Kłopoty lokatorów osiedli Mieszkanie Plus. Czują się oszukani

“Zaufaliśmy, bo to program rządowy. To była nadzieja na własne mieszkanie, na które nie byłoby nas stać. Teraz czujemy się oszukani” – mówią mieszkańcy krakowskiego osiedla wybudowanego w ramach programu Mieszkanie Plus, na krakowskich Klinach przy ulicy Anny Szwed-Śniadowskiej. “Wciąż dawane są nam tyko obietnice, bez żadnych umów i konkretów, że te mieszkania będą kiedyś naszą własnością” – podkreślają.

Do tej pory w ramach rządowej inwestycji na krakowskich Klinach powstało 481 mieszkań. Mieszkańcy zaczęli się tam wprowadzać we wrześniu 2021 roku.

To dla wielu było życiowe marzenie, by mieć mieszkanie, stanąć na nogi, zamieszkać z rodziną, usamodzielnić się. Po prostu normalnie żyć. Ceny mieszkań na rynku są tak wysokie, że na własne mieszkanie od dewelopera nie moglibyśmy sobie pozwolić – mówi pani Marzena, która na osiedlu zamieszkała z mężem i dwójką dzieci. To była dla nas ogromna szansa, po kilku miesiącach nasze marzenia się rozwiały – dodała.

Jak mówi pani Marzena po waloryzacji stawek i przy obecnej inflacji ponad 60 proc. dochodów trzeba przeznaczyć na zapłatę za mieszkanie. I wciąż nie wiemy, czy będzie kiedyś naszą własnością. U prywatnego dewelopera byłoby i pewniej, i taniej – powiedziała.

Teraz muszę płacić prawie 3 tysiące złotych miesięcznie. Wcześniej wynajmowałem mieszkanie i było o wiele taniej. Muszę utrzymać dzieci i rodzinę. Ledwo wiążemy koniec z końcem, boję się, że będę musiał prosić rodzinę o pomoc, by dożyć do pierwszego. Nie tak to miało wyglądać – podsumowuje jeden z mieszkańców.

Wszyscy są rozżaleni. “Czujemy się oszukani przez rząd” – mówią mieszkańcy.

Osiedle przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej znajduje się na południu Krakowa. To ładne, nowoczesne czteropiętrowe bloki. Mieszkańcy przyznają, że jest ładnie, ale wskazują, że nie ma ławek, brakuje miejsc postojowych, nie ma koszy na śmieci przy chodnikach i są tylko cztery wiaty śmietnikowe na prawie 500 mieszkań. Według mieszkańców oświetlenie na osiedlu gaśnie już o g. 5 rano, jak ktoś idzie do pracy lub wyprowadza psa, musi oświetlać sobie drogę telefonem.

Mieszkańcy podkreślają, że kiedy dostali umowy mieli tylko kilka dni, żeby zapoznać się z ich treścią.

Wiedzieliśmy, że nie wszystko jest dla nas korzystne, ale dostaliśmy informację, że albo podpisujemy albo na nasze miejsce jest wielu innych chętnych, a umowa jest u notariusza, więc to była presja  – opowiada nam jedna z mieszkanek.

Lokatorzy bloków mówią, że najpierw musieli przystąpić do programu Mieszkanie Plus. Zawarcie umowy najmu to był etap końcowy.

“Kilkukrotnie przesuwano termin oddania tych mieszkań, zmieniano listy. Ile to już było czekania. Komuś kto tyle czasu czekał, ciężko się było wycofać przy podpisywaniu umowy” – mówią mieszkańcy osiedla.

Dla wielu to mieszkanie było ostatnią deską ratunku. Teraz wiedząc, ile to kosztuje nerwów i pieniędzy, ja bym się nigdy tu nie wprowadziła, biorąc pod uwagę, ile musiałam tu zainwestować, w meble, w kuchnię, do tego kaucja, czynsz. Każdy z nas przyszedł tutaj, bo liczył, że to mieszkanie będzie jego, a nie żeby mieć drogi wynajem – podkreśla jedna z mieszkanek.

“Dla nas to był rządowy program. Myśleliśmy, że jesteśmy w jakikolwiek sposób chronieni. Okazało się, że jest to kompletna nieprawda. PFR może z nami robić co chce, ustala nam warunki, na które musimy albo przystać albo się wyprowadzić” – mówią uczestnicy programu Mieszkanie Plus.

Gdybym miał komuś poradzić teraz, jeśli się zastanawia nad mieszkaniem na takim osiedlu – bo różne są życiowe sytuacje – to bym poradził, że jeżeli może mieszkać gdziekolwiek indziej, żeby tam został – powiedział nam jeden z mieszkańców.  

