Co może wspólnota mieszkaniowa w sytuacji sporu z deweloperem na tle wystąpienia wad budynku? O możliwościach wspólnoty opowiada Kamil Karwacki, adwokat w kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy.
Wspólnota mieszkaniowa jako strona procesu
Działając w ramach przyznanej ustawowo zdolności prawnej, wspólnoty mieszkaniowe mogą podmiotem praw i obowiązków. Oznacza to, że może posiadać majątek własny, niezależny od majątków właścicieli poszczególnych lokali. Nie jest to jednak majątek nieograniczony. Na gruncie przepisów prawa, skład majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej obejmują jedynie prawa i obowiązki dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną.
Posiadając zdolność sądową oraz zdolność procesową, wspólnoty mieszkaniowe mogą nie tylko brać udział w procesach cywilnych ale również aktywnie w nich uczestniczyć. W zakresie roszczeń wobec deweloperów wynikających z wad budynków, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić odszkodowania związanego z wadami fizycznymi budynku w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o ile właściciel lokalu dokonał cesji swoich roszczeń odszkodowawczych na wspólnotę.
Podsumowując, kwestia dochodzenia roszczeń, które dotyczą wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do kategorii czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Z tego względu oraz z uwagi na fakt, iż roszczenia wynikają z umów sprzedaży lokali, indywidualnie zawieranych przez właścicieli, dochodzenie tych roszczeń nie mieści się w ramach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Możliwe jest jednak dochodzenie tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, jeśli zostaną one uprzednio cedowane przez właścicieli lokali na wspólnotę mieszkaniową.
Prawo wspólnoty mieszkaniowej do bycia stroną (cesjonariuszem) umowy przelewu wierzytelności, które przysługują właścicielom lokali, związanych z wadami budynku, skuteczności umowy cesji oraz możliwości sądowego dochodzenia tych przez wspólnotę zostały jednoznacznie rozstrzyga i potwierdza aktualna linia orzecznicza Sądu Najwyższego.
Rękojmia za wady
Dla właścicieli lokali oraz dla wspólnoty „uposażonej” w roszczenia właścicieli, wystąpienie wad fizycznych budynku otwiera wachlarz prawnych możliwości prowadzących bądź do usunięcia powstałych wad przez dewelopera (na jego wyłączny koszt), bądź do odstąpienia od umowy deweloperskiej, obniżenia ceny sprzedaży, czy też do zapłaty odszkodowania przez dewelopera.
Roszczenie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej jest najskuteczniejszym środkiem ochrony prawnej dla wspólnoty mieszkaniowej. Kodeks cywilny w tej kwestii stanowi, że jeśli rzecz sprzedana posiada wady, kupujący może odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny. Jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą, albo niezwłocznie wady usunie, wtedy kupujący nie może od umowy odstąpić. Jednak jeżeli rzecz była już wymieniana lub naprawiana przez sprzedawcę to ograniczenie nie ma zastosowania, chyba że wady są nieistotne. Kiedy kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Kupujący może zażądać obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, wtedy obniżenie powinno nastąpić w stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem zaistniałych wad. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty poniesione przez kupującego.
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS