W 2022 roku rynek mieszkaniowy będzie pod presją

Rosnąca inflacja, wzrost gospodarczy czy program kredytów bez wkładu własnego to w bieżącym roku wektory, które sugerują sprzyjającą koniunkturę w mieszkaniówce. Z drugiej strony mamy jednak rosnące stopy procentowe. Wciąż wiele osób nie docenia też skali wyzwań, które niesie za sobą agresja Rosji na Ukrainę.

• Zgodnie z przewidywaniami czwarty kwartał 2021 roku był momentem, w którym mieszkania nie tylko zdrożały, ale też drożały szybciej niż kwartał wcześniej. Zarówno w przypadku lokali nowych, jak i używanych mieliśmy do czynienia z dwucyfrową dynamiką.
• Pod koniec 2021 roku za metr nowego mieszkania płacono na siedmiu największych rynkach o 15,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W przypadku mieszkań używanych zmiana cen w tym samym okresie wyniosła 12,1 proc.
• od rozpoczęcia podwyżek stóp procentowych zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych stopniała z około 700 tys. złotych.

Ceny nie są najważniejsze z punktu widzenia oceny sytuacji
Dynamika wzrostu cen to tylko jeden z 25 wskaźników, które HRE Think Tank na bieżąco monitoruje, stawiając co kwartał kompleksową diagnozę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce. Zwraca ponadto uwagę na wiele innych miar ważnych z punktu widzenia oceny kondycji gospodarstw domowych, koniunktury w sektorze budownictwa czy w obszarze bankowości, ze szczególnym uwzględnieniem podaży kredytów hipotecznych.

Przejściowe ochłodzenie na rynku kredytów mieszkaniowych

Najpoważniejszą zmianą, która miała miejsce pod koniec 2021 roku były oczywiście podwyżki stóp procentowych. W ich wyniku od początku października 2021 roku do połowy marca 2022 roku przeciętna rata kredytu mieszkaniowego wzrosła o około 50 proc. Z punktu widzenia osób chcących zaciągnąć nowy kredyt skutki podwyżek stóp procentowych delikatnie amortyzują statystyki dotyczące zmiany poziomu wynagrodzeń oraz konkurencja między bankami, która objawia się w postaci malejących marż kredytowych.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

CZYTAJ TEŻ: JAK WOJNA ZMIENI POLSKĄ GOSPODARKĘ? 

Efekt tych zmian jest taki, że od rozpoczęcia podwyżek stóp procentowych zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych stopniała z około 700 tys. złotych (początek października 2021 r.) do 500 tys. złotych (połowa marca 2022 r.) . Nie mogło to pozostać bez wpływu na popyt zgłaszany przez kredytobiorców.

Efekty podwyżek stóp procentowych to jeden z dwóch głównych powodów, dla których nasz subindeks badający koniunkturę w sektorze bankowym zaliczył pod koniec 2021 roku spory spadek. Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach ruch ten będzie kontynuowany. Tymczasem na najświeższy odczyt wpłynęły zmniejszone wypłaty kredytów oraz malejący popyt na mieszkaniowe długi. Niewiele pomogło tu sygnalizowane przez banki ułatwianie dostępu do kredytów (niższe marże czy nawet niższy wkład własny). Warto przy tym podkreślić, że erozja popytu na hipoteki jest zjawiskiem, z którym mamy do czynienia już od kilku kwartałów. Postępujące podwyżki stóp procentowych jedynie przyspieszyły ten proces. Na domiar złego UKNF postanowił włączyć się w te mechanizmy rynkowe i nakazał bankom jeszcze bardziej restrykcyjne zasady badania zdolności kredytowej i to najpóźniej z końcem marca 2022 roku.

Warto wiedzieć, że spora część dzisiejszego obrazu rynku to także efekt wysokiej bazy. Jest to drugi powód wyraźnej erozji notowań naszego bankowego subindeksu. Aby zrozumieć ten fenomen, należy prześledzić rozwój sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

Przypomnijmy, że w 2020 roku epidemia pogorszyła sytuację na rynku pracy i doprowadziła do zakręcenia kurków z kredytami. W efekcie nawet 200-300 tysięcy rodaków w wieku 25-34 nie zdecydowało się na wyprowadzkę od rodziców. Sytuacja diametralnie zmieniła się wraz z początkiem 2021 roku. Doskonałe dane z gospodarki i rynku pracy zachęciły banki do ponownego odkręcenia kurków z kredytami mieszkaniowymi. W konsekwencji do banków napłynęło co najmniej kilkadziesiąt tysięcy wniosków kredytowych, które w normalnych warunkach realizowałyby się w pierwszym roku epidemii.

Ten efekt z czasem zaczął wytracać impet. To dlatego w maju 2021 roku w przeliczeniu na dzień roboczy do banków trafiło średnio po 2,5 tys. wniosków kredytowych, a we wrześniu – ostatnim miesiącu przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych – liczba ta stopniała do 1,9 tys. aplikacji dziennie. W kolejnych miesiącach coraz mocniej do głosu dochodziły konsekwencje rosnących stóp procentowych. Najświeższe dane dostępne w momencie pisania niniejszego raportu podsumowywały luty 2022 roku. W miesiącu tym do banków trafiało po 1,5 tysięcy wniosków o kredyt mieszkaniowy dziennie . Z dużym prawdopodobieństwem kolejne miesiące będą pod presją niepewności wywołanej przez agresję Rosji na Ukrainę. Oliwy do ognia dolewa też wcześniej wspomniany UKNF, nakazujący bankom jeszcze w marcu wprowadzenie bardziej restrykcyjnych założeń przy badaniu zdolności kredytowej. Na drugim biegunie mamy za to rządowy program kredytów bez wkładu własnego, który według przewidywań ustawodawcy ma pozwolić co roku na zakup własnego „M” nawet kilkudziesięciu tysiącom rodaków.

Niepewność odbija się na nastrojach rodaków

Znacznie gorsze odczyty niż przed kwartałem zaobserwowaliśmy też w przypadku kondycji gospodarstw domowych. Ich emanacją jest na przykład skłonność do składania wniosków o kredyt mieszkaniowy. Pod koniec 2021 roku wyraźnie pogorszyły się też nastroje konsumentów . Konsekwencją przyspieszającej inflacji jest ponadto fakt, że realne wynagrodzenia ludności rosną w wolniejszym niż dotychczas tempie. Szybkie wzrosty cen w sklepach, na stacjach benzynowych czy punktach usługowych negatywnie wpływają na nastroje obywateli. Niestety wiele z tych trendów może w najbliższym czasie pogarszać ocenę bieżącej sytuacji wśród gospodarstw domowych.

Budownictwo pod presją rosnących kosztów

Z drugiej strony swoje rekordowe odczyty osiągnął subindeks, w ramach którego badamy koniunkturę w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Nie jest to zaskoczeniem. Liczba budowanych przez deweloperów mieszkań jest obecnie najwyższa w historii (na koniec stycznia 2022 roku było to 259 tys. lokali) . Ponadto wszyscy inwestorzy budujący w Polsce (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie czy gminy) w 2021 roku oddali do użytkowania aż 235 tysięcy domów i mieszkań. To najlepszy wynik od ponad czterech dekad. Na ocenę koniunktury w mieszkaniówce wpływają też szybko rosnące koszty robocizny i materiałów. Najświeższe dane pokazują dużą dynamikę zmian. W ciągu roku wynagrodzenia cieśli, hydraulików czy elektryków poszły w górę o 12-17 proc. Jeszcze mocniej podrożały usługi świadczone przez fachowców malujących ściany. Ci w styczniu 2022 roku mieli stawki o 20 proc. wyższe niż rok wcześniej . Do tego dochodzi wzrost cen materiałów. Ten już w lutym był szacowany przeciętnie na około 27 proc. w skali roku. Płonne okazały się więc formułowane przed kilkoma miesiącami nadzieje na to, że materiały budowlane stanieją. Po obserwowanych wtedy spadkach cen niektórych surowców nie ma już śladu. Przerwane w ostatnich dniach łańcuchy dostaw i konieczność poszukiwania nowych źródeł materiałów powodują, że w kolejnych kwartałach możemy spodziewać się dalszej presji kosztowej. Negatywnie na odczyty tego subindeksu może natomiast oddziaływać spodziewane ochłodzenie w obszarze rozpoczynania nowych inwestycji. Taki obrót spraw sygnalizowały dane za pierwszy miesiąc 2022 roku .

Ceny mieszkań nie przestają rosnąć

Czwartym z subindeksów składających się na całościową ocenę kondycji sektora mieszkaniowego jest ten dotyczący zmian cen mieszkań. W tym przypadku dane historyczne za czwarty kwartał 2021 roku przyniosły spodziewane wzrosty. Mieszkania drożały jeszcze szybciej niż w poprzedzających kwartałach – przynajmniej w ujęciu nominalnym.

Naszą bazową prognozą jest w tym obszarze spadek odczytu subindeksu cen w najbliższym czasie. Wskazywałyby na to podwyżki stóp procentowych, wysokość spodziewanej inflacji (badamy wartości realne) czy zalecenia UKNF skierowane na spadek akcji kredytowej. Z drugiej jednak strony mamy do czynienia z wyczerpywaniem się zasobu mieszkań na wynajem i potencjalnie szybkim wzrostem stawek na tym rynku, dużym zainteresowaniem mieszkaniami ze strony zagranicznych funduszy inwestycyjnych czy rządowym programem wsparcia kredytobiorców. To wszystko dzieje się ponadto w otoczeniu dwucyfrowej inflacji, przed którą wielu inwestorów poszukuje często ochrony właśnie na rynku mieszkaniowym. Więcej na temat naszych przewidywań odnośnie przyszłych wzrostów cen piszemy w dalszej części raportu.

Dobra koniunktura w mieszkaniówce

Reasumując – biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za czwarty kwartał 2021 roku na 0,703.

Prosta interpretacja tego wyniku jest taka, że pozytywnie oceniamy koniunkturę w mieszkaniówce w czwartym kwartale 2021 roku (odczyt powyżej 0,5 pkt.). W naszej ocenie koniunktura plasuje się poniżej progów ostrożnościowych (0,85 pkt.), które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Najnowszy odczyt indeksu jest ponadto niższy niż w trzecim kwartale 2021 roku. Zmiana ta wynika przede wszystkim z sytuacji na rynku kredytowym, który po rekordowo dużym popycie w trakcie 2021 roku od końcówki tegoż roku podlega wyraźnemu schłodzeniu. Ma to też oparcie w pogarszających się nastrojach gospodarstw domowych, na które w dużej mierze wpływały pod koniec ubiegłego roku informacje na temat coraz wyższej inflacji. Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Bieżąca sytuacja budzi jednak obawy o wystąpienie takiej nierównowagi w najbliższym czasie – w kontekście skokowo rosnącego popytu na rynku najmu.

Ceny mieszkań w 2022 roku ponownie w górę

Kompleksowa diagnoza bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest dla nas podstawą do budowania prognoz na najbliższe kwartały. Bierzemy ponadto pod uwagę dostępne dziś prognozy, ale też zjawiska, których wystąpienie można z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć. Na tej podstawie spodziewamy się, że pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach będą w Polsce o od 7 proc. do 12 proc. wyższe niż pod koniec 2021 roku. Przy tym w naszej ocenie więcej czynników przemawia za jeszcze szybszym wzrostem cen niż przeceną. Zakładamy jednak w 2022 roku spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku.

Duże zmiany w otoczeniu rynku mieszkaniowego

Trzeba mieć przy tym świadomość, jak wiele wektorów działać ma w najbliższym czasie na rynek mieszkaniowy. I tak w samym tylko obszarze kredytów mieszkaniowych z jednej strony mamy wyczerpywanie się efektywnego popytu odroczonego na kredyty mieszkaniowe, który w normalnych warunkach zrealizowałby się w 2020 roku, do tego mamy cykl podwyżek stóp procentowych ograniczających możliwości zadłużania się, niepewność wywołaną agresją Rosji na Ukrainę, a gdyby i tego było mało – UKNF w zupełnie nieoptymalnym ku temu momencie postanowił zainterweniować na rynku kredytów mieszkaniowych i nakazał bankom utrudnienie dostępu do hipotek. Z drugiej natomiast strony mamy wciąż przyzwoitą sytuację na rynku pracy i wysoką inflację, która powoduje, że realne oprocentowanie kredytów jest ujemne. Chodzi o to, że inflacja szybciej obniża siłę nabywczą kapitału pożyczonego przez bank na zakup mieszkania, niż naliczane są odsetki od tego długu. Ponadto pod koniec maja startuje rządowy program kredytów bez wkładu własnego.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest determinowana jedynie przez to, co dzieje się w sferze kredytów hipotecznych. Obserwujemy też działania zagranicznych funduszy inwestycyjnych intensywnie poszukujących bloków, osiedli, a nawet całych firm deweloperskich. Powstające w ten sposób portfele mieszkań kierowane są na rynek wynajmu. Firmy te doskonale wiedzą, jaką presję na wzrost cen może mieć gwałtowny przyrost popytu na mieszkania wywołany masowymi migracjami. Niedostateczna podaż to jednak zjawisko, które dotyczy nie tylko rynku najmu. Sami deweloperzy w największych miastach w ostatnich kwartałach mieli również zbyt skromne oferty w porównaniu do potrzeb zgłaszanych przez kupujących. Wywierało to presję na wzrost cen.

