Sprawa zamkowa 2. Miasto! Po czyjej jesteś stronie?

Przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym, zwolnienie od podatku od zabytkowych nieruchomości oraz aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste — to trzy podstawowe zagadnienia, które będę tu opisywała, a które pozwalają miastu na zabezpieczenie naszych interesów.

Przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości

Zgodnie z zapisami w akcie notarialnym przedsiębiorca miał zagospodarować „wyspę” zamkową do 20 lipca 2015 roku. Ustawodawca pozwala na przedłużenie wskazanego terminu w umowie, jednak pod pewnymi warunkami. Przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może być przedłużone na wniosek użytkownika wieczystego, ale ten musi wykazać, że niedotrzymanie terminu wynika z przyczyn od niego niezależnych. Zgodę na wydłużenie terminu wyraził prezydent. Czy słusznie?

28 kwietnia tego roku występujemy do urzędników miejskich o przesłanie nam skanów wniosków, które złożył inwestor w sprawie przedłużenia terminu. Z pism dowiadujemy się, że 2 maja 2016 roku to miasto zwróciło się z zapytaniem do biznesmena w sprawie zamkowej. Dopiero ten w odpowiedzi na pismo urzędowe występuje z wnioskiem o przedłużenie terminu do 31 grudnia 2020 roku. Wychodzi więc na to, że o formalności związane z wydłużeniem terminu zadbali urzędnicy, a nie sam inwestor. Czy zatem miasto wystąpiło tu w roli „adwokata” przedsiębiorcy?

Jako przyczyny niezależne od niego (co jest warunkiem przedłużenia terminu) inwestor wykazuje przeprowadzenie szeregu badań archeologicznych, brak zatwierdzonych przez konserwatora koncepcji. Natomiast „miasto” w piśmie dodatkowo powołuje się na częste rozmowy i spotkania z inwestorem, co ma świadczyć o zatroskaniu urzędników losem zamku.

Jednak z orzeczeń sądowych wynika, że brak pozyskania funduszy na rozbudowę zabytkowej inwestycji, brak akceptacji koncepcji przez konserwatora czy w końcu badania archeologiczne nie są przyczynami niezależnymi od inwestora.

Jeżeli inwestor nie otrzymał dotacji na inwestycję, to znaczy, że źle napisał wniosek. Jeśli nie ma akceptacji konserwatora dla swoich koncepcji, to znaczy, że przygotował koncepcje niezgodne z uwagami konserwatorskimi. Niewątpliwe są to czynności, na które inwestor ma wpływ. Naczelny Sąd Administracyjny w jednym z orzeczeń mówi też, że nie ma przeszkód w prowadzeniu badań archeologicznych z równoczesnym rozpoczęciem inwestycji, po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń.

Po zapoznaniu się z orzeczeniami sądowymi można też stwierdzić, że nie powinno tu nastąpić przedłużenie terminu inwestorowi na warunkach, które wskazuje. Wszystkie te wg miasta i inwestora „niezależne czynniki obiektywne” są właśnie od niego zależne.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden fakt, który wskazuje, że urzędnicy naszego miasta nie kontrolują w sposób prawidłowy zapisów umowy, pod którą się sami podpisali.

Akt notarialny, który zawiera termin zakończenia realizacji inwestycji, kończył się wg zapisów w pierwszej umowie 20 lipca 2015 roku. Oznacza to, że inwestor, najpóźniej 20 lipca 2015 powinien wystąpić z wnioskiem o przedłużenie terminu. Tak jednak się nie stało. Dlaczego?

Z pism, do których dotarliśmy, wynika, że przedłużenie terminu zagospodarowania wyspy nastąpiło dopiero przeszło rok później, czyli 16 sierpnia 2016 roku. Przedsiębiorca złożył w odpowiedzi na zapytanie miasta wniosek o przedłużenie terminu 13 maja 2016 roku — 10 miesięcy po terminie wskazanym w umowie.

Co jest tutaj nie tak?

A mianowicie to, że nie można przedłużyć terminu umowy w 2016 roku, skoro ten wygasł w lipcu 2015 roku. Przedłużenie terminu powinno mieć tutaj ciągłość. Nie ma mowy zatem o przedłużeniu czegoś, co w istocie przestało obowiązywać rok wcześniej. Czy więc miasto „zapomniało” o warunkach zapisanych w umowie?

Dziwi też fakt, że kolejny akt notarialny, który określa nowy termin, sporządza już inny notariusz.

W maju tego roku ponownie wystąpiliśmy do urzędu w sprawie przekazania nam brakującego wniosku (z lipca 2015 r.) inwestora w celu przedłużenia terminu. Do dziś nie otrzymaliśmy wniosku ani odpowiedzi. Brak udzielenia odpowiedzi w tej sprawie może świadczyć o tym, że takiego wniosku formalnie nie ma. A to może wskazywać na to, że kolejne umowy w sprawie przedłużenia terminu zagospodarowania „wyspy” zamkowej są podpisywane z naruszeniem prawa lub niezgodnie z prawem.

Podatki od zabytkowych nieruchomości

Z dostępnych informacji wiemy, że inwestor został zwolniony z płacenia podatków od zabytkowych nieruchomości. Ustawa (art. 7 ust. 1 pkt 6 u.p.o.l) pozwala na „niepłacenie” podatku od zabytków, ale„ pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków”. Sprawdzamy, czy zatem to zwolnienie w przypadku inwestora jest słuszne i czy miasto ma potwierdzenie na to, że przedsiębiorca utrzymuje i konserwuje zamek zgodnie z ustawą o ochronie zabytków.

Za zwolnienie kupca zabytku z podatku od nieruchomości zabytkowej odpowiada miasto, ponieważ występuje ono w roli organu podatkowego. Podatnik, chcąc skorzystać ze zwolnienia podatkowego, powinien wykazać, że nieruchomość wpisana do rejestru zabytków jest przez niego utrzymywana i konserwowana zgodnie z przepisami o ochronie zabytków. To na wniosek właściciela lub posiadacza zabytku wojewódzki konserwator zabytków przedstawia, w formie pisemnej, zalecenia konserwatorskie, określające sposób korzystania z zabytku, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich, a także zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w tym zabytku — brzmi jedna z tez wyroku WSA.

Aby kupiec mógł nie płacić podatku od zabytkowych budowli, musi udowodnić, że utrzymuje i konserwuje zamek zgodnie z ustawą. Za dopilnowanie tego odpowiedzialni są nasi urzędnicy. To oni muszą posiadać podstawę, aby móc go z takiej opłaty podatkowej zwolnić.

Jeśli miasto miałoby wątpliwości co do utrzymania i konserwacji zabytku zgodnie z ustawą i chciałoby zabezpieczyć się w „papierach” na taką okoliczność, powinno wystąpić z wnioskiem do konserwatora na potwierdzenie tego faktu. Bo to, że podatnik nabył nieruchomość w gorszym stanie od obecnego, nie implikuje automatycznie zastosowania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy bowiem wykonanie jakichkolwiek prac na nieruchomości, czy też poczynienie na nią jakichkolwiek nakładów, a tym bardziej brak stosownego dofinansowania — mówi Naczelny Sąd Administracyjny.

Natomiast zgodnie z tezą wyroku WSA organ podatkowy (miasto) nie dysponuje wiedzą pozwalającą ocenić stan zabytku i sposób jego konserwacji, dlatego też prawidłowym jest oparcie się organu podatkowego na informacji wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Z dostępnych nam informacji wiemy, że miasto nigdy nie wystąpiło do konserwatora w tej sprawie. Zrobiło to dopiero po naszej interwencji, czyli o kilka lat za późno.

Wojewódzki Konserwator w odpowiedzi na nasze zapytanie stwierdza, że wydał szereg zaleceń konserwatorskich, ale do koncepcji. Informuje też o tym, że mimo iż obiekty są doraźnie zabezpieczone, to nie wykonuje się na nich prac konserwatorskich.

W 2012 roku, przy okazji badań archeologicznych ówczesny ełcki konserwator przeprowadził kontrolę na zabytku. Z protokołu wynika, że wstępnie obiekt jest zabezpieczony i konserwowany. Jednak miało to miejsce w 2012 roku. Aby móc udzielić zwolnienia podatnikowi, co roku, urząd musi posiadać takie informacje na bieżąco.

Organ podatkowy powinien każdorazowo badać przed wydaniem decyzji, czy nadal istnieją przesłanki warunkujące zastosowanie do zabytku zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy bowiem ustalenie istnienia tych przesłanek przy wydaniu pierwszej decyzji, a następnie „automatyczne” powielanie decyzji w kolejnych latach podatkowych, na podstawie domniemania faktycznego, że stan faktyczny w zakresie istnienia przesłanek zwolnienia nie uległ zmianie, przy jednoczesnym założeniu, że podatnik sam dokona tej oceny, a następnie zawiadomi od tym organ podatkowy w informacji podatkowej złożonej na podstawie art. 6 ust. 6 u.p.o.l. – to kolejna teza z wyroku WSA.

Na jakiej więc podstawie miasto opierało zwolnienie od podatku w przypadku zabytku, bo kolejna teza z orzeczenia sądowego mówi „brak zgody właściwego konserwatora zabytków na prace wykonane w budynku, w zasadzie wyklucza w sprawie możliwość uznania, że obiekt był utrzymywany zgodnie z ustawą o ochronie zabytków”. Oznacza to, że wszelkie prace remontowe, konserwacyjne i pielęgnacyjne muszą odbywać się w uzgodnieniu z konserwatorem zabytków. Takich uzgodnień nie ma. Tak, jak pisaliśmy wcześniej, uzgodnienia są, ale co do koncepcji, czyli wizji.

Brak naliczania kar za niedotrzymanie terminu

To, że inwestor ma przedłużany termin, co do zagospodarowania nieruchomości, nie wyklucza miasta z naliczenia mu stosowanych opłat. Gdyby miasto miało na uwadze dobro mieszkańców, a nie tylko dobro inwestora naliczenie takich „kar” mogłoby podziałać na niego mobilizująco. Natomiast kwoty te zasilałyby budżet miejski, a straty z powodu braku realizacji inwestycji byłyby trochę mniejsze.

Zadziwia też brak aktualizacji opłat dla gruntów zamkowych. Jak twierdzi magistrat, aktualizacji gruntów dokonał w 2016 roku, ale dla nieruchomości zamieszkałych (czyli dla mieszkańców), natomiast dla nieruchomości usługowych takiej aktualizacji zamierzał dokonać w 2020 roku, jednak w związku z pandemią te plany zostały przełożone.

Podsumowując obecną sytuację można postawić pytania: Czy miasto należycie podchodzi do sprawy z zamkiem? Czy ważniejszy jest interes miasta, czy inwestora? I wreszcie – czy sam inwestor traktuje tę sprawę poważnie, czy może wodzi nas za nos? Sytuacja, którą stworzyło mu miasto, jest w mojej ocenie bardzo dla niego komfortowa. Może już czas powiedzieć — dość. Można warto przestać budować zamek wyobraźni?

Nie chcę też zarzucać złej woli inwestorowi, a tym bardziej miastu. Wierzę, że wszystkim zależy na tym, aby „to” się w końcu stało. Ale nie może być tak, że zaczynamy akceptować trwające od wielu lat „wielkie nic” i przyzwyczajamy się do małego „coś”. Nie może być tak, że zadowalamy się pozorowanymi działaniami, które na chwilę mają uciszyć opinię publiczną. Ten taniec z nami trwa za długo. Kochajmy swoje miasto mądrze i bezwarunkowo, ale nie ślepo.

Zgłoś naruszenie/Błąd