Rekordowe rekordy na amerykańskim rynku mieszkaniowym

Przyzwyczailiśmy się już do tego, że ceny domów w Stanach
Zjednoczonych biją kolejne rekordy. Ale jeszcze nigdy wcześniej nieruchomości za
Atlantykiem nie drożały tak szybko jak w 2021 roku.

O spekulacyjnym balonie na amerykańskim rynku nieruchomości w
ubiegłym roku pisaliśmy już kilkukrotnie: w marcu, w
czerwcu i w
lipcu oraz w
sierpniu i we
wrześniu. Przekaz był jasny: ceny domów w USA biją rekordy, rosnąc w
niespotykanym wcześniej tempie i jednoznacznie
przebijając ekscesy z lat 2000-2006, które później doprowadziły do
największego kryzysu finansowego od 1929 roku. Jesienią wydawało
się nawet, że nieruchomościowa bańka wytraca impet. Okazało się to jednak
fałszywym sygnałem.

Najnowsze dane pokazały, że w grudniu ceny domów w 20 amerykańskich
aglomeracjach były średnio o 1,46% wyższe niż w listopadzie oraz o 18,5% wyższe
niż rok temu. – To najwyższy całoroczny wzrost cen w 34-letniej historii tych
danych, znacznie wyższy od 10,4% odnotowanych w 2020 – skomentował w grudniowym
raporcie Craig J. Lazzara, dyrektor zarządzający w S&P DJI. Na najbardziej „rozgrzanych”
rynkach – czyli w słonecznym Phoenix oraz na Florydzie (Tampa i Miami), ceny
galopowały w tempie ok. 30% rocznie.

Niemniej jednak grudniowa zwyżka była już nieco słabsza od
rekordowej, 20-procentowej dynamiki rocznej wychwyconej w lipcu 2021. Także przyrosty miesięczne rzędu
1,0-1,5% notowane przez ostatnie pół roku są już nieco niższe niż wzrosty o 1,7-1,8%
mdm obserwowane wiosną ubiegłego roku. Może to sugerować, że mieszkaniowy boom
jednak wytraca impet, mimo że ceny wciąż biją historyczne rekordy.

Tak się pompuje balony

Od marca 2020 Fed w hurtowych ilościach skupuje obligacje
skarbowe i hipoteczne za świeżo wykreowane rezerwy bankowe (tzw. dodruk
pieniądza). Proceder ten ma się zakończyć dopiero w marcu. Oznacza to, że przez
dwa lata bank centralny USA podgrzewał i tak już bardzo gorącą koniunkturę na
amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, doprowadzając do podobnej
(choć z pewnymi istotnymi różnicami) sytuacji jak z początku XXI wieku.

Dzięki manipulacjom Fedu Amerykanin o dobrej zdolności
kredytowej może zaciągnąć 30-letni kredyt hipoteczny o stałym (w całym
okresie kredytowania!) oprocentowaniu w wysokości 3,92 %. Rok temu
oprocentowanie był rekordowo niskie i wynosił niespełna 2,7%. Były to stawki, które
zapewne okażą się niższe od oficjalnie raportowanej inflacji w okresie spłaty
tych pożyczek. Trudno się zatem dziwić, że realnie niemal „darmowy” kredyt
hipoteczny napędził zainteresowanie nawet rekordowo drogimi nieruchomościami
mieszkaniowymi w Stanach Zjednoczonych.

To wszystko może się jednak wkrótce skończyć. Od kilku
miesięcy oprocentowanie kredytu hipotecznego w USA powoli idzie w górę. W
Ameryce parametr ten uzależniony jest od rentowności długoterminowych obligacji
skarbowych, które w lutym były najwyższe od dwóch lat. Jeśli Rezerwa Federalna
faktycznie zabierze się za podnoszenie stóp procentowych (mówi się nawet o 6-7
podwyżkach w tym roku) i zacznie program redukcji swojego bilansu (QT), to
rentowności Treasuries mogą skierować się w stronę 3% – czyli poziomu ostatni
raz widzianego pod koniec 2018 roku.

Wtedy wysokie ceny oraz drastyczny spadek
zdolności kredytowej Amerykanów powinny doprowadzić do schłodzenia rynku
nieruchomości. Na razie jednak dane z USA sugerują, że nabywcy domów bardziej
boją się wysokiej inflacji (i chcą przed nią zabezpieczyć oszczędności) niż
wizji wyższych stóp procentowych i możliwego spadku cen nieruchomości.

Źródło:

Zgłoś naruszenie/Błąd