Przez wiele lat tę firmę prowadził zarząd i mogłem w tym czasie swobodnie podróżować po świecie, co jest moją pasją. Przez sześć lat poprzedzających pandemię spędzałem w podróży 10-11 miesięcy w roku. Po wybuchu pandemii uznałem, że podróżowanie stało się zbyt skomplikowane i ryzykowne. Jednocześnie pojawiła się potrzeba, żebym wszedł do firmy. Razem z córką zastąpiliśmy zarząd i jesteśmy w trakcie kompleksowego remontu oraz restrukturyzacji i automatyzacji firmy. Faktycznie pracuję teraz po 10-12 godzin dziennie od poniedziałku do niedzieli.
Czyli rentierstwo jest tylko pięknym wyobrażeniem ludzi, którzy muszą pracować?
– Tu się nie zgodzę, bo moja firma obsługuje nie tylko mnie – choć jako właściciel wielu mieszkań na wynajem, które na mnie zarabiają, jestem jej klientem – ale i 2800 innych osób mających łącznie około 6000 mieszkań. Zapewniam pana, że oni nie są zaangażowani w remontowanie firmy. Dla nich niewiele się zmieniło – mają mieszkania, zarabiają na nich i nie muszą nimi zarządzać. Po prostu w 2009 roku potrzebowałem pewnej usługi, a jej nie było. Wykorzystałem więc niszę rynkową, ale przez lata nie byłem zaangażowany w pracę firmy. Czasami zmiany są potrzebne, choć niekonieczne. Postanowiłem je zrobić, wykorzystując czas, którego i tak nie mogłem poświęcić na podróże.
Co mam zrobić jako, przeciętny Kowalski, żeby żyć tak, jak pan? Średnią krajową mam, 4200 netto.
– Jeśli zarabia pan 4200, to zakładam, że koszty miesięczne pańskiego utrzymania wynoszą dziś około 4200. Żeby móc zostać rentierem, powinien pan więc zapewnić sobie pasywny dochód na poziomie około 4200 miesięcznie. Wtedy może pan zrezygnować z pracy i nie zaszkodzi to pańskiemu standardowi życia.
Zaraz, ale ja chcę pić drinki z palemką na Bali. Jak mam to niby robić za 4200 miesięcznie?
– Aaaa. Tu dochodzimy do sedna. Rozmowę trzeba zacząć od definicji. Ja mówię o wolności finansowej, czyli sytuacji, w której żyje pan tak samo, jak do tej pory, ale bez konieczności pracy. Nie muszę pracować, chociaż mogę nadal to robić, jeśli mam ochotę. Gdy pytając o rentierstwo ma pan na myśli życie w luksusach, to mówimy o czymś innym.
Szybko mnie pan ograbił z marzeń, ale niech będzie: wezmę i te 4200 miesięcznie, jeśli nie będę musiał pracować ani minuty. Tylko niech pan pamięta, że dziś zarabiam dokładnie tyle i dokładnie tyle wydaję. Przeciętny Polak żyje od pensji do pensji.
– Gorzej. Ja bym powiedział, że przeciętny Polaka zarabia 4200, ale wydaje więcej niż te 4200. Zadłuża się, brnie w kredyty. Ma domy, samochody, telewizory. Wydaje dziś pieniądze, które zarobi jutro. Te osoby są jednak po przeciwnej stronie systemu, o którym mówię, a który daje wolność finansową. I nie mówię tu o perspektywie przyszłych wakacji. Zarabiając 4200 można osiągnąć wolność finansową w perspektywie 15-20 lat.
Niech będzie. I tak lepsze to niż praca do śmierci. Co mam kupić?
– Na razie nie może pan nic kupić. Musi pan najpierw przejrzeć wszystkie swoje wydatki i sprawdzić, co można wyciąć bez dużej straty dla siebie. To nie będą bardzo łatwe decyzje, ale może pali pan paczkę papierosów dziennie i już dzięki rzuceniu nałogu może zaoszczędzić 400 złotych miesięcznie? Może wychodzi pan trzy razy w tygodniu z kolegami do kawiarni w przerwie pracy, a mógłby pan tę kawę zrobić w biurze i zaoszczędzić? Trzeba wyłowić takie rzeczy, krytycznie przyjrzeć się swoim wydatkom i zastanowić się, gdzie mógłbym zaoszczędzić.
Proszę nie żartować. Nie piję, nie palę, urlop spędzam na działce.
– OK, rozumiem. W takim razie może pan coś dorzucić do tych stałych zarobków? Ma pan jakieś hobby, zna się na czymś, może pan po godzinach sprzedawać na allegro rzeczy z tym związane i dorobić te 10 procent pensji, żeby te pieniądze odłożyć. Moja recepta to nie magiczna receptura. To droga, którą przeszedłem ja i wielu innych ludzi, których znam. Jest prosta, ale niełatwa. Żeby osiągnąć pasywny dochód, nie można być pasywnym od początku.
W porządku. Jestem w stanie oszczędzić 500 złotych miesięcznie. Co kupuję?
– Na razie nic. Odkłada pan to przez kilka lat. Myślę, że około czterech.
A inflacja zaciera ręce, żeby to zeżreć.
– Prawda, ale zje tylko część tych pieniędzy. Gdyby pan je wydał, nie miałby pan nic.
Odkładam więc 500 złotych miesięcznie, czyli 6000 rocznie. Po czterech latach mam 24000. Licząc inflację: odpowiednik dzisiejszych 22000-23000. Półtora metra kwadratowego mieszkania w Warszawie.
– Za mieszkanie premium. Krótszą drogą do wolności finansowej jest kupowanie niedrogich i małych mieszkań z rynku wtórnego. One dają większą stopę zwrotu. Od dewelopera nie kupi pan mieszkania mniejszego niż 26 metrów kwadratowych, a na rynku wtórnym, gdzieś w kamienicy na Pradze Północ, znajdzie pan 16 metrów. To stare, pełnoprawne mieszkanie, ale płaci pan za 10 metrów mniej. Nie kupuje pan mieszkania superkomfortowego, ale przecież chce pan na nim zarabiać, a nie w nim mieszkać. Można też rozważyć bardziej ryzykowny, trudniejszy scenariusz: może warto kupić mieszkanie na Śląsku, albo w innym miejscu, gdzie ma pan rodzinę? W Bytomiu może pan mieć nieruchomość za 100 tysięcy. Warszawa jest najmniej opłacalna, więc jeśli ktoś w niej nie mieszka, w ogóle odradzam mu inwestowanie tutaj. A jeśli mieszka – w Warszawie inwestycje są mniej opłacalne, więc może warto rozważyć ryzyko.
Powiedzmy, że stawiam na Bytom. Mam 24 tysiące, na resztę biorę kredyt i muszę go spłacać. Stopy procentowe niziutkie, więc rata mi wkrótce skoczy. To gdzie tu zysk?
– Rata będzie wynosić kilkaset złotych, a mieszkanie wynajmie pan za 800-900 złotych netto. Jeśli stopy procentowe wzrosną, rata może sięgnąć tej kwoty. Może wyjdzie pan na zero, może pan nawet dopłaci w skali miesiąca 50-100 złotych. I to też jest na razie OK. Minęły dopiero cztery lata, pan inwestuje. Dalej odkłada pan te 500 złotych miesięcznie – może 600, jeśli udało się wynająć to mieszkanie w Bytomiu tak, że jest z niego zysk netto – żeby kupić kolejne. I gwarantuję panu, że zrobi to pan lepiej, bo będzie pan miał doświadczenie.
Zbieram zatem na kolejne, żeby znowu mieć z niego 100 złotych miesięcznie. Żeby wyszło 4200, muszę mieć 42 mieszkania. Zabraknie mi czterolatek.
– Nie, nie, nie. Oprócz tego, że mieszkanie daje panu 100 złotych zarobku miesięcznego, powoli spłaca pan kredyt. Jeśli wziął pan go na 20 lat, to po ośmiu spłacił pan już dużą część. Niech pan też policzy, czy lepiej te dodatkowe, comiesięczne 100 złotych odkładać, czy nadpłacać nimi kredyt. Zmierzamy do sytuacji, w której z 800-900 złotych za mieszkanie w Bytomiu cała kwota zostaje u pana, więc za 20 lat, żeby mieć 4200 dochodu bez pracy, nie będzie pan potrzebował 42 takich mieszkań, tylko 5-6. Inflacją też się pan wtedy nie martwi, nawet działa ona na pana korzyść, bo wraz z inflacją rosną czynsze najmu.
W ostatnim czasie spadły w wyniku pandemii. Zwłaszcza jeśli chodzi o rekomendowane przez pana małe mieszkania.
– To prawda, ale to raczej chwilowy spadek, ceny najmu już powoli wracają do stanu sprzed pandemii. Poza tym mówimy o inwestowaniu w długim terminie, trzeba się więc nastawiać na takie niezwykłe wydarzenia jak pandemia, która zatrzymała turystykę czy spowodowała wyjazd z Polski wielu Ukraińców. Takich szoków na drodze 15-20 lat wydarzy się pewnie jeszcze kilka, trzeba być na to przygotowanym.
Zastanawiam się, po co mi pan to wszystko mówi? Przecież ja wejdę na rynek, będę kupował te mieszkania i podbiję cenę. Pan przez to będzie musiał kupić drożej. Może jednak chodzi tylko o zgarnięcie klientów dla pana firmy na tę obsługę mieszkań na wynajem?
– Nawet jak pan kupi 500 tysięcy mieszkań w Polsce, to ja będę dalej utrzymywał swoją wolność finansową. Ja mam swoje mieszkania na wynajem.
Zatem altruista?
– Można tak powiedzieć. Moją misją stało się wspieranie wolności finansowej Polek i Polaków. Nie chcę, żeby to zabrzmiało górnolotnie, ale to nadaje mojemu życiu większy sens. Bo ja wiem, że jak się osiągnie wolność finansową, człowiek staje się spokojniejszy, mniej zawistny. Dzięki temu staniemy się lepsi jako społeczeństwo. Poza tym budując portfel mieszkań na wynajem Kowalski, Wiśniowski, Malinowska będą dokładać swoją cegiełkę do budowania naszego majątku narodowego.
Albo spowodują ciągły, szalony wzrost cen mieszkań, który to wzrost sprawia, że coraz więcej osób nie może sobie pozwolić na własny, godny kąt. To inwestorzy psują rynek, więc gdzie tu altruizm?
– Nie zgadzam się. Przypomnijmy sobie Stany Zjednoczone i lata 2008-2009. Czy ceny nieruchomości rosły przez zakupy inwestycyjne? Nie, rynek został popsuty przez chciwych bankowców dających kredyty hipoteczne tym, którzy nie mieli żadnej zdolności ich spłacania. W bogatych krajach jak Belgia, Niemcy, Szwajcaria najem mieszkania dla siebie jest normą. Myślenie finansowe ludzi w Polsce jest bardzo pogmatwane. Nie mają żadnej klarowności w tym, do czego zmierzają z ekonomicznego punktu widzenia, podejmują nieracjonalne decyzje. Jeśli się nabierze kredytów i ledwo je spłaca, to jak tu mówić o budowaniu wolności finansowej? Z tego punktu widzenia racją jest to, co pan ciągle sugeruje – nie każdy jest w stanie tę wolność zbudować.
Kończy się na tym, że ludzie mieszkają w klitkach, bo bogatsi, czy jak pan woli: inwestorzy, wykupili duże mieszkania, by podzielić je na malutkie pokoje dające większy zysk. To nie patologiczny wynik chciwości jednych, który powoduje depresję innych?
– Można dyskutować, czy warunki mieszkaniowe są przyczyną depresji. W Finlandii to jeszcze powszechniejsza choroba, a metraże są duże. Natomiast małe pokoje powstające z podziału dużych pomieszczeń w wielkich mieszkaniach traktuję w kategoriach wolnego rynku. Jeśli jest na nie popyt, to OK. Gdyby ludzie nie chcieli tego wynajmować, to osoby inwestujące w ten sposób zostałyby zmuszone, żeby robić większe pokoje. Gdybym założył firmę taksówkarską i jeździł możliwie małymi, zniszczonymi samochodami, żeby być najtańszym, to od ludzi zależy, czy chcieliby wybrać moje taksówki, czy jednak większe i lepsze.
Sławek Muturi
Fot.: Mzuri
Sławek Muturi – urodzony w Łodzi pół Polak, pół Kenijczyk. Studiował na Uniwersytecie Warszawskim i w Szkole Głównej Handlowej. W London Business School ukończył studia MBA. Pracował dla ONZ w Genewie, a od 1992 roku przez 17 lat robił karierę w największych firmach doradczych – Arthur Andersen oraz Deloitte. Przeszedł tam drogę od asystenta do partnera. Jednocześnie budował swoją wolność finansową kupując kolejne mieszkania na wynajem. W 2009 roku porzucił pracę dla korporacji, założył firmę Mzuri, która zarządza nieruchomościami do wynajęcia. Muturi promuje wolność finansową, pisze książki na temat inwestowania w nieruchomości.
Czytaj też: Rachunki to będzie horror. Prąd będzie drożał i nie obroni nas ani rząd, ani Bruksela
Zgłoś naruszenie/Błąd
Pozytywnie
Neutralnie 
Negatywnie
Lubię to!
Super
Ekscytujący 
Ciekawy
Smieszny
Smutny
Wściekły
Przerażony
Szokujący
Wzruszający
Rozczarowany
Zaskoczony
Prawda
Manipulacja
Fake news
Oryginalne źródło ZOBACZ
Dodaj kanał RSS
Musisz być zalogowanym aby zaproponować nowy kanal RSS