Ochrona kupujących mieszkania coraz bliżej. Szykuje się prawno-deweloperski chaos?

Już latem 2022 r. wejdzie w życie nowa
ustawa deweloperska. Niestety może się okazać, że zarówno sami deweloperzy, jak
i nabywcy mieszkań będą mieli problem z nowymi przepisami.

Tak zwany okres vacatio legis,
czyli czas pomiędzy ogłoszeniem nowej ustawy deweloperskiej i jej wejściem w życie,
jest stosunkowo długi. Większość przepisów ustawy z dnia 20
maja 2021 r. będzie obowiązywać od 1 lipca 2022 roku. Nie oznacza to
jednak, że już w połowie bieżącego roku wszystkie nowe mieszkania i domy będą
sprzedawane zgodnie ze zmodyfikowanymi zasadami.

Przepisy przejściowe dla nowej
ustawy deweloperskiej są dość skomplikowane, co może sprawić, że klienci deweloperów
będą nieco zdezorientowani. Również sami inwestorzy (zwłaszcza mniejsi) mogą
mieć kłopoty ze stosowaniem nowych regulacji. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl
analizują sytuację.

Dla starszych inwestycji okres
przejściowy potrwa aż 2 lata

Temat przepisów przejściowych, które wprowadzają nową ustawę deweloperską,
na razie nie był jeszcze szczegółowo analizowany przez media. Wydaje się
jednak, że wraz ze zbliżaniem się daty 1 lipca 2022 r. będzie to częściej
poruszana kwestia. Nowe przepisy stwarzają dla deweloperów swoistą zachętę
związaną z rozpoczynaniem sprzedaży projektów przed lipcem 2022 r. Warto bowiem
wiedzieć, że ustawodawca wprowadził dwuletni okres przejściowy. Ma on dotyczyć
tych inwestycji (przedsięwzięć deweloperskich), w przypadku których przed 1
lipca 2022 r. nastąpiło rozpoczęcie sprzedaży i została zawarta co najmniej
jedna umowa deweloperska.

W przypadku wspomnianych projektów do połowy 2024 roku będą obowiązywały
zasady ustalone przez „starą” ustawę deweloperską (ustawę z dnia 16 września
2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).
Przywilej dla deweloperów związany ze stosowaniem dotychczasowych regulacji nie
jest jednak bezwarunkowy. Nawet w dwuletnim okresie przejściowym zastosowanie znajdą
nowe przepisy związane z:

• przeniesieniem
  do innego banku rachunku powierniczego w razie wypowiedzenia jego umowy lub
  upadłości bank;
• możliwością
  odstąpienia od umowy deweloperskiej przez klienta, jeśli deweloper nie przeniósł
  rachunku powierniczego (patrz punkt poprzedni).

Identyczne zasady związane z bardzo ograniczonym zastosowaniem nowych
przepisów będą obowiązywały, jeśli inwestycja była objęta dwuletnim okresem
przejściowym, do końca którego nie udało się zawrzeć danej umowy
deweloperskiej. W opisywanej sytuacji ustawodawca zdecydował się na
przedłużenie okresu obowiązywania dotychczasowych regulacji dla zawieranej
później umowy.

Nabywcy muszą sprawdzić, czy obejmie ich
większa ochrona

Z punktu widzenia dewelopera konieczność stosowania przepisów starszej
ustawy deweloperskiej z 2011 r. nie stanowi problemu. Wręcz przeciwnie – dotychczasowe
regulacje są bardziej korzystne dla inwestora np. w kontekście odpowiedzialności
za wady lokalu. Chodzi między innymi o fakt, że wedle nowych przepisów opinia
rzeczoznawcy o istotnej wadzie mieszkania lub domu będzie stanowiła podstawę do
odstąpienia od umowy.

Natomiast sami klienci firm deweloperskich mogą być zainteresowani
zakupem mieszkania lub domu według nowych przepisów. Trudno się temu dziwić, bo
ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. przewiduje dodatkowe zabezpieczenie
dla klienta firmy deweloperskiej związane z działalnością Deweloperskiego
Funduszu Gwarancyjnego. Nabywców lokali i domów od dewelopera może też cieszyć
ustawowe uregulowanie umowy rezerwacyjnej i ograniczenie opłaty pobieranej za
rezerwację nieruchomości.

W związku z powyższym niektórzy klienci firm deweloperskich na pewno
będą sprawdzać, czy dana nieruchomość jest sprzedawana według nowych przepisów.
Inni nabywcy nowych lokali i domów mogą być natomiast zupełnie zdezorientowani
zmianami prawnymi. Niestety można przypuszczać, że ten problem będzie dotyczył
sporej grupy osób. Kłopoty z etapową zmianą przepisów mogą mieć także sami
deweloperzy. Wydaje się bardzo prawdopodobne, że dodatkowym efektem nowych
regulacji będzie wzrost zainteresowania doradztwem prawnym dla firm
deweloperskich.

Andrzej Prajsnar

Źródło:

Zgłoś naruszenie/Błąd