Abolicja na samowole budowlane

Jakie problemy może rodzić samowola budowlana?

W pierwszej kolejności osoba, która zamierza zbyć taki budynek nie będzie posiadała stosownej dokumentacji budowlanej, a zatem będzie obciążona ryzykiem rozporządzania nieruchomością, która posiada wadę prawną, a to z kolei wiąże się konkretnymi roszczeniami po stronie nabywcy takiej nieruchomości.

Kolejnym problemem jest ryzyko zlokalizowania przez organ nadzoru budowlanego samowoli budowlanej, w tym powzięcia wiadomości o użytkowaniu obiektu budowlanego bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub bez dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. W takiej sytuacji, organ nadzoru budowlanego, w pierwszej kolejności, pouczy o konieczności uzyskania wymienionych dokumentów w terminie 60 dni. Po upływie tego okresu, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wymierzenia kary w wysokości 5.000 zł, w przypadku niezastosowania się do pouczenia. Następnie, organ ten, jest uprawniony do wielokrotnego nakładania kar za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego w każdorazowej wysokości 2.500 zł.

Jak doprowadzić samowolę budowlaną do stanu zgodnego z prawem?

Mając na uwadze powyższe, najprostszym rozwiązaniem będzie, w opisanej sytuacji, skorzystanie z uproszczonego postępowania legalizacyjnego, które jest nowością w polskim prawie i wiąże się z licznymi przywilejami. Jakimi? Nie jest wymagane uiszczenie wysokiej opłaty legalizacyjnej, która w zwykłym postępowaniu legalizacyjnym wynosi kilka tysięcy złotych. Organ nadzoru budowlanego nie bada także w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym zgodności z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Kto może skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego?

Nie wszyscy jednak mogą skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Aby było to możliwe, od zakończenia budowy obiektu budowlanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia musi upłynąć co najmniej 20 lat. Co więcej, w przypadku obiektów budowlanych, których budowa została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r. konieczny jest stosownych wniosek właściciela lub zarządcy obiektu o wszczęcie tego postępowania. Jednak, należy pamiętać, że nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli termin 20 lat liczony od dnia zakończenia budowy upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Jakie dokumenty należy złożyć w toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego?

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych, którymi są:

1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (składane pod rygorem odpowiedzialności karnej);
2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego; oraz
3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Przy czym, jeszcze raz należy podkreślić, że postępowanie to jest wolne od opłaty legalizacyjnej.

Co bada organ nadzoru budowlanego?

W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza:

1. kompletność dokumentów legalizacyjnych; oraz
2. czy z ekspertyzy technicznej, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Zaletą tego postępowania, jak już uprzednio wskazano, jest fakt, że organ nie bada zgodności obiektu budowlanego z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Jak może zakończyć się prowadzone postępowanie?

Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje decyzję o legalizacji, w przypadku gdy:

1. dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta; oraz
2. z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania

Natomiast, w przypadku:

1. nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie; lub
2. nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, kompletnych dokumentów; lub
3. gdy z ekspertyzy technicznej, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania

organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce.

Co istotne, decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Małgorzata Duś, adwokat