 Lokatorzy budynków przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej z początkiem stycznia tego roku dostali informację o zwaloryzowanych stawkach i jak przyznają to był dla nich cios.

Zapis na stronie PFR był taki, że czynsz przez 24 miesiące nie będzie podnoszony – mówi pani Natalia. PFR nam wytłumaczył, że to nie jest podniesienie czynszu, ale waloryzacja podyktowana inflacją. Ja dostałam podwyżkę czynszu po miesiącu o 200 złotych – dodała.

 Na dodatek lokatorzy wciąż nie wiedzą, czy mieszkania będą ich własnością. 

 Nam cały czas się obiecuje, że będziemy mogli dojść do własności tych mieszkań, ale wciąż nikt nie jest nam w stanie powiedzieć, kiedy to nastąpi i na jakich warunkach. Nie wiemy, ile za takie mieszkanie zapłacimy. Już teraz te wszystkie koszty przekraczają kwoty rat w banku – opowiada pani Natalia.

Lokatorzy opowiadają, że kiedy składali wnioski, PFR informował o stawkach na poziomie od 10 do 20 złotych za metr kwadratowych. 

W tym momencie mam stawkę 34 złotych za metr kwadratowych, bez opłaty eksploatacyjnej. Do tego dochodzi czynsz i zaliczki za media. Nie wiemy, ile PFR nam zaproponuje za dojście do własności tego mieszkania – mówi pani Natalia.

Wprowadzając się do swojego 45-metrowego mieszkania musiałam włożyć na początku ponad 30 tysięcy złotych, żeby je wyposażyć. Nie mam zdolności kredytowej. Założenie programu miało być inne, miało to być dla ludzi, których stać, żeby płacić czynsz, ale nie stać na wzięcie kredytu – podkreśla. I dodaje: Gdybym wiedziała wcześniej, że tak to będzie wyglądać, może bym poczekała, żeby zbudować własny wkład na normalny kredyt w banku. Czuje się oszukana. Teraz za 45-metrowe mieszkanie płace 2 tys. 700 złotych, za wynajem płaciłam dużo mniej.

O szczegóły i powody zmian stawek jeszcze w lutym pytaliśmy w Polskim Funduszu Rozwoju Nieruchomości, opisując przykład osiedla przy ul. Puszczyka na obrzeżach Gdyni.

Kwota czynszu najmu z dojściem do własności na osiedlu w Gdyni wynika z aktualnej wartości nieruchomości, kosztów obsługi nieruchomości, kosztów obsługi najmu, a także poziomu inflacji, która wpływa na wysokość czynszu najmu, zgodnie z zapisami umów – opowiadało nam wtedy Biuro Prasowe PFR.

Dla mieszkańców, którzy zwrócili się do nas o nagłośnienie ich problemu takie tłumaczenia, zwłaszcza w przypadku korzystania z tzw. opcji z dojściem do własności, są niezrozumiałe. 

To jest po prostu uciszenie tego, co my cały czas chcemy powiedzieć. Bloki zostały wybudowane w 2020 roku. Wtedy otrzymaliśmy klucze. Wtedy nie było inflacji. Dlaczego nie mamy cen sprzed inflacji, jeśli już wtedy zaczęliśmy najem tym mieszkań? Dlaczego od razu nie podpisywano z nami umów z dojściem do własności? Wszelkie deklaracje, które nam składano, były takie, że stawki nie wzrosną – mówi mieszkaniec gdyńskiego osiedla Paweł Szyszko. 

Jego sąsiad podkreśla, że inwestycja była opóźniona, a mieszkańcom – rzekomo ze względów formalnych związanych z księgami wieczystymi – nie zaproponowano od razu umów z możliwością dojścia do własności. Jak zauważa, to oczywiste, że po wprowadzeniu się ludzi i po wykończeniu przez nich mieszkań wzrosła wartość nieruchomości. Wzrosła także z powodu kryzysu związanego z pandemią i wojną. Te budynki zostały wybudowane przed kryzysem, gdy wartość materiałów była inna, była dużo niższa. I na podstawie tamtych realiów powinny być wyliczone stawki” – mówi Krzysztof Kluska, zauważając, że zmieniły się nie tylko stawki, ale inne ważne elementy wcześniejszych obietnic.

Dziś mieszkańcy nie mogą zawrzeć umowy na czas krótszy niż 30 lat. Dla mnie 30 lat to jest dużo, ponieważ ja już mam swój wiek. Chciałabym mieć wybór, tak jak mieliśmy obiecane na początku: 10, 15, 20 i 30 lat. Tam też były stawki względem różnych mieszkań: M1, M2, M3, M4. Dziś mam tylko jedną możliwość. Stawki są takie same bez względu na wielkość mieszkania – mówi RMF FM Joanna Zdzichowska. 

