Gdzie kończy się prywatne mieszkanie, a zaczyna część wspólna? Życie w bloku i spory m.in. o balkony

Rozgraniczenie pomiędzy lokalem mieszkalnym oraz nieruchomością wspólną
jest bardzo ważną kwestią. Brak szczegółowych regulacji sprawia, że trzeba
powoływać się na orzecznictwo sądów.

Decyzja dotycząca zamieszkania w budynku wielorodzinnym
oprócz zalet ma również zasadnicze wady. Jedną z nich jest ograniczony wpływ na
sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Zgodnie z przepisami w skład nieruchomości
wspólnej wchodzi grunt pod budynkiem oraz ta część budynku, która nie służy do
indywidualnego użytku właścicieli lokali. Praktyka pokazuje jednak, że
definicja zaczerpnięta z ustawy o własności lokali wcale nie jest wystarczająca. W związku z tym dużą rolę odgrywa orzecznictwo sądów. Niestety, sądy nie
zawsze utrzymują jednolitą linię orzecznictwa. Eksperci portalu
RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na sporne kwestie i wyjaśniają, czy np. balkon
lub loggia stanowi część nieruchomości wspólnej.

Bardzo ważna sprawa nie została precyzyjnie uregulowana

W pierwszej kolejności warto jednak wyjaśnić, dlaczego
kwestia rozgraniczenia lokalu oraz nieruchomości wspólnej jest tak ważna w
praktyce. Przede wszystkim umowna granica między lokalem oraz częściami wspólnymi
wyznacza teren, poza którym nie powinna ingerować wspólnota mieszkaniowa lub
spółdzielnia zarządzająca budynkiem z wykupionymi mieszkaniami. Wyjątek dotyczy
tylko sytuacji, w której zachowanie właściciela lokalu wpływa negatywnie na sąsiadów
lub części wspólne (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Rozgraniczenie pomiędzy
lokalem oraz nieruchomością wspólną jest bardzo istotne również w kontekście
możliwości podejmowania samodzielnych prac remontowych i odpowiedzialności za ewentualne
awarie (np. wycieki wody).   

Sądy wypowiadały się między innymi w sprawie instalacji

W kontekście wspomnianych już wycieków wody warto nadmienić, że kwestia przynależności fragmentów instalacji do nieruchomości
wspólnej wzbudza pewne kontrowersje. To pierwszy sporny obszar, który dotyczy przebiegu
granicy pomiędzy częściami wspólnymi oraz lokalem. Trzeba zatem przyjrzeć się
wybranym orzeczeniom sądowym. Ważne wydają się następujące wyroki i uchwały:

• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r. (sygn. akt: I
  ACa 222/13) wskazujący, że wodomierz zamontowany za zaworem odcinającym wodę
  stanowi część mieszkania (ten sam tok rozumowania można zastosować do podobnych
  urządzeń pomiarowych oraz elementów instalacji znajdujących się za zaworem – od
  strony lokalu)
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. (sygn. akt: III CZP 28/06) sugerująca,
  że brak odrębnych ciepłomierzy dla każdego lokalu skutkuje kwalifikacją instalacji
  grzewczej w mieszkaniach jako elementu nieruchomości wspólnej.
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21
  października 2008 r. (sygn. akt: II SA/Kr 274/08) mówiący, że każdą instalację w
  bloku należy w miarę możliwości dzielić na część wspólną (służącą do użytku wielu
  właścicieli lokali) oraz część indywidualną. Zwykle przyjmuje się, że linia
  podziału biegnie w miejscu połączenia pionu zbiorczego z poziomą (indywidualną)
  częścią instalacji albo w miejscu położenia zaworu odcinającego dopływ mediów
  do mieszkania.
• wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2013 r. (sygn. akt: I C
  1466/11) potwierdzający, że przewody kominowe stanowią część wspólną budynku.

Na omówienie zasługuje też kwestia instalacji
elektrycznej. Trzeba przede wszystkim brać pod uwagę fakt, czy dany odcinek tej
instalacji zasila tylko jeden lokal. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny z Gdańska w
wyroku z dnia 30 maja 2014 r. (sygn. akt I ACa 136/14), położenie urządzeń
pomiarowych nie może przesądzać o ustaleniu granic nieruchomości wspólnej.

Andrzej Prajsnar

Źródło: