Przyczyny eksmisji – dlaczego wynajmujący mogą wystąpić o pozew o eksmisję?

Pozew o eksmisję, a właściwie pozew o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego jest pismem procesowym, wszczynającym postępowanie przed właściwym sądem rejonowym. Wynajmujący jest uprawniony z mocy prawa do wszczęcia postępowania o eksmisję. Ustawodawca wyposażył wynajmującego – właściciela lokalu w instrument prawny, jakim jest pozew o eksmisje, celem ochrony jest interesu prawnego, wynikającego z prawa własności.

Celem wszczęcia postępowania przed sądem jest uzyskanie wyroku nakazującego opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu.

Na uwadze należy mieć, iż dobrze sformułowany pozew, poparty odpowiednimi dowodami może znacznie przyspieszyć procedurę eksmisyjną. Jeżeli pozew nie posiada wszystkich wymaganych prawem elementów, wówczas Sąd wzywa do uzupełnienia braków formalnych, co bezpośrednio przekład się na czas trwania postępowania.

Najczęstsze powody dla których wynajmujący decydują się na pozew o eksmisję

Doświadczenie zawodowe pokazuje, iż przyczyn skutkujących zainicjowaniem postępowania eksmisyjnego jest wiele. Najczęstsze powody, dla których wynajmujący decydują się na złożenie pozwu o eksmisję, obejmują różnorodne sytuacje, w których doszło do naruszenia umowy najmu lub przepisów prawa. Poniżej przedstawione zostaną niektóre z przyczyn:

1. Zaległości w płaceniu czynszu: Najczęstszą przyczyną jest brak uregulowania przez najemcę miesięcznych opłat wynikających bezpośrednio z umowy najmu, tj. czynszu oraz opłat eksploatacyjnych i zaliczek na opłaty za zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, centralnego ogrzewania i wywozu śmieci, opłat za prąd. Brak wywiązywania się z obowiązków ciążących na najemcy wynikających z umowy jak i ustawy powoduje, iż wynajmujący jest uprawniony do wszczęcia postępowania eksmisyjnego przed właściwym sądem. Jednakże, aby móc skorzystać z tego uprawnienia, wynajmujący w pierwszej kolejności zobowiązany jest wezwać najemcę do zapłaty, a następnie umowę wypowiedzieć. Po skutecznym wypowiedzeniu umowy, wynajmującemu będzie przysługiwało prawo wszczęcia postępowania eksmisyjnego, jeżeli najemca pomimo wypowiedzenia umowy najmu, lokal dalej zajmuje.
2. Naruszenie warunków umowy najmu: Kolejną przyczyną może być używanie lokalu mieszkalnego przez najemcę w sposób sprzeczny z umową lub niezgodne z jego przeznaczeniem. Jeżeli najemca używa lokal w sposób dalece odbiegający od treści stosunku prawnego, jakim jest umowa najmu zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, po uprzednim wezwaniu do zaprzestania naruszeń, wówczas tak jak wyżej było już wskazane, jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu umowy, lokal będzie w dalszym ciągu zajmowany przez najemcę, wynajmującemu będzie przysługiwało prawo wszczęcia postępowania o eksmisję.
3. Uszkodzenia mienia/ zakłócanie spokoju mieszkańców: Jeżeli pomimo pisemnego upomnienia najemca zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, wynajmujący ma podstawę do wypowiedzenia umowy najmu, a po skutecznym złożeniu wypowiedzenia wystąpienia do sądu z pozwem o eksmisję.
4. Wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokal lub jego części bez wymaganej zgody właściciela. Zazwyczaj standardowym postanowieniem w umowie najmu jest zakaz wynajmowania, podnajmowania albo oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego część bez wymaganej zgody właściciela. Złamanie zakazu skutkuje możliwością wypowiedzenia umowy najmu przy wynajmującego, a następnie jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu umowy, lokal będzie w dalszym ciągu zajmowany przez najemcę, wynajmującemu będzie przysługiwało prawo wszczęcia postępowania o eksmisję.
5. Wygaśnięcie umowy lub brak odnowienia/ przedłużenia: Osoba zajmująca lokal mieszkalny, po wygaśnięciu umowy powinna wydać lokal wynajmującemu (właścicielowi lokalu). Brak takiej czynności powoduje, iż najemca zajmuje lokal bezprawnie/bezumownie, bowiem nie posiada już tytułu prawnego do tego lokalu. Brak opuszczenia, opróżnienia lokalu mieszkalnego z rzeczy osobistych, a następnie wydania lokalu mieszkalnemu wynajmującemu po ustaniu stosunku najmu stanowi przesłankę do wszczęcia postępowania o eksmisje przeciwko takiej osobie.
6. Bezprawne zajmowanie lokalu przez tzw. dzikiego lokatora: Doświadczenie pokazuje, iż zdarzają się sytuacje, w których lokal mieszkalny zajmowany jest bezprawnie przez tzw. dzikiego lokatora. Taka sytuacja może wystąpić wtedy, kiedy najemca wynajmie przedmiotowy lokal osobie trzeciej lub odda go do bezpłatnego używania – bez zgody wynajmującego Osobę taką nie łączy ani nie łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego z wynajmującym. Przebywa on w lokalu bez żadnego tytułu prawnego. W takiej sytuacji właścicielowi lokalu również będzie przysługiwało uprawnienie do wszczęcie postępowania przed sądem celem wyeksmitowania takiego „lokatora”.