Jak opisuje w wykończenie mieszkania, które wynajęła w stanie deweloperskim włożyła około 100 tysięcy złotych. Gdyby dziś wiedziała, po jakich stawkach będzie musiała podpisać umowę dojścia do własności, nie zdecydowałaby się na inwestycję. Jestem osobiście zdziwiona, że nie ma żadnej reakcji od strony rządu, od pana premiera, który tak nagłaśniał, że to jest wspaniały program. Niestety ten program, drogi panie premierze, umarł – mówi kobieta.

Idea na pewno była słuszna. Jeżeli chodzi o zapisy umowy, to jest to najem instytucjonalny, który jest bardziej korzystny dla wynajmującego, bo zapewnia mu większą prawną możliwość eksmisji tych lokatorów – wskazuje Miłosława Strzelec-Gwóźdź, radca z GP Kancelarii Radców Prawnych.

Podkreśla, że projekty umów najmu instytucjonalnego zostały skonstruowane poprawnie, w tym także zapisy dotyczące waloryzacji czynszu. Ale, jak zaznacza prawniczka, są to umowy korzystniejsze dla wynajmującego niż w przypadku umów zwykłego najmu. 

W przypadku zwykłego najmu wynajmujący nie może jednostronnie podnieść czynszu. Musi tego dokonać w formie zmiany i najemcy przysługuje rozwiązanie takiej umowy lub wystąpienie do sądu o ustalenie rynkowej wartości czynszu – tłumaczy Miłosława Strzelec-Gwóźdź.

W przypadku najmu instytucjonalnego, który kłóci się z ideą Mieszkania Plus, takiej ochrony najemcy nie mają – podkreśla prawnik. Wystarczy zwykłe oświadczenie wynajmującego w formie pisemnej i najemcy są zobowiązani płacić wyższy czynsz i nie mają uprawnienia do zerwania takiej umowy ani wystąpienia do sądu. 

Sama umowa jest wielostronicowa i dość skomplikowana, przecięty Kowalski nie jest w stanie zrozumieć wszystkich jej zapisów bez wsparcia prawnego. 

Miłosława Strzelec-Gwóźdź przypomina, że gdy projektowane były przepisy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, był pomysł ograniczenia maksymalnej wysokości czynszu i opłat eksploatacyjnych, ale wycofano się z tego.

Wówczas najemca byłby bardziej chroniony, bo ten najemca wiedziałby, że wysokości czynszu nie może przekroczyć określonej kwoty. To byłoby zgodne z ideą Mieszkania Plus, które miały pozwolić zwiększyć zasoby mieszkaniowe – mówi Miłosława Strzelec-Gwóźdź. Trzeba powiedzieć jasno, że sytuacja tych najemców jest dużo gorsza, niż gdyby skorzystali z najmów na warunkach rynkowych – dodaje. 

Zastrzega jednak, że przy zwykłej umowie najmu – bez specjalnych zapisów – najemcy nie mogliby się stać właścicielami mieszkań. Taką możliwość daje właśnie umowa najmu instytucjonalnego z przeniesieniem prawa własności, która musi mieć formę aktu notarialnego.

Na pewno radzilibyśmy negocjacje zapisów – deklaruje prawniczka.

Wyjaśnia, że zapisy dotyczące waloryzacji stawek nie są obowiązkowe. Gdyby ich nie było, wynajmujący nie mógłby podnieść czynszu. Poza tym w umowie o najmie instytucjonalnym jest dużo obostrzeń dotyczących np. kar umownych czy przystąpienia do nich osób, które przekraczają wiek dorosłości. 

Rekomendowalibyśmy negocjowanie umowy lub rezygnację z niej i wybranie innej formy wynajmu. Z punku widzenia idei Mieszkania Plus mam wątpliwości, jeżeli chodzi o kwestię etyki. Uważam, że tworząc przepisy o Krajowym Zasobie Nieruchomości do projektu ustawy powinien być złącznik zawierający wzór takiej umowy, żeby poszczególne spółki nie miały możliwości naginania pewnych przepisów i ich zaostrzania albo sztywne ramy, co i w jakich warunkach ma zawierać taka umowa – powiedziała reporterowi RMF FM Miłosława Strzelec-Gwóźdź.

Jej zdaniem Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów powinien zbadać, czy w umowach nie ma klauzul niedozwolonych, bo ewidentnie “mamy tutaj do czynienia ze wzorcem umownym czy jednostronnie narzuconą umową przez wynajmującego”. Do zrewidowania są też zapisy w ustawie.

Z punktu widzenia przepisów prawa mieszkańcy nie mają drogi, którą mogliby się posłużyć i która mogłaby sprawić, że umowa zostanie rozwiązana. Ja bym rekomendowała wszelkie formy apeli do władzy o interwencję, o zmianę przepisów i to z zastosowaniem do umów, które już zostały podpisane – dodaje Miłosława Strzelec-Gwóźdź z GP Kancelarii Radców Prawnych.  

“Mieszkańcy wiedzieli, że ostateczną ofertę poznają dopiero po 2 latach” – takie tłumaczenie słyszymy od spółki PFR Nieruchomości, która odpowiada za program Mieszkanie Plus.

“Stawki czynszu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności są wyliczane po całkowitym rozliczeniu kosztów inwestycji. Na etapie budowy stawki te mogą być jedynie szacunkowe” – przekazała nam w oświadczeniu dyrektor biura prasowego PFRN Ewa Syta

Podkreśla, że na ostateczny koszt składają się przede wszystkim: cena zakupu gruntu, generalne wykonawstwo i materiały budowlane i dodaje, że najemcy byli informowani przed podpisaniem umów najmu, że w przypadku chęci przejścia “na najem z dojściem do własności” ostateczna oferta zostanie im przedstawiona po około 2 latach od pierwszego zasiedlenia, czyli w sierpniu 2022 roku.

Spółka zaznacza, że w przypadku sprzedaży mieszkań, które są aktywami Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju (FSMdR), nie może ich oferować poniżej realnej wartości i podkreśla, że rządowy program mieszkaniowy składa się z działań, które są adresowane do różnych grup odbiorców: dla najbiedniejszych są lokale socjalne, dla mało zarabiających – mieszkania komunalne, a dla osób, które nie mieszczą się w limitach zarobków ustalonych dla budownictwa komunalnego – część rynkowa, w której powstało osiedle Gdynia/ Puszczyka.

Inwestycja powstaje bez żadnych dotacji z budżetu państwa. Najemcy są natomiast wspierani dopłatami do czynszu z programu “Mieszkanie na Start”. Korzysta z nich 70 proc. lokatorów. Od kwoty czynszu odejmowane są dopłaty, które w Gdyni wynoszą obecnie nawet ponad 800 zł miesięcznie – informuje Ewa Syta.

Dodaje, że rząd pracuje nad kolejnym zwiększeniem dopłat z programu “Mieszkanie na Start”, a PFR Nieruchomości ze swojej strony dodatkowo zaoferował całkowite wstrzymanie waloryzacji w latach 2024 i 2025 i zwrot miesięcznej kaucji.

O kontrowersje związane z realizacją programu zapytaliśmy ministra rozwoju i technologii Waldemara Budę. Zmianę tych kwot minister tłumaczy po pierwsze wzrostem cen nieruchomości, do których doszło w ostatnich latach. Po drugie twierdzi, że ceny, które podawano wtedy potencjalnym kupcom były jedynie cenami stworzonymi “na potrzebę wyceny nieruchomości do najmu”.

Proszę pamiętać, że przy Mieszkaniu Plus była reguła taka: wchodzimy w najem, a w jakimś czasie zostanie zaproponowane dojście do własności. I te zasady dopiero miały być przedstawione, one teraz są przedstawiane. Więc to nie jest tak, że ktoś na początku zaproponował jakąś cenę. Cena była podana na potrzeby wyceny nieruchomości do najmu – mówił Buda.

Na pytanie, czy konsumenci mogą czuć się oszukani, minister odpowiada: Ja rozumiem tych, którzy widzieli cenę nieruchomości, którą zaczęli wynajmować niższą, a teraz ona jest znacząco wyższa. Trzeba gdzieś tutaj złotego środka, PFRN musi popracować, żeby też te oczekiwania społeczne zaspokoić. 

Pytany o to, co zrobi jako minister Waldemar Buda mówi, że PFRN jest spółką, która działa niezależnie.

Ja nie mam wpływu na PFRN, więc nie mogę dyktować warunków wykupu, ale będę nakłaniał do tego, żeby z takiej zwykłej sprawiedliwości społecznej te oferty były zbliżone do tego, co się prezentowało na początku, jak najemcy wchodzili w system Mieszkania Plus. Będę nakłaniał do kompromisowego podejścia, ale konkretnych decyzji  w tej sprawie podejmować nie mogę – zapowiada minister.

Dodał, że decyzja Polskiego Funduszu Rozwoju Nieruchomości zostanie podjęta przy konsultacji z zarządem Polskiego Funduszu Rozwoju.