Kredyty i pożyczki sięgają starożytności. Historia hipotek na przestrzeni wieków

Historia pożyczek z zabezpieczeniem sięga starożytności

Pożyczki towarzyszą ludzkości od zarania dziejów, a ich zabezpieczanie poprzez nieruchomości wcale nie jest nowym pomysłem. Świadczą o tym między innymi niektóre fragmenty Księgi Manu. Ten traktat hinduistyczny datowany na II w. p.n.e. – II w. n.e. wymienia nieuczciwe praktyki kredytowe. Przykładowo jeden z wersów napisanych w sanskrycie zakazuje dłużnikowi przekazywania krewnym składników majątku (m.in. nieruchomości), które stanowią zabezpieczenie dla zaciągniętych zobowiązań.

Odniesienia do pożyczek z zabezpieczeniem znajdziemy również w Talmudzie. Jest to ważna kwestia, ponieważ prawo religijne Żydów prawdopodobnie wpłynęło na pożyczkowe praktyki starożytnych Greków i Rzymian. Nawiasem mówiąc, słowo hipoteka (hypotheca) pochodzi ze starożytnej greki. Wiązało się ono ze wszelkimi formami zabezpieczenia długów. Warto jednak wiedzieć, że Grecy i Rzymianie preferowali zabezpieczanie pożyczek przede wszystkim na majątku ruchomym.  

Przez wieki teologia wpływała na zabezpieczanie długu

Ciekawą kwestią wydaje się również to, jak trzy religie abrahamowe wpłynęły na postrzeganie kredytów oraz ich zabezpieczeń. Część komentatorów Talmudu zalecała, aby dłużnik na pewien czas przekazał wierzycielowi nieruchomość gruntową, która stopniowo zapewni spłatę zobowiązania poprzez korzyści płynące z uprawy (mashkantha of sura). W ten sposób nie powstają wątpliwości dotyczące moralnej oceny pobierania odsetek. Negatywny stosunek do odsetek prezentuje też druga sura Koranu (Al – Bakara). Dlatego konstrukcje umowne umożliwiające unikanie odsetek podczas kredytowania nieruchomości znajdziemy w bankowości islamskiej. Mowa o kontraktach typu Murabaha oraz Ijara.

Jeżeli natomiast chodzi o średniowieczne i chrześcijańskie podejście do lichwy, to wpłynęło ono również na zwyczaje panujące na terenie Polski. W średniowieczu często praktykowano bowiem spłatę długu poprzez korzyści z ziemi (również w naturze). W przypadku takiej umowy vif gage prawo do dziedziczenia ziemi przez potomków dłużnika stanowiło zabezpieczenie pożyczki spłacanej pożytkami gruntowymi. Co ciekawe, angielskie słowo mortgage (hipoteka) pochodzi od nazwy konkurencyjnego rozwiązania (fr. mort gage), które zakładało konieczność pieniężnej spłaty długu. Teolodzy chrześcijańscy zdecydowanie preferowali pierwszy wariant kredytowania z wykorzystaniem nieruchomości, czyli vif gage.

Współczesne hipoteki zaczęły się kształtować w XIX w.

Współczesne sposoby kredytowania nieruchomości zaczęły się rozwijać w czasie rewolucji przemysłowej. Kolebką tych rozwiązań były między innymi Stany Zjednoczone. Około 1890 r. w USA istniał już rynek kredytowania nieruchomości z ofertą dla różnych klientów (nie tylko tych najzamożniejszych). Pierwsze kredyty hipoteczne miały jednak krótki okres spłaty wynoszący maksymalnie 5-6 lat i nie mogły przekraczać 50% wartości gruntu (LtV < 50%). Wspomniane kredyty zwykle cechowały się koniecznością zwrócenia na końcu dużej sumy (stanowiącej nawet 100% kapitału), podczas gdy odsetki były regulowane na bieżąco.

Bardziej przyjazne dla dłużników zasady spłaty oferowało np. Towarzystwo Kredytowe Ziemskie w Warszawie. Ta instytucja utworzona w 1825 roku (na wzór wcześniej założonego Towarzystwa Kredytowego Śląskiego) do I wojny światowej pożyczyła ziemianom ok. 200 mln rubli rosyjskich. Członkowie wspomnianego towarzystwa poprzez listy zastawne mogli pożyczyć kwotę wynoszącą do 50% wartości nieruchomości. Spłatę długu rozkładano zwykle na okres 28 lat. Wysokość odsetek płaconych razem z kapitałem w ratach rocznych (annuitetach) nie była wysoka i często oscylowała na poziomie 4-6% rocznie.

W II RP kredyt długoterminowy ucierpiał przez inflację

Warto dodać, że działalność towarzystw kredytowych była ważna dla finansowania nieruchomości również w czasach II Rzeczpospolitej. Ówczesne warunki gospodarcze nie sprzyjały jednak pożyczaniu pieniędzy na długi termin. Instytucje kredytowe boleśnie przekonały się o tym w czasie wysokiej inflacji z lat 1920-1927. Po tych doświadczeniach banki oraz towarzystwa kredytowe niechętnie pożyczały pieniądze na dłużej (zwłaszcza klientom prywatnym). Osoby zainteresowane zakupem miejskiego lokum na kredyt miały do wyboru głównie ofertę towarzystw kredytowych miejskich, podczas gdy towarzystwa kredytowe ziemskie nadal finansowały nieruchomości gruntowe na wsi.

Towarzystwa kredytowe miejskie działały na terenie byłej Kongresówki, a skala udzielanych przez nie kredytów i emitowanych listów zastawnych niestety była ograniczona przez kwestie popytowe. W II RP niewielu mieszkańców miast mogło sobie pozwolić na kredyt wymagający sporego wkładu własnego. W ramach przykładu warto zestawić wynagrodzenie brutto stołecznego robotnika (170 zł/m-c pod koniec lat 30.) i urzędnika niższego szczebla (220 zł/m-c) oraz koszt zakupu dwupokojowego mieszkania wynoszący około 20-30 tys. zł.

Andrzej Prajsnar