Do tego wszystkiego należy dodać dwucyfrowe wskaźniki inflacji, które w najbliższych kwartałach spowodują, że bezpieczne inwestycje (lokaty, detaliczne obligacje skarbowe) będą generowały nawet dwucyfrowe realne straty. Historia pokazuje, że okresy wzmożonej inflacji są często momentem, w którym ceny nieruchomości rosną, chroniąc w ten sposób zainwestowany w nie kapitał. Potwierdzają to dane z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat. Bardzo rzadko zdarzały się tam okresy, w których ceny nieruchomości szły zupełnie inną ścieżką niż ta wyznaczana przez inflację. Nawet więcej – w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja).

Stopy procentowe uderzają po kieszeni

Przyjrzyjmy się jednak dokładniej poszczególnym zjawiskom, które obserwujemy na rynku mieszkaniowym i w jego otoczeniu. Zacznijmy od czynników działających w kierunku schłodzenia koniunktury. W tym wypadku najważniejszy jest trwający cykl podwyżek stóp procentowych. Efektem zacieśniania polityki monetarnej jest oczywiście wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych. W połowie marca 2022 roku możemy mówić o wzroście kosztu pieniądza w takiej skali, że raty długów hipotecznych wzrosły już o około połowę względem poziomu z września 2021 roku, a więc z ostatniego miesiąca przed podwyżkami stóp procentowych. Należy podkreślić, że wzrost kosztu pieniądza, który obserwujemy, jest znacznie większy niż to, co sugerowały prognozy formułowane dosłownie kilka kwartałów temu.

Konsekwencją tych zmian jest też spadająca zdolność kredytowa. Jeszcze w lutym erozję możliwości zadłużania się szacowano na około 20-25 proc. W marcu UKNF zażądał jednak od banków, aby przy badaniu zdolności kredytowej uwzględniały bufor na podwyżki stóp procentowych. Dotychczas minimalnie wynosił on 2,5 proc., a obecnie został podniesiony do 5 proc. Sama ta zmiana teoretycznie mogłaby się przełożyć na spadek zdolności kredytowej na poziomie nawet 15-20 proc., choć szacunek ten najpewniej nie znajdzie oparcia w praktyce.

KNF tnie to, co i tak spada

Wiele zależy bowiem od tego, jak banki będą interpretowały zapisy skierowanego do nich listu. W związku z tym, że instytucje te zaostrzają dziś konkurencję o względy uszczuplonego grona potencjalnych kredytobiorców, a do tego regulacja została zaproponowana w nieoptymalnym momencie, to istnieje duża szansa, że banki będą się starały ograniczyć do minimum wpływ zaleceń na wysokość zdolności kredytowej. Jest to tym bardziej możliwe, że list UKNF daje pewne pole do interpretacji. Dotychczas przynajmniej część banków stosowała wspomniany bufor na poziomie wyższym niż 2,5 pkt. proc. Do tego bieżący WIBOR (składnik oprocentowania kredytów) znacznie wyprzedza cykl podwyżek stóp procentowych, a gdyby tego było mało, to banki mogą po prostu przyjąć, że kredytobiorca w najczarniejszym scenariuszu może na ratę przeznaczyć większą niż dziś część dochodów.

Biorąc pod uwagę te czynniki, jak również przewidywania odnośnie dalszego zacieśniania polityki monetarnej, potencjalne zmiany poziomu wynagrodzeń czy obserwowane już spadki marż kredytowych, możemy oszacować, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła na zakup mieszkania pożyczyć w ramach 25-letniego długu 700 tys. złotych, tak w pierwszej połowie marca 2022 roku kwota ta stopniała do około 500 tys. złotych, a za pół roku będzie to około 420 tys. Oznaczać to może ograniczenie popytu na droższe mieszkania i wzmożony popyt na tańsze lokale z segmentu popularnego, w gorszych lokalizacjach lub o mniejszym metrażu.

Zarobki mają szybko rosnąć

Nawet powyższe szacunki dotyczące potencjalnego spadku zdolności kredytowej w żadnym wypadku nie sugerują, że działy hipoteczne banków pozostaną w bieżącym roku bezczynne. Zgodnie z zachowawczymi szacunkami w bieżącym roku instytucje te udzielą około 170-185 tysięcy kredytów . Za takim obrotem sprawy przemawiają ponadto prognozy. Według nich wynagrodzenia rodaków będą rosły w latach 2022-2024 o odpowiednio 9,7 proc., 9,0 proc. i 7,7 proc. Wzrostowi wynagrodzeń powinny ponadto towarzyszyć spadające marże kredytowe, a to przecież one w długim terminie decydują o tym, czy zaciągniemy droższy czy tańszy kredyt.

Polacy nie zapomnieli o nieruchomościach

Dane na temat ruchu w internecie sugerują, że zainteresowanie mieszkaniami utrzymuje się na wysokim poziomie. Wygląda to trochę tak, jakby rodacy czekali z decyzją o zakupie mieszkania na impuls. Może być nim na przykład moment, w którym ze strony RPP popłynie jasna deklaracja, że wyczerpała się przestrzeń do podwyżek stóp procentowych. Jeśli wierzyć prognozom rynkowym, to taki sygnał powinien się pojawić już w okolicach przełomu pierwszego i drugiego półrocza bieżącego roku.

Część rodaków może czekać na preferencyjne kredyty

W rozbudzeniu popytu na kredyty rolę odegrać może też rządowy program kredytów bez wkładu własnego, do którego wprowadzenia HRE Think Tank namawia już od wielu kwartałów. Przypomnijmy, że chodzi tu o program, w ramach którego możliwe będzie zaciągnięcie kredytu na zakup pierwszego mieszkania lub powiększenie lokum nawet bez posiadania pieniędzy na pokrycie 10-20 proc. ceny nieruchomości. Będzie to możliwe dzięki udzielaniu przez BGK gwarancji zastępującej wkład własny. Przy tym potencjalny beneficjent musi mieć zdolność kredytową, być rzetelnym klientem i posiadać pieniądze potrzebne na pokrycie kosztów transakcyjnych.

Program ten może spowodować, że wiele osób zdecyduje się na zakup swojego pierwszego mieszkania. Grono potencjalnych zainteresowanych jest bardzo liczne. Przecież samych tylko dorosłych rodaków w wieku 25-34 lat, którzy mieszkają z rodzicami jest 2,6 mln. Oczywiście tylko część z nich skorzysta z rządowego wsparcia. Autorzy ustawy spodziewali się zainteresowania na poziomie kilkudziesięciu tysięcy rocznie. Powodzenie programu w dużej mierze zależy od tego, na ile atrakcyjne będą kredyty oferowane przez banki w ramach rządowego programu oraz od tego, czy dostępne na rynku nieruchomości będą kwalifikowały się do tego wsparcia. To, że banki sprzedają mniej „hipotek” niż zakładały, daje nadzieję na to, że oferta będzie godna rozważenia.

Warto dodać, że komponentem kredytu bez wkładu własnego jest program dopłat dla osób, którym rodzić się będą kolejne dzieci. Już przy urodzeniu drugiego dziecka będzie można wnioskować o nadpłacenie kredytu środkami z budżetu. Przy drugiej pociesze będzie to kwota 20 tys. złotych, a przy każdej kolejnej stawka wzrasta do 60 tysięcy. Ministerstwo utrzymuje ponadto, że prowadzi prace nad tzw. bonem mieszkaniowym, który ma przyjąć formę dofinansowania dla osób chcących zamieszkać np. w SIM-ie (nowa nazwa TBS-ów), ale też dla rodzin, które chciałyby kupić sobie własne „cztery kąty” lub zbudować dom.

Niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe rosną w Polsce skokowo

Zainteresowanie programem kredytów bez wkładu własnego może dodatkowo podsycać gwałtowny wzrost popytu na najem mieszkań. W normalnych warunkach popyt ten wspierałby np. fakt przykręcania kurków z kredytami przez banki. W związku jednak z agresją Rosji na Ukrainę doszło do bardzo dynamicznych zmian na tym rynku. W ciągu zaledwie trzech tygodni od rozpoczęcia konfliktu lokatorzy wynajęli połowę dostępnych dotychczas ofert mieszkań na wynajem. Już dziś ma to przełożenie na stawki czynszów. Dla porządku należy dodać, że te od ponad roku pozostawały w trendzie wzrostowym. Sytuacja na rynku najmu poprawiała się wraz z tym, jak gospodarka wchodziła na tory szybkiego wzrostu po epidemicznym uderzeniu, a brak rąk do pracy powodował, że nasilały się ruchy imigracyjne do Polski.

Nie ulega wątpliwości, że napływającą do nas falą uchodźców musimy się zaopiekować – dać naszym sąsiadom poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, a więc możliwości unormowania życia. To znaczy, że powinniśmy zadbać np. o opiekę nad dziećmi i ich naukę, zabezpieczyć dostęp do systemu ochrony zdrowia, a ponadto dać możliwość znalezienia pracy i dachu nad głową. Problem w tym, że w dniu rozpoczęcia wojny liczba dostępnych mieszkań na wynajem w Polsce wynosiła około 40-60 tysięcy. Nawet zakładając, że w każdym mieszkaniu mieszkać mogą po 4 osoby, to i tak mówimy o tym, że rodzimy rynek najmu jest w stanie zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe zaledwie 160-240 tysięcy osób. To co najmniej kilka razy za mało w porównaniu do potencjalnych potrzeb. Oficjalne dane mówią przecież o przekroczeniu granic RP przez ponad 1,5 miliona osób w ciągu zaledwie 2 tygodni.

Nie ma wątpliwości, że jeśli chodzi o pomoc doraźną, to nasze możliwości są bardzo duże – możemy przyjąć nawet kilka milionów Ukraińców. Gorzej jest z lokalami, które będą im służyć dłużej – przez co najmniej kilka miesięcy. Tu pomóc może baza obiektów noclegowych (łącznie ponad pół miliona miejsc), mieszkania dotychczas zajmowane przez Ukraińców (300-400 tys. nieruchomości), wspomniany rynek najmu (160-240 tysięcy miejsc), akademiki (realnie około 10-20 tysięcy miejsc, czyli 10 proc. zasobu), ale też mieszkania udostępniane przez rodaków (łącznie nawet 1 milion miejsc). Już doświadczenie pierwszych dwóch tygodni wojny sugerują, że to wciąż za mało. Wiele hoteli ma dziś pełne lub prawie pełne obłożenie, a w trzy tygodnie wspomniana liczba wolnych mieszkań na wynajem stopniała o połowę. Widać więc, że nasze możliwości szybko okazać się mogą niewystarczające. Potrzebne są nam kolejne rozwiązania, które pozwolą zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe uchodźców. Nie powinni oni zbyt dużo czasu spędzać w ośrodkach pomocy doraźnej, aby nie powodowało to dodatkowego stresu, zniechęcenia i frustracji.

Sposobów na relatywnie szybkie poszerzenie podaży nieruchomości jest co najmniej kilka. Teoretycznie pomóc mogłoby wznoszenie budynków w technologii prefabrykowanej lub nadbudowa istniejących nieruchomości. Nawet w sprzyjających warunkach oznacza to jednak przynajmniej kilkanaście miesięcy oczekiwania na lokal. Potrzeby są za to „tu i teraz”. Dlatego powinniśmy zastanowić się nad adaptacją istniejących powierzchni, np. przemysłowych, handlowych czy biurowych. Jest to przestrzeń do działania dla właścicieli nieruchomości, samorządów czy rządu. To również kierunek, w którym popłynąć powinna część pieniędzy z deklarowanego z różnych źródeł wsparcia międzynarodowego – np. po to, aby wynająć od właścicieli wolne powierzchnie biurowe i w miarę możliwości adaptować je przynajmniej na jakiś czas na potrzeby mieszkaniowe. Kluczowe musi być dla nas to, aby pomóc naszym sąsiadom w unormowaniu życia. Sukces w tym zakresie oznaczać będzie, że część uchodźców pozostanie w Polsce, co w dłuższym terminie będzie miało korzystne skutki dla naszej gospodarki i rozwiązania problemów demograficznych, przed którymi stoi nasz kraj.

Fakt, że zapewnienie uchodźcom przyzwoitego dachu nad głową jest dla Polski dużym wyzwaniem to m.in. pochodna tego, że w Polsce – jeszcze przed wojną za naszą wschodnią granicą – brakowało około 1,5-2 mln mieszkań. Spodziewany napływ imigrantów może te braki niemal podwoić.

Zagraniczne fundusze mogą wykorzystać okazję

Są to warunki, które najpewniej skłonią zagraniczne fundusze inwestycyjne do jeszcze mocniejszego wejścia na polski rynek. Już w ostatnim czasie kapitał, który pompują one na rodzimy rynek deweloperski odpowiada wartości nawet około 20-30 proc. zakupów realizowanych w biurach sprzedaży deweloperów na siedmiu największych rynkach. Skokowo rosnący obecnie popyt na najem może spowodować, że udział funduszy inwestycyjnych w całej masie zawieranych transakcji może wzrosnąć – szczególnie jeśli dodatkowo niepewność po stronie indywidualnych kupujących spowoduje spadek liczby zawieranych przez nich transakcji.

To niestety sugeruje przybliżanie się perspektywy, którą nakreśliliśmy w raporcie HRE Think Tank Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy. Rekomendacje dla Polski. W naszej ocenie rząd powinien zadbać o to, aby inwestowany przez nie kapitał w miarę możliwości prowadził do powstawania większej liczby mieszkań, a nie – wzorem Berlina – generował wzrost cen mieszkań i przez to spadek liczby nowych inwestycji.

Sposobem na to mogłoby być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego ulepszonej formuły REIT-ów (firmy giełdowe inwestujące w nieruchomości, które w zamian za regularne wypłacenie dywidendy korzystają z preferencji podatkowych). Naszym pomysłem na poprawienie tego znanego na Zachodzie rozwiązania jest implementacja formuły najmu z dojściem do własności. Idealną opcją byłoby, gdyby to dojście do własności było dla najemcy w pełni elastyczne – by mógł w każdej chwili zdecydować, że mając wolne środki, chce kupić udział w najmowanym mieszkaniu po cenie rynkowej. Dzięki temu REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a wręcz przeciwnie – poprzez fakt, że dodatkowy popyt wpływa na wzrost cen, a przy wyższym poziomie cen topnieje liczba zawieranych transakcji.

Postulujemy ponadto objęcie transakcji realizowanych przez fundusze kontrolą UOKiK, wprowadzenie danin publicznych za zakupy mieszkań, które pozostają pustostanami czy posiadanie gruntów przeznaczonych i możliwych do wykorzystania na cele mieszkaniowe wielorodzinne, a przez lata w ten sposób niezagospodarowanych.

Wysoka inflacja stymuluje wzrosty cen mieszkań

Wracając jednak do makroekonomicznego otoczenia rynku mieszkaniowego, należy rozwinąć też kwestie związane z wysoką inflacją. Wzrosty cen dóbr i usług mają bowiem zupełnie przeciwne działanie niż zmiany poziomu stóp procentowych. Ten pierwszy sprzyja wzrostom cen mieszkań, a drugi je ogranicza.

Dane za ostatnie lata sugerują, że wzrost poziomu podstawowej stopy procentowej o 1 pkt. proc. powoduje spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań o około 2,5-3 pkt. proc. w skali roku. Zważywszy na fakt, że pod koniec 2021 roku mieszkania w dużych miastach drożały przeciętnie o 12-15 proc., to teoretycznie wzrost podstawowej stopy procentowej do poziomu 4-6 proc. spowodowałby, że mieszkania przestałyby drożeć.

Byłoby tak jednak w świecie, w którym przy okazji nie mielibyśmy do czynienia z dość wysoką inflacją. Ta już w momencie pisania tego raportu była najpewniej dwucyfrowa. Prognozy NBP sformułowane tuż po agresji Rosji na Ukrainę sugerują, że w całym 2022 roku inflacja wyniesie 10,8 proc. (prognoza centralna), w 2023 roku będzie to 9 proc., a w 2024 4,2 proc.

Historia uczy nas, że poziom inflacji ma wpływ na to, jak zmieniają się ceny mieszkań. Po części może wynikać to z faktu, że w otoczeniu wysokiej inflacji rosnąć powinny też koszty budowy, które są związane z cenami transakcyjnymi. Ponadto nieruchomości są uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału i naturalną tarczę przed inflacją. Efekt jest taki, że w ostatnich latach każdy dodatkowy punkt procentowy inflacji przekładał się przeciętnie na około 1,5 pkt. proc. dynamiki wzrostu cen mieszkań.

Inflacja działa szybciej niż banki

Szybka utrata siły nabywczej przez kapitał jest otoczeniem, w którym wiele osób poszukuje sposobu na ochronę oszczędności. Tradycyjnie odżywa wtedy popyt na złoto czy nieruchomości. W ostatnich kwartałach wielu rodaków wybrało dla ochrony przed inflacją także detaliczne papiery skarbowe. Te, w które można zainwestować na dłużej (co najmniej 4 lata) są indeksowane inflacją. W praktyce jednak mogą one nie uchronić przed utratą siły nabywczej przez kapitał w związku z faktem, że mechanizm indeksacji nie jest idealny – dochody z obligacji są opodatkowane, a w pierwszym roku zysk jest znacznie poniżej inflacji.

W praktyce obligacje czteroletnie kupione w marcu 2022 roku są w stanie ochronić nas przed inflacją na poziomie około 2,5 proc. Dziesięciolatki” mogą za to uchronić przed wzrostem cen w tempie 4 proc. rocznie. Przy dwucyfrowej inflacji w roku 2022, a być może też w roku 2023, istnieje bardzo poważne ryzyko, że nawet indeksowane obligacje skarbowe nie pozwolą realnie zarobić. To znaczy, że po latach, gdy rząd odda nam powierzone oszczędności, to pomimo wypłacenia ich wraz z odsetkami, najpewniej nie będziemy za nasze oszczędności w stanie kupić tyle, co dziś.

Jeszcze gorzej inflacja poturbuje oszczędności powierzone bankom – tak przynajmniej można dziś wnioskować na podstawie dostępnych prognoz. Z jednej strony wraz z rosnącymi stopami procentowymi mamy szanse na to, że oprocentowanie przeciętnej rocznej lokaty przekroczy 3 proc. (dziś takie warunki oferuje rynkowa czołówka), ale z drugiej strony inflacja będzie podgryzała siłę nabywczą oszczędności z dwucyfrową dynamiką. Efekt? Jeśli ktoś założył przeciętną roczną lokatę w marcu 2021 roku, to jego pieniądze były oprocentowane na zaledwie 0,16 proc. W międzyczasie inflacja podniosła ceny z dwucyfrową dynamiką (w momencie pisania tego raportu GUS nie podał jeszcze stosownych danych). Nawet jednak przyjmując do obliczeń optymistyczny scenariusz prezentowany przez NBP (inflacja w 1 kwartale 2022 roku na poziomie 9,2 proc.), to realnie na wspomnianej lokacie stracilibyśmy aż 8,3 proc. Jeszcze gorzej będą mieli ci oszczędzający, którzy powierzyli bankom oszczędności latem i jesienią ubiegłego roku – tych czeka nawet dwucyfrowa, realna strata. A jaka jest perspektywa kogoś, kto przeciętny roczny depozyt chciałby założyć w marcu 2022 roku? Przeciętne oprocentowanie rocznej lokaty wynosi 2-3 proc. Za to za rok możemy spodziewać się inflacji na poziomie 11,7 proc. To znaczy, że po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych i skorygowaniu siły nabywczej oszczędności o inflację, możemy spodziewać się w ciągu roku ponad 8,5-proc. realnej straty.

Pomimo podwyżek stóp procentowych realnie ujemne pozostaje też przeciętne oprocentowanie kredytów. Chodzi nam o sytuację, w której kapitał pożyczony przez bank na zakup mieszkania traci siłę nabywczą szybciej niż bank dopisuje do niego odsetki. To może kusić inwestorów do podejmowania nadmiernego ryzyka. Tym bardziej jest to niepokojące, że z tego rodzaju anachronizmem mamy do czynienia po raz pierwszy w najnowszej historii.

Dobrze byłoby, gdyby stan rzeczy w tym względzie możliwie szybko wrócił do normy. Oczywiście optymalna opcja byłaby taka, w której normalizacja sytuacji na rynku kredytowym wynikałaby ze spadku dynamiki inflacji, a nie szaleńczych podwyżek stóp procentowych przez RPP. Trzeba bowiem wiedzieć, że restrykcyjna polityka pieniężna negatywnie wpływa na dynamikę wzrostu gospodarczego i sytuację na rynku pracy.

Z perspektywy połowy marca 2021 roku najbardziej prawdopodobny scenariusz przewiduje, że realne oprocentowanie kredytów przestanie być ujemne pod koniec 2023 roku. Przy tym trzeba mieć jednak świadomość, że prognozy rynkowe potrafią się wyraźnie zmienić pod wpływem napływających na bieżąco danych. Dość powiedzieć, że jeszcze w połowie 2021 roku rynek sugerował, że wrócimy do poziomu stóp procentowych sprzed epidemii dopiero za 2-3 lata. Już w pierwszym kwartale 2022 roku przewidywania te stały się faktem i to z nawiązką.

Autor: Michał Cebula, prezes HRE Think Tank

Reakcja

0%0Pozytywnie0%0Neutralnie 0%0Negatywnie

Twoje emocje

0%0Lubię to!

0%0Super0%0Ekscytujący 0%0Ciekawy0%0Smieszny0%0Smutny0%0Wściekły0%0Przerażony0%0Szokujący0%0Wzruszający0%0Rozczarowany0%0Zaskoczony

Co sądzisz?

0%0Prawda0%0Manipulacja0%0Fake news

0

0Ulub

Oryginalne źródło ZOBACZ