Na domek z ogródkiem stać coraz mniej osób

Kilka dni temu media obiegła – raczej słabo zauważona – informacja o załamaniu rynku budowy domów jednorodzinnych. Wśród przyczyn wylicza się z jednej strony drożejące koszty robocizny i materiałów, a z drugiej strony wysokie stopy procentowe, które przekładają się na spadek zdolności kredytowej Polaków. Do tego dochodzą kolejne wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków.

Najgorszy wynik od 17 lat

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2023 r. Polacy rozpoczęli budowę niespełna 70 tys. domów jednorodzinnych. Jak wyliczają eksperci oznacza to, że na 1000 mieszkańców budowane były raptem dwa domy. To wynik najgorszy od 17 lat i niższy o jedną trzecią od poziomu z lat 2021, kiedy budownictwo przeżywało boom.

Przyczyny zmniejszającej się szansy Polaków na realizację marzeń o budowie domków są, zdaniem ekspertów, związane głównie z pandemią koronawirusa i napaścią Rosji na Ukrainę. Pandemia rozpoczęła się w Polsce w marcu 2020 r. Wydawałoby się, że już wtedy powinno nastąpić wstrzymanie planów budowlanych, związane z niepewnością tego co przyniesie przyszłość. Tymczasem rok później rozpoczął się prawdziwy boom budowlany. Nagle banki poluzowały wymogi dotyczące zdolności kredytowej. Wcześniej, choć stopy kredytowe były niskie, bo na poziomie 2-3%, to jednak banki wymagały sporego wkładu własnego, wynoszącego nawet 40% wartości inwestycji. Trudno też było o uzyskanie kredytu osobom na umowach cywilnoprawnych czy na jednoosobowej działalności gospodarczej.

Tymczasem w 2021 r. sytuacja uległa zmianie, tj. niskie stopy procentowe w połączeniu z lepszą dostępnością kredytów sprawiły, że Polacy zaczęli na dużą skalę budować domy – łącznie rozpoczęto 106 tys. prywatnych inwestycji w 2021 r. Ale dość szybko sprawy zaczęły się komplikować. Szybująca w górę inflacja zmusiła bank centralny do podnoszenia stóp. Kredyty stały się droższe. W dodatku pandemia poprzerywała łańcuchy dostaw i ceny materiałów budowalnych zaczęły również mocno szybować w górę, co z kolei jeszcze bardziej napędzało inflację.

W trzy lata koszt budowy domu wzrósł o ponad połowę

W lutym 2022 r. Rosja napadła na Ukrainę i z Polski zaczęli wyjeżdżać ukraińscy mężczyźni, którzy często pracowali do tej pory w branży budowlanej. Firmy budowlane nie były w stanie wywiązać się z wcześniej ustalonych terminów, a w dodatku zaczęły windować stawki za robociznę. Efekt? “W 2022 roku w warunkach dużej inflacji i zmiany polityki kredytowej rynek budowy domów spadł do najniższego poziomu od początku naszych notowań i zamknął rok poważnym kryzysem w tej branży. Spadek zamówień rok /roku wyniósł około -61%. Kolejny rok 2023 obnażył poważną zapaść na rynku budowy domów prywatnych – budowaliśmy o kolejne -30% domów mniej niż rok wcześniej.” – informuje portal Wielkiebudowanie.pl. Ten sam portal w 2020 r. szacunkowy koszt budowy 1m2 gotowego domu wyceniał na 3936 zł, a w 2023 r. na… 6211 zł! Oznacza to wzrost o prawie 58% w ciągu trzech lat.

Obecnie koszty postawienia domu nadal rosną, jednak już nie w tak dużym tempie, jak wcześniej. “Po przeanalizowaniu różnych projektów domów jednorodzinnych o metrażu w przedziale 100 – 150 m2 możemy przyjąć, że średni koszt budowy domu w 2024 roku oscyluje w granicach od 6 500 do 8 000 zł za metr kwadratowy” – czytamy w portalu New-House, zajmującej się tematyką budowy domów jednorodzinnych. Przy czym niższe koszty dotyczą głównie prostych domów z poddaszem użytkowym zwieńczonych dwuspadowym dachem. Koszt da się obniżyć o około 10% jeśli zamiast generalnego wykonawcy postawimy na gospodarczy system budowy.

Mimo wyhamowania wzrostów cen branża budowlana na ten rok patrzy pesymistycznie i nie widzi szans, by był on jakoś znacząco lepszy niż ubiegły. “Głównym powodem jest brak tanich kredytów lub programów dla tego typu budownictwa” – ocenia portal Wielkiebudowanie.pl. Zwłaszcza, że obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych oscyluje w granicach 7-8%, a niepewność co do dalszych wzrostów cen jest spora, toteż potencjalni inwestorzy obawiają się, że nie podołają finansowo realizacji budowy domu.

Kłopot z ogrzewaniem

Przy czym do tego wszystkiego dochodzą jeszcze kolejne czynniki, o których eksperci nie wspominają, a których obawiają się inwestorzy, tj. kolejne zmiany w kwestii ogrzewania domów. – Mam działkę i choć poważnie myślałem o budowie, to na razie się wstrzymuję. Planowałem ogrzewać dom gazem, ale okazało się, że mogę wówczas nie otrzymać pozwolenia na użytkowanie, bo dom nie będzie spełniał wymogów – mówi nam niedoszły inwestor.

Tu wyjaśnijmy, że rzeczywiście przybywa nowo wybudowanych domów, które mają problem z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Bo są wyposażone w piece gazowe, ale nie mają żadnego odnawialnego źródła energii. Tymczasem z obowiązujących od 2021 r. warunków technicznych dla nowych domów (które weszły w życie w ślad za prawodawstwem unijnym) wynika, że zużycie energii nieodnawialnej w nowych domach nie może przekraczać rocznie 70 kWh na metr kwadratowy rocznie. Budynkowi, który ma ogrzewanie gazowe i nie ma żadnego innego źródła energii odnawialnej jest bardzo trudno się zmieścić w tym limicie. Takim źródłem może być pompa ciepła, ale może być też np. kominek.

– Patrząc na zmieniające się co chwilę przepisy, to pompa ciepła wydaje się najpewniejsza. Coraz częściej mówi się o wymogu zeroemisyjności budynków mieszkalnych – mówi nasz rozmówca. Jak dodaje, obecnie najpewniejsze byłoby zainstalowanie pompy ciepła, ale wraz z nią instalacji fotowoltaicznej. To jednak znacząco podniosłoby koszty inwestycji.

Tymczasem wybudowanie domu to jedno, a jego utrzymanie to już zupełnie inna sprawa. Sprawa problematyczna, biorąc pod uwagę zapowiadane podwyżki cen energii elektrycznej, która zasila pompy. Są to czynniki, których świadomy inwestor, zaciągający wysoki kredyt na budowę domu ze świadomością jego spłaty przez 20-30 lat, nie może nie brać pod uwagę. Być może po prostu coraz mniej osób będzie stać na realizację marzenia o własnym domku z ogrodem.

Zgłoś naruszenie/Błąd