudnione.
Dotyczy to przede wszystkim osób zarabiających na tzw. umowach cywilnoprawnych i prowadzących własną działalność gospodarczą. Udowodnienie swojej finansowej wiarygodności przed bankiem w takich warunkach (o ile nie reprezentujemy np. branży informatycznej) było i przed pandemią trudne, teraz jednak rygory się zaostrzyły i np. w przypadku samozatrudnionych banki wymagają, by firma była prowadzona przynajmniej przez rok. Wcześniej w wielu instytucjach finansowych wystarczyło pół roku.
Wynajem na własność
Co możemy zrobić, by nabyć mieszkanie bez konieczności zaciągania kredytu? Alternatywą może być wynajem długoterminowy, z docelowym dojściem do własności. Tego typu oferty – choć nie jest ich zbyt dużo – to jednak coraz częściej pojawiają się na polskim rynku mieszkaniowym. Najem z opcją dojścia do własności ma w swojej ofercie choćby Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Najemca w czynszu ‘spłaca” swoje mieszkanie.
Na początku jednak, wpłaca partycypację w wysokości 30 proc. kosztów inwestycji (zaliczoną później na poczet ceny mieszkania przy wykupie), oraz kaucję (3 – krotność czynszu). Następnie w ramach czynszu spłaca część ceny mieszkania. Im dłużej wynajmuje, tym koszt wykupu na końcu umowy najmu jest mniejszy. Jak informuje TBS w Poznaniu „ostatnia wpłata następuje w momencie wykupu mieszkania, a jej wysokość jest zależna od okresu, w którym uczestnik programu zdecyduje się na wykup, a także cen gruntu w danym roku”.
Ile może kosztować wykup mieszkania po zakończeniu okresu najmu? Z symulacji kosztów przedstawionej przez PTBS odnośnie jednej z inwestycji (ul. Koszalińska, II etap) wynika, że po 15 latach wynajmu 65 – metrowego, 3 pokojowego mieszkania oddanego pod klucz, z czynszem miesięcznym na poziomie około 2000 zł i partycypacją wynoszącą ponad 130 tys. zł, najemca będzie miał do zapłacenia jeszcze 200 tysięcy zł, by stać się właścicielem nieruchomości. Wartość nieruchomości w 15 roku najmu określono na niecałe 500 tys. zł. W cenie jest też koszt gruntu, który wynosi ponad 73 tys. zł.
Dojście do po okresie wynajmu własności to formuła najczęściej spotykana w budownictwie społecznym. Po Poznaniu kolejnym przykładem mogą być choćby Katowice. Tamtejszy TBS w zeszłym roku wprowadził do oferty pierwsze mieszkania na wynajem z dojściem do własności. Tam partycypacja (zwracana w przypadku rezygnacji z najmu, wraz z równowartością rat kapitałowych zawartych w czynszu) – jak informuje spółka – wynosi nie więcej niż 45 proc. kosztów budowy.
Tego typu oferty pojawiają się też czasem u deweloperów. Czy gra jest warta świeczki? Na pewno nie jest to alternatywa dla osób, które w ogóle nie dysponują kapitałem. Zazwyczaj kwota partycypacji w kosztach budowy wynosi minimum 30 proc. Takie środki pozwalają uzyskać kredyt bankowy, chyba że z jakichś powodów, np. niskiej zdolności, lub złej historii kredytowej nie możemy go dostać. Wtedy formuła wynajmu z dojściem do własności może być rozwiązaniem, o ile oczywiście mamy pieniądze na partycypację.
Leasing mieszkania
Podobną formułą jest leasing mieszkania. Rozwiązanie tego typu stanowi w naszym kraju ciągle jeszcze egzotykę, a leasing nieomal podświadomie łączy się z samochodami, tymczasem leasing mieszkania formalnie niczym nie różni się od leasingu samochodu.
Czym jest leasing?
„Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywającego na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu, w uzgodnionych ratach, wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie, lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego” – tyle Kodeks Cywilny. Umowa leasingowa kończy się możliwością wykupu przedmiotu leasingu. Choć w Kodeksie Cywilnym mówi się o przedsiębiorcach, w praktyce z leasingu może skorzystać również osoba fizyczna (leasing konsumencki).
Wyróżniamy dwa rodzaje leasingu; finansowy i operacyjny. Pierwszy oznacza tyle, że leasingowany przedmiot od razu staje się przedmiotem majątku leasingobiorcy. Jeśli jest to firma, może w koszty „wrzucić” odsetki od rat leasingowych, czy też koszty amortyzacji. Po spłacie ostatniej raty leasingowej przedmiot umowy automatycznie następuje przeniesienie własności na leasingobiorcę.
W przypadku leasingu operacyjnego przez cały czas jego trwania przedmiot pozostaje własnością firmy leasingowej, a leasingobiorca może „wrzucić” w koszty całość raty leasingowej. Po zakończeniu okresu trwania umowy leasingobiorca ma prawo do wykupu użytkowanego przedmiotu i wtedy nastąpi przeniesienie własności.
