Зміни на ринку складської нерухомості Львова: ріст попиту та пропозиції під час війни

Від початку повномасштабної війни ланцюжки постачання продукції кардинально змінились. Логістика й товарообіг вимушено перелаштувався з півдня України на захід, тож попит на склади, особливо на крос-док хаби з великою пропускною здатністю, на заході України значно зріс. Особливо у Львові, куди масово переїжджали не тільки біженці, а й релокувалися підприємства. Крім того, місто стало хабом для отримання та передачі далі гуманітарних вантажів.

Логістичні оператори, виробники продукції та місцеві дистрибуційні компанії і надалі зацікавлені в складах на заході країни, при чому вищої якості. Розповідаємо, як змінилася ситуація на ринку складських приміщень Львова та що зараз затребувано.

***

2022 рік, який змінив усе

На початку 2022 року у Львові налічувалося 530 тис. м² складських приміщень і додатково збудували 170 тис. м² складів найвищих класів А та В. Задля забезпечення попиту ринку у 2022 році почали реалізовуватися під оренду корпуси заводів, які ніколи не використовувалися в цій ролі. Приблизно це 50-60 тис. м² складських приміщень найнижчого за рейтингом класу D. Задля привабливості нових складів подекуди робили базові реновації – підлогу, сучасне освітлення, ремонт покрівлі. Зокрема, йдеться про заводи ЛАЗ, ІСКРА, «Конвеєрний завод», «Фрезерний завод».

Серед нових складів додалися, у свою чергу, PORT – 48 тис. м², «Львівсільмаш» – 20 тис. м², Sparrow – 15 тис. м², а також логістичний термінал БЕРТА-ГРУП, що використовується як сортувальний центр мережі «Близенько» та для дистриб’юції товарів на інші мережі логістичним оператором UB1 – 43 тис. м².

За останній рік частка складських приміщень сучасних класу А та В збільшилася на 5%. До війни кожен четвертий склад був класу А та В, а зараз – кожен третій. Це говорить про попит з боку орендарів на якісні складські площі. Сучасні новопобудовані склади приваблюють орендарів продуманим плануванням, що дозволяє збільшити ефективність роботи компанії. Вартість складів топового рівня А та В в ціні відрізянються від значно нижчих С та D лише на 20%.

Які класи складів взагалі існують

За класифікацією, склади поділяються на 4 основні групи – класи А, В, С та D.

Склади класу А – це сучасні об’єкти, що побудовані з високоякісних матеріалів, мають новітнє обладнання, вигідне розташування і зручну транспортну розв’язку. Таких вільних площ поки що немає у Львові, натомість широко представлені складські приміщення категорії В, де є всі необхідні умови для зберігання товарів за оптимальним режимом, системи для вентилювання і регуляції температури. У Львові такі склади пропонують логістичний центр PORT, «Еко-Бізнес» та логістичний парк «Львів» у Малехові.

Склади класу C зазвичай переобладнують з ангарів, виробничих цехів і інших непрофільних приміщень, тож вони мають кілька поверхів. Система вентиляції та опалення забезпечує підтримання постійної температури та оптимальної вологості. Так само склади класу D – непрофільні приміщення, проте на таких складах рідко встановлюють обладнання для регулювання умов зберігання, тому на таких об’єктах можна зберігати тільки ті вантажі, що не потребують спеціальних умов зберігання.

Яка пропозиція складів на ринку Львова

На початку 2023 року у Львові загалом налічується 600 тис. м² складських приміщень і додатково збудовано 300 тис. м² у класах А та В. У найвищих двох категоріях за рік вакантність знизилася з 18,2% до 7,1%.

Загалом у Львові наразі вільні 76 тис. м² складських приміщень. Пропозиція класу А поки що відсутня, але відбувається будівництво й підписання попередніх договорів у Sparrow та M10.

Натомість клас В пропонує готові варіанти від 300 до 5000 м². Серед них, до прикладу, PORT LVIV. Комплекс вирізняє зручна локація, сервісна інфраструктура та наявність професійної управляючої компанії, яка ще під час розробки проектних рішень відпрацювала схему руху по території, систему контролю доступу і безпеки, автоматизацію та диспетчеризацію усіх систем. Новий рівень сервісу надає можливість використання мобільного додатка, функціонал якого дозволяє власникам та орендарям керувати контролем доступу для транспорту та відвідувачів, мати доступ до показників своїх лічильників, фінансових документів з отримання послуг, інформації про завантаженість паркомісць тощо.

Клас С презентований як і складами на рампі старого фонду, так і поліпшеним класом D з промисловою підлогою. Він на ринку Львова представлений зокрема логістичним комплексом «Карпати логістік» та складами компанії «Євротек» на вул. Городоцькій. Ціни на клас С суттєво зросли від 100-120 грн за м² до 4-5,5 $ за м² по курсу 40 грн за долар. Клас D має діапазон площ від 300 до 5500 м² і зазвичай потребує поліпшень.

В Україні ринок складської логістики представлений переважно складами нижчих класів C і D, адже чим нижче вимоги до приміщень, тим більше варіантів їм відповідають. Однак попит на логістичні комплекси та сучасні обладнані склади зростає, і тому частка складів класів А і В збільшується.

За словами фахівців, на львівському ринку зараз важливо мати достатню пропозицію лотів від 300 до 3 000 м². Невпинно попит росте на сухі склади середнього формату (до 1 500 м²) та ті, що можна модернізувати під специфіку бізнесу орендаря або можуть закрити потребу як і в складському, так і торговому приміщенні в одній локації.

Затребуваними будуть площі для малого та середнього бізнесу, які задовольнять потреби та відкладений попит клієнтів, що в минулому році вимушено перевезли частину або весь свій бізнес до Львова, освоїлись та продовжили розвиток, спираючись на цей регіон в своєму стратегічному плануванні. Незважаючи на те, що витрати на утримання складу зростуть, виробники та дистриб’ютори додали до свого переліку вимог до приміщення ще декілька пунктів – безпека та автономність.

Також спостерігається збільшення попиту на контрактне будівництво «під-ключ» для мінімізації та розділення ризиків проекту між замовником та девелопером.

Zgłoś naruszenie/Błąd