Rynek deweloperski. Poważny spadek nowych inwestycji mieszkaniowych

Czeka nas poprawa

– Stopniowe znoszenie przez rząd nałożonych wcześniej restrykcji i ułatwienia administracyjne przewidziane w tarczy antykryzysowej (odmrożenie biegu terminów) powinny przełożyć się na poprawę tych danych już w publikacji GUS za 2-3 miesiące. Kolejne dane dadzą nam też lepszy obraz skali problemów i przynajmniej częściowo odpowiedzą na pytanie, na ile pogorszenie sytuacji wynika z problemów natury administracyjnej – mówi analityk.

Nie zmienia to oczywiście faktu, że w kwietniu oddano do użytkowania o ponad 22 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. W większej mierze był to efekt gorszych danych na temat dokonań inwestorów indywidualnych budujących domy na własne potrzeby. W tym wypadku mieliśmy do czynienia z ponad 37-procentowym spadkiem w porównaniu z kwietniem 2019 r. Lepiej wyglądają na tym tle dane na temat budów prowadzonych przez deweloperów, choć i w tym wypadku mieliśmy do czynienia ze spadkiem (o 15 proc.). To sugeruje, że w kwietniu – pomimo obiektywnych trudności – deweloperzy lepiej radzili sobie w kontaktach z administracją.

Słabo wygląda też liczba mieszkań i domów, na których budowę wydano pozwolenia. W skali całego kraju urzędy zgodziły się na budowę 16,8 tys. nowych nieruchomości. Był to wynik o ponad jedną czwartą gorszy niż w analogicznym okresie przed rokiem. Zarówno inwestorzy indywidualni, jak i deweloperzy zanotowali tu około 27-procentowy regres.

Mniejszy popyt to i mniej nowych budów

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego bardzo ważne są też dane na temat rozpoczynanych budów. Tu także mamy do czynienia z poważnym regresem. W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego możemy mówić o spadku nowych inwestycji o ponad jedną trzecią. Przy tym inwestorzy indywidualni w ostatnim miesiącu zaczęli budować 7 tys. nowych domów (spadek o 30 proc. r/r), a deweloperzy 6,2 tys. nowych mieszkań i domów (spadek o 46 proc. r/r).

– Wbrew pozorom działania deweloperów były tu uzasadnione. Bojąc się o liczbę pracowników budowlanych, skupili się oni na dokończeniu prowadzonych inwestycji, w których większość mieszkań jest już sprzedana. Ponadto w pierwszej połowie kwietnia popyt na mieszkania był wyraźnie stłumiony, co ograniczało skłonność i konieczność rozpoczynania nowych projektów. Dopiero od Świąt Wielkanocnych widzimy stopniowy powrót kupujących na ten rynek. Deweloperzy powinni bacznie się tej sytuacji przyglądać i decydować się na uruchamianie nowych projektów stosownie do popytu zgłaszanego przez Polaków. Ważne jest przy tym, aby nie rezygnować z przygotowywania nowych inwestycji. To pozwoli dynamicznie reagować na zgłaszany popyt. Ten wcześniej czy później będzie przecież rósł przy okazji normalizowania się sytuacji w gospodarce – podsumowuje Bartosz Turek.

Ceny przyspieszyły. Wzrosty średnio o blisko 13 proc.

Z danych NBP wynika, że w największych miastach ceny mieszkań używanych rosły z dynamiką na poziomie 13,6 proc. w skali roku. To więcej niż pod koniec 2019 roku. Mówimy tu o zmianach mierzonych tzw. indeksem hedonicznym. Jest to miara szczególnie godna uwagi, bo nie tylko bada ona ceny znajdujące się w aktach notarialnych, ale też uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań.

Liderami wzrostów były Zielona Góra (wzrost cen o 27,4 proc. w ciągu roku) i Wrocław (16,8 proc.). W obu przypadkach powodem może być fakt, że te miasta dołączyły do mieszkaniowej hossy z opóźnieniem. Do tego w Zielonej Górze u zarania hossy mieliśmy do czynienia z relatywnie niskimi cenami metra kwadratowego (około 3 tys. zł). Ta niska baza była też ważnym powodem, dla którego możliwe były aż tak dynamiczne wzrosty cen.

Na drugim biegunie znajdziemy Opole. Jest to jedyne miasto, gdzie w ciągu roku mieszkania używane zdrożały o mniej niż 10 proc. – dokładnie o 5,4 proc. Sytuacja jest tu bardzo ciekawa, bo z drugiej strony Opole było jednocześnie w pierwszym kwartale 2020 roku też miastem o najwyższym wzroście cen mieszkań nowych (z 5,4 tys. zł za metr pod koniec 2019 roku do 6,3 tys. zł obecnie). Wytłumaczeniem tego fenomenu może być fakt, że na rynku opolskim w ostatnim czasie osoby z zasobniejszym portfelem wybierały przede wszystkim ofertę deweloperską. To w biurach sprzedaży deweloperów sprzedawały się mieszkania droższe – o wyższym standardzie. Na rynku wtórnym natomiast łupem nabywców stawały się przede wszystkim tańsze lokale.