Leasing może być rozwiązaniem szczególnie atrakcyjnym dla podmiotów starających się o nabycie nieruchomości, a mających problemy ze zdolnością kredytową, czy generalnie z uzyskaniem finansowania bankowego. Mimo wysokich rat leasingu, banki nie uwzględniają go w ocenie naszej kondycji finansowej. Dzieje się tak dlatego, że w przypadku firm bank zainteresowany jest dochodem, czyli różnicą między przychodem o kosztami., Sam leasing pozostaje kosztem, a jego przedmiotu nie uwzględnia się w bilansie firmy. W przypadku leasingu finansowego, co prawda jego przedmiot od razu staje się częścią majątku leasingobiorcy, ale też w mniejszym stopniu obciąża dochód firmy, bowiem do kosztów zalicza się tylko odsetki a nie całą ratę leasingową. Generalnie fakt posiadania leasingu nie przekreśla możliwości starania się o kredyt i jest to kluczowa sprawa, jeśli np. planujemy kolejne inwestycje.
Do zalet leasingu należy również prostsza i szybsza procedura niż przy kredycie oraz możliwość ograniczenia zaangażowania środków własnych. Zazwyczaj w leasingu wkład własny leasingobiorcy jest mniejszy niż przy kredycie hipotecznym. Może wynosić nawet 0 procent.
Należy jednak pamiętać, że w świetle prawa leasingobiorca nie jest właścicielem leasingowanej rzeczy aż do momentu wykupu lub spłaty ostatniej raty przy leasingu finansowym. Jeśli więc podmiot leasingowy zbankrutuje, „nasz” majątek może stać się częścią masy upadłościowej.
Do minusów leasingu zaliczymy również możliwość łatwetgo rozwiązania umowy leasingowej, jeśli leasingobiorca się potknie finansowo i np. nie spłaci kilku rat. W takiej sytuacji, w odróżnieniu od kredytu hipotecznego (zwłaszcza po zmianach w prawie w ustawie o kredycie hipotecznym) druga strona umowy może szybko ją zakończyć, a całość dotychczasowych rat leasingowych przepada.
Niestety – wszystko co napisane zostało powyżej o leasingu nieruchomości – to w Polsce ciągle jeszcze w dużej mierze fikcja. Ofert leasingowych jest mało. Deweloperzy nie są praktycznie zainteresowani taką działalnością, bo mieszkania bardzo dobrze się sprzedają na kredyt, co daje im szybszy dostęp do pieniędzy. Co więcej – leasing nieruchomości w naszych warunkach jest zarezerwowany nieomal wyłącznie dla firm. Leasing konsumencki choć formalnie istnieje, w praktyce jest na chwilę obecną nie do uzyskania.
Jeśli chodzi natomiast o leasing dla firm – tu sytuacja wygląda nieco lepiej, ale ograniczeniem są limity minimalnej wartości nieruchomości, która może stanowić przedmiot leasingu. Mimo wszystko można założyć, że w najbliższych latach leasing nieruchomości będzie zyskiwał na znaczeniu, a ofert będzie przybywać.
Zamiana
Formą nabycia mieszkania bez angażowania gotówki, czy kredytu może być zamiana. Oczywiście skorzystają z niej tylko ci, którzy już dysponują mieszkaniem. Ponieważ jedna umowa zawiera w praktyce dwie operacje (a więc zbycie i nabycie mieszkania), zamiana może być szybszą i wygodniejszą formułą, niż sprzedaż i późniejsze kupno nowej nieruchomości.
Z tego powodu zamianę mogą preferować osoby, które nie mają czasu i sił, by szukać kolejnej nieruchomości – np. osoby starsze, które pozostały same w dużym mieszkaniu i chcą zamienić je na mniejsze (tańsze w utrzymaniu). Zamianę mogą wybrać również ci, którzy kupili mieszkanie na kredyt i ciągle go spłacają. Jeśli w międzyczasie pogorszyła się ich zdolność kredytowa bądź mają negatywną historię kredytową, zamiast sprzedaży mieszkania, spłaty dotychczasowego i zaciągnięcia nowego kredytu na kolejne mieszkanie, mogą zdecydować się na zamianę. Na zamianę chętniej zdecydują się też ci, którzy spłacają kredyt, ale ewentualna sprzedaż mieszkania nie pozwoli im uregulować należność, jednocześnie zachowując tyle środków, by wystarczyło na wkład własny kolejnego kredytu.
W takiej sytuacji kołem ratunkowym może być właśnie zamiana. Jeśli jednak zamieniamy się mieszkaniem kupionym na kredyt, który jest ciągle spłacany, to transakcje będzie musiał zaakceptować bank, a kolejna nieruchomość musi być warta tyle, by mogła stanowić zabezpieczenie kredytu.
Wymierną korzyścią z zamiany są niższe koszty podatkowe i transakcyjne.
W odróżnieniu od zwykłej umowy kupna – sprzedaży, przy zamianie nieruchomości płaci się 2 procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych tylko od różnicy w wartości między mieszkaniami. Co więcej – solidarnie ponoszą go obie strony transakcji, a więc jest dzielony na pół. Jeśli dajmy na t jedno mieszkanie było warte 250 tysięcy złotych, a drugie 200 tysięcy, to podatek wynosi tylko 2 procent z 50 tysięcy, czyli 1000 złotych. Gdyby uczestnik takiej transakcji nie zamieniał się a kupił mieszkanie za 250 tysięcy złotych, podatek pcc wyniósłby go 5000 zł. Oszczędności dotyczą też notariusza. Taksa notarialna w przypadku zamiany jest dzielona na pół i wyliczana od wartości droższego mieszkania.
Marcin Moneta
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS