Coraz więcej nowych „M” na rynku najmu. Analizujemy ciekawe zjawisko

Podczas przeglądania ofert najmu mieszkań, wciąż można zobaczyć wiele zdjęć lokali, które pod względem wystroju i wyposażenia przypominają o czasach PRL-u. Taka sytuacja dotyczy również większych miast. Równocześnie możemy zaobserwować wzrost udziału rynkowego najnowszych mieszkań przeznaczonych na wynajem. Narodowy Bank Polski niedawno zaprezentował ciekawe informacje opisujące wspomniane zjawisko.

Dane NBP wskazują, że mieszkania wybudowane w czasach obecnego boomu (po 2014 r.) stanowią już poważną część rynków najmu z miast wojewódzkich. Za przyjemność związaną z użytkowaniem niemal nowego mieszkania, trzeba będzie jednak sporo dopłacić.

Doniesienia o wzroście udziału najnowszych mieszkań w ofercie wynajmujących dobrze korespondują z innym zjawiskiem, które było widoczne po 2014 r. Mowa o zwiększonym zainteresowaniu inwestycyjnym wynajmem lokali. Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że w latach 2017 – 2018 około 30% – 40% nowych mieszkań z siedmiu największych rynków pierwotnych było kupowanych w celach inwestycyjnych. Dzięki długotrwałej stabilizacji stóp procentowych NBP i oprocentowania lokat na niskim poziomie, miało miejsce swoiste „odmłodzenie” zasobu mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Eksperci RynekPierwotny.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego postanowili zaprezentować, jak przez ostatnie lata wzrastał udział najnowszych „M” w rynku wynajmu. Poniższa tabela przedstawia taki udział obliczony osobno dla Warszawy, pięciu innych metropolii (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk) oraz dziesięciu mniejszych miast wojewódzkich (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra).

Informacje z poniższego zestawienia wskazują, że udział rynkowy mieszkań wybudowanych w czasach boomu (po 2014 r.) osiągnął już 20%. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl to oznacza, że średnio co piąte mieszkanie na wynajem z miast wojewódzkich jest niemal nowe. Warto odnotować, że udział najnowszych lokali w rynkach najmu z mniejszych miast wojewódzkich szczególnie szybko wzrósł w ostatnich kwartałach. Na terenie metropolii analogiczny wskaźnik szybciej osiągnął poziom zbliżony do 20%.

Wspomniane już wcześniej „odmłodzenie” zasobu mieszkań przeznaczonych na wynajem może być czynnikiem, który uatrakcyjni rodzimy rynek najmu. Pojawienie się wielu najnowszych mieszkań na rynku prawdopodobnie zachęci część właścicieli starszych „M” do remontu wynajmowanych lokali. Nowe mieszkania posiadają bowiem przewagę estetyczną i funkcjonalną nad starszymi lokalami. Taka różnica jest widoczna, mimo że mieszkania od dewelopera, które inwestorzy kupują pod wynajem, często bywają wykańczane w sposób dość budżetowy.

Równocześnie trzeba pamiętać, że osoby nabywające nowe mieszkanie w celu wynajmu, zawsze będą oczekiwały zadowalającej stopy zwrotu. Wg portalu RynekPierwotny.pl taka stopa rentowności najmu musi uwzględniać koszt zakupu nowego metrażu (zwykle większy niż na rynku wtórnym) oraz nakłady związane z wykończeniem. Właśnie dlatego najemca na ogół będzie musiał dopłacić za przyjemność użytkowania niemal nowego lokum. Potwierdzają to na przykład dane NBP mówiące, że na początku 2019 r. przeciętny czynsz za najnowsze mieszkania z Warszawy był o około jedną czwartą większy od rynkowej średniej.

Mowa o miesięcznej różnicy czynszu wynoszącej około 420 zł (mieszkanie o pow. 30 mkw.) oraz 700 zł (mieszkanie o pow. 50 mkw.). Takie wyniki sugerują, że na wynajem najnowszych mieszkań w Warszawie oraz innych metropoliach mogą sobie pozwolić lepiej zarabiające osoby.