Jak powinien wyglądać prawidłowy pozew o eksmisję i co powinien zawierać?

Pozew o eksmisję musi odpowiadać wymogom formalnym wynikającym bezpośrednio z przepisów prawa. Pozew o eksmisję powinien zawierać petitium pozwu, w którym umieszczone są wszystkie wnioski formalne oraz uzasadnienie pozwy wraz z listą załączników. Stan faktyczny każdej sprawy jest inny. Pomocą do przygotowania pozwu o eksmisję może okazać się wzór, który znajduje się pod adresem URL. Wzór zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, należy uzupełnić go danymi oraz dopełnić uzasadnieniem właściwym dla tej konkretnej sprawy. Pozew powinien zawierać:

1. Nagłówek i informacje identyfikacyjne /Określenie Sądu: W prawym górnym roku pozwu należy wpisać nazwę miejscowości oraz datę. Kolejno należy wskazać właściwy Sąd Rejonowy do rozpoznania sprawy tj. sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Następnie podać należy dane strony powodowej (wynajmującego) i strony pozwanej (najemcy); imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, adresy do doręczeń, numer PESEL powoda. Jeśli powód zna PESEL pozwanego, również należy go podać w pozwie. Oprócz powoda i pozwanego w postępowania o eksmisję występuję również uczestnik postępowania, którym będzie Gmina miejsca położenia lokalu mieszkalnego. Uczestnik postępowania bierze udział w postępowaniu eksmisyjnym, bowiem Sąd w wyroku eksmisyjnym orzeka również o przyznaniu bądź braku przesłanek do przyznania lokalu socjalnego pozwanemu.
2. Oznaczenie rodzaju pisma: Tytuł pisma – pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.
3. Wartość przedmiotu sporu: Należy wskazać jaka jest wartość przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu określa się na podstawie umówionego czynszu. Przy umowach najmu zawartych na czas oznaczony, wartością przedmiotu sporu będzie suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok. W przypadku, gdy umowa zawarta była na czas nieoznaczony – wartością przedmiotu sporu będzie suma czynszu za okres trzech miesięcy.
4. Żądanie Powoda oraz opis nieruchomości: W petitum pozwu należy wskazać czego domaga się powód od pozwanego. Żądaniem w niniejszej sprawie jest nakazanie, aby pozwany opuścił, opróżnił i wydał lokal mieszkalny powodowi (tj. właścicielowi lokalu mieszkalnego). Należy dokładnie opisać lokal mieszkalny będący przedmiotem pozwu. Należy wskazać z ilu pomieszczeń i jakich składa się lokal mieszkalny, jaka jest jego powierzchnia użytkowa. Kolejno, wskazać należy jaki jest numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego i jaki Sąd prowadzi dla tego lokalu powyżej wskazaną księgę wieczystą. Należy również wnieść o zasądzenie kosztów sądowych. Pożądane jest zawnioskowanie, aby sąd ustalił czy pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego. Prawo do lokalu socjalnego przysługuje m.in. kobietom w ciąży, obłożnie chorym, osobom posiadającym status bezrobotnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. W przypadku braku tego wniosku sąd będzie badał tę okoliczność z urzędu. W petitum pozwu może się znaleźć szereg dodatkowych wniosków takich jak wniosek o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności czy przeprowadzenie rozprawy w nieobecności powoda.
5. Wnioski dowodowe: W petitum pozwu należy wyszczególnić i szczegółowo opisać wszystkie dowody jakimi dysponuje powód. Wnioski dowodowe są istotne, bowiem ich celem jest poparcie i wykazanie naszego żądania.
6. Uzasadnienie: W uzasadnieniu pozwu należy dokładnie opisać stan faktyczny sprawy. Należy wskazać jaka umowa łączyła powoda z pozwanym, czy umowa była zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony, czy powód podejmował próby polubownego rozwiązania sporu. Okoliczności wskazane w uzasadnieniu powinny być poparte wnioskami dowodowymi wyszczególnionymi w petitum pozwu. Należy wykazać, iż lokal zajmowany jest bezprawnie przez powoda lub że pozwany nie wywiązuje się z umowy łączącej strony i przykładowo nie uiszcza należnych powodowi opłat.
7. Podstawy prawne: Podstawa prawna na jakiej powód domaga się, aby pozwany opuścił lokal mieszkalny. I tak, zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Idąc dalej, w myśl art. 222 § 1. k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
8. Opłata od pozwu: Opłata od pozwu jest stała i wynosi 200 zł. Potwierdzenie uiszczenia opłaty jest załącznikiem do pozwu.
9. Właściwość Sądu: W tym miejscu należy wpisać, sąd właściwy dla miejsca położenie nieruchomości ustalony w oparciu o art. 38 kodeksu postępowania cywilnego.
10. Podpis: Na końcu pozwu należy złożyć podpis osoby składającej pozew, tj. powoda.
11. Załączniki: Należy wymienić wszystkie dokumenty jakie zostaną załączone do niniejszego pozwu, tj. dokumenty wyszczególnione we wnioskach dowodowych. Należy również pamiętać, aby w załącznikach znalazło się potwierdzenie uiszczenia opłaty od pozwu. Kolejno, należy pamiętać, iż załącznikiem będą również dwa odpisy pozwu wraz ze wszystkimi załącznikami, tj. dla pozwanego oraz uczestnika postępowania – gminy.

Dobrze sformułowany pozew samodzielnie lub z wykorzystaniem wzoru pozwu o eksmisję, poparty odpowiednimi dowodami znacznie przyspiesza postępowanie. W niniejszym postępowaniu, jest to bardzo istotne, bowiem właściciel lokalu pozbawiony jest prawa do władania własnym lokalem mieszkalnym, dlatego jeżeli jakakolwiek kwestia jest dla Ciebie niejasna, skonsultuj się z radcą prawnym. Doświadczenie radcy prawnego, pozwala na skuteczne złożenie pozwu o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego, jak również przyśpieszenie procesu o eksmisję.

Artykuł sponsorowany

Reakcja

0%0Pozytywnie0%0Neutralnie 0%0Negatywnie

Twoje emocje

0%0Lubię to!

0%0Super0%0Ekscytujący 0%0Ciekawy0%0Smieszny0%0Smutny0%0Wściekły0%0Przerażony0%0Szokujący0%0Wzruszający0%0Rozczarowany0%0Zaskoczony

Co sądzisz?

0%0Prawda0%0Manipulacja0%0Fake news

0

0